【年間手取り家賃45万円!】驚異の表面利回り26%千葉県茂原市のボロ戸建て投資は失敗なのか検討してみる

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ボロ戸建を千葉で
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 こんばんは!不動産投資失敗記編集部です!

 今日も、建〇家さんをうろうろしておりましたら、昨日ご紹介した茂原市の築古戸建てが賃貸アレンジで掲載されておりました。

 賃貸で回していたのか、1階部分の外壁の色が変わったカラーをしています。はしごで登って塗れる範囲だけコロコロローラーで塗りたくったような仕上げになっております。

 そしてトイレ、風呂、キッチンについては変更済みで、昨年の台風でも特に被害が無かったようです。

 駐車場が一台なのが気になりますが、賃貸付けできなくもなさそうな気が…したので取り上げてみたいと思います。

物件スペックについて

今回検討してみる物件は、

売主希望価格2,020,000円

JR外房線「茂原」駅徒歩38分

1977年築(築後42年経過

木造2階建て3DK

土地面積93㎡

建物面積53㎡

駐車場1台

 設備面でのスペックは、風呂とトイレと1階のダイニングがリフォーム済みでとてもきれいな写真が掲載されておりました

 まぁ、賃料を調整すればそのまま貸せそうな気配マンマンな物件です。(結構ボロいですが…)

地域について

 茂原市は、人口87,450人の都市である。一次産業はもとより二次産業も盛んなようで有名企業の工業も進出している、工場勤務の外国人労働者夫婦なんかが賃貸ニーズとしては、狙い目かなと思ったりもする。

 茂原駅は、乗車11,272人/日となっており非常に集客力のある駅になっている、本件は駅距離がかなりあるため、あまり考慮に値しないと思われる。基本的には車での移動がメインになることであろう。

 本件住所地の近くをみると、いいのか悪いのか分からないが今をにぎわすジャパンディスプレイの茂原工場や、双葉電子工業の本社などいかにも二次産業!というような施設がひしめいているようであった。住宅街やコンビニも近くにあるようで生活利便はそこまで悪くなさそうな印象をうける地域であった。

 次に家賃について検討してみよう。

家賃相場について

 本件は築42年の53㎡の3DKである、以前検討したサイズの物件に比べると、広くはない。なのでスーモで40㎡~60㎡のサイズの物件を検索していく。(なお、茂原市全体での賃貸物件は1,776件である)検索結果は1172件競合となる物件が出てきた、まさかのボリュームゾーンである、レッドオーシャンもいいところであろう

 この地域は60㎡以上だと200件以内とかなり少なくなるが、50㎡程度であれば在庫がだぶだぶついている気配である。さらに戸建てで絞ると件数は減り18件という結果になった。

 テラスハウスとも競合しそうであるが、戸建ての平均値を検討していくことにする。

 (スーモで賃料+管理費が安い順で並び替えてからスタート)

 業者さんの記載によると家賃5万取れたら~この利回りという記載になっていたが実際5万円とれるのだろうか…

築30年40,000円49.08㎡

築33年42,000円56.3㎡

築28年42,000円50.2㎡

築34年43,000円41.41㎡

築24年45,000円48.44㎡

築35年45,000円42.12㎡

築25年47,000円57.96㎡

築32年48,000円45.3㎡

築27年50,000円48.33㎡

築49年50,000円43㎡

築37年52,000円43.74㎡

築25年55,000円59.4㎡

 ざっと上から賃貸を拾ってみた、今回の物件は抜群に古い物件という事がわかる、リフォームされてるとはいえ築年数の古さはところどころに見えるだろう。ぱっと見でも5万円を設定するのは、ちょっと厳しい気がする。(募集時に5万円で出してみるのはいいと思うのだが予算で5万円で想定すると痛い目に合いそうだ。)

 まぁざっと4万5千円設定が妥当という感じがする平均より少し下で設定して話を進めていこう。

手取り家賃収入について

 家賃収入が45,000円と設定したので、これが収入となる。

 経費については、賃貸管理費を家賃収入の6%として2,700円、振込手数料が880円、固定資産税の月割りが1,901円、火災保険の月割りが1,560円となる。

 収入から上記経費を差し引いた月間の手取り家賃収入は37,960円となり、年間家賃収入は455,516円となる。

 これで年収45万円アップはあなたの手の中だ!

 次に取得費についてみていこう

取得費について

 本件の売主希望価格は2,020,000円である。(なぜ2万円で切ったのか不明である…)契約書に張り付ける印紙代が1,000円、仲介手数料が132,660円、所有権移転費用が96,363円、固定資産税が22,809円、不動産取得税が45,094円ほどになる。

 ここまでの取得費の合計は2,317,926円となる。

 諸費用込みでも250万掛からないというのは、非常に参入しやすい価格設定ではないかと思う。

修繕費用と募集に関する費用について

ぱっと写真で見るとリフォームされているように見える、特に水回りは交換したようで、とてもきれいである。ただ風呂場が元々の風呂釜に合わせた下地になっており、風呂釜と床のタイルの間にスペースがあったりするので、見栄え良くしたい気がする。それと2階の写真がないので、おそらく和室になっているのではと予測する、それ自体はいいのであるが状態が分からないので、風呂場の見栄え補修で150,000円、上の部屋の補修があると想定してこちらも150,000円ほど、トータルで30万ほど予備費を計上しておきたい、更に火災報知器設置費用として8,640円を計上する。

 修繕費用の合計は308,640円となる。

 募集については、募集時手数料を45,000円、火災保険(1回目)を37,430円、ルームクリーニング代を40,365円と設定する。

 ここまでの修繕費と募集にかかる費用の合計は431,435円となる。

 取得費に修繕費用と募集費用を合計した金額は2,749,361円となる。

利回りについて

 売主希望価格の2,020,000円で物件を購入する。

 諸経費込みの仕入原価が2,749,361円、それに対して年間の手取り家賃が455,516円となる。

 物件価格(売主希望)に対する表面利回りは26.73

 仕入原価に対する表面利回りは19.64

 仕入原価に対する純利回りは16.57

 回収期間は約6年となる

出口について検討する

 調整した家賃で、一発目から6年回収であれば、まぁまぁよさそうである。

 本物件は築年数が42年とかなり古く、実需で購入する層は、ほぼ狙えないと思われる。

 解体して更地で売る場合の想定をしてみたいと思う。

 茂原市の本件の住所地の近くの売り土地をスーモで検索してみた。

 本件の住所地で売り物が18件出てきた、販売坪単価は6万円安いので4万円、販売平均ロットは80坪前後である。

 本件の敷地は28坪と小さく、正直あまり好まれるサイズではないと思われる。例えば実勢価格の坪4万円の値が付いた場合の売却価格は112万円である。解体て仲介手数料を払ったらほぼ残らないことを考えると。バラして、更地で売る戦略は取れないと考えたほうがいい。

 そうすると、マニアックな私のような投資家に売りつける以外ないのだが、築年数50年近い田舎の戸建てを購入する人だ、出口の利回は高く、高みにという気持ちで指値をしてくるのは見えている。自分だったら手取り利回り20%は最低でも確保したいということで。

 手取り利回り25%で売却ができた場合を考えていく、そうすると販売価格が1,822,064円となる。(表面利回りは29%である、十分健美屋に出せば光り輝く利回りだと思う)

 譲渡所得税が短期譲渡から長期譲渡に切り替わる5年が経過した時点での売却を想定する。本件の築年数は47年になっているはずだ。

 売却金額が1,822,064円、仕入れ原価が2,490,947円であるが、建物分は4年で償却が終わっている想定で土地値段1,715,705円が原価とする。

 売却金額から原価を差し引いて、さらに売却時の諸費用を売却金額の5%として91,103円も差し引く、そうすると売却益が15,257円となる。この場合の税金は3,099円となる。

(売却金額―諸費用―税金=手残り)で売却による①手残りは1,727,862円となる。

保有期間中の家賃収入については

 初年度の家賃収入は募集で0円だと仮定して、2年目から455,516円の利益が出て、所得税で33%持っていかれて税引き後手残りが305,196円という想定をする。5年間で回収した②家賃収入は1,220,783円となる。

 上記の①1,727,862円+②1,220,783=③2,948,645円が回収金額になる。

 ④総投資額2,490,947円なので、③回収金額-④総投資額=税引き後利益199,284円となる。年間配当にして1.6%である、5年間で純資産の増加は7.25%となる。

私の買値について

「7.25%は低いわ…。」

 投資金額に対するリターンが低すぎますね。最低でも40%はほしいです

 5年投資して投資金額を1.4倍にするには、買値を1,330,000円にしなければいけません。

 家賃収入のみでの回収期間は約5年です。

 適正な数字というのはないと思いますが、自己資本で展開している以上は、最悪のケースで売却しても儲かるという状態を作っておきたいものです

 もちろん、出口は取らず朽ちるまで10年も持てば、投資金額に対して50%のリターンは超えますが時間がかかってしまいます。いつになっても引退できません…。

 レバレッジを一切使わないと自己資本の拡大に限界があるというのは、このあたりの話なのかもしれませんね。

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