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築40年越テラスハウス投資は失敗か?【高麗駅って知ってる?】

ボロ戸建を埼玉で
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 こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 不動産投資やっている方も、これからの方もこんにちは、私なりのボロ戸建ての検討スタイルで検討しております。

 もうお気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、ここで掲載している物件は、現在売り出しに出ている物件です、おおむね私も問い合わせしているので、万が一、このサイトの情報を頼りに物件にたどり着いた方は、競合に私がもれなくおりますのでよろしくお願いいたします

 しかし、かなりきつめの指値ですので私の値段が通ることは非常に稀になっておりまして表に登場したくても登場出来ない場合が多いです。

 いつの日か、内覧会でお会いできることを楽しみにしていますね。

 では、本日の物件です、今日は埼玉県日高市の物件を見ていきます、特徴としては普段あまり検討しないのですがテラスハウスです、今回検討しようかなぁと思ったきっかけは、この物件パーキングが2台ついていて、かつ最寄り駅から12分と駅も車もダブルで利用できるというメリットを兼ねそろえており、数年前にリフォームがされている形跡があり、これは人気のないテラスハウスで検討者も少なくワンチャンスあるのではないだろうかと勝手に盛り上がっていた次第です

テラスハウス

 では、本日の検討をしていきましょう。

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物件スペックについて

 本件は、西武鉄道池袋線の『高麗(こうらいではなく、こまと読みます)駅』徒歩12分です、埼玉県日高市武蔵台にあるテラスハウスです。売主様の希望金額は3,800,000円で1977年築、築後42年ほど経過しています。土地が100㎡ほどで建物が87㎡の4LDKの物件です。ただしテラスハウスです。上下水道、都市ガスでプラスポイントは2018年に給湯器を変更で1988年に内装を一式リフォームしておるので、内装の感じは平成築の物件と変わらない内装です。

 市街化地域、一種中高層で4.5m幅員の道路に接道で駐車場が2台と悪くないスペックです。

地域(埼玉県日高市)について

 エリアについてみ見ていきましょう。埼玉県日高市は、人口55,241人の埼玉県の市で、川越市、坂戸市、狭山市、鶴ヶ島市、飯能市に接する市町村です。周囲に10万人を誇る市町村があるため、市単独で5万人ですが、周辺地域のエリアの人口も含めるとある程度商圏として成り立つエリアであるといえると思います。

次に最寄り駅について

 確認していきましょう、西武鉄道池袋線の『高麗』駅という駅に接しています。いつも通り平屋型の駅です、プレハブよりちょっとマシぐらいですね、Wikiによると一日の乗車数は1,387人である、この高麗駅から奥に行くといわゆる山岳地帯に突入してしまうラインです。(これ以上上にいってしまうと、趣味の人に家を売りつけるエリアになってきます。)

 地域で5万人、駅も1千人は利用しているという事を考えると、周辺の市町村も悪くない人口を擁していると考えると、まずますというところでしょうか。

 次に周辺賃料について考えてきます。

周辺の賃料について

 本件は、建物が87㎡の4LDKです。

 高麗駅周辺の戸建を賃貸検索サイトで調べていきましょう。

 ざっと調べると、賃貸戸建てが出てこない…。出てくるのはアパートタイプでしかも3DKとかの物件ばかり…。

築28年駅6分50.69㎡52,000円

築29年駅3分54.69㎡57,000円

 ちょっとタイプが違うので、微妙ですが成約データを調べてみたところ、やはり6.5万円で成約事例がありましたので、ちょっと下げて6.2万で家賃を設定しましょう。

手取り家賃について

 先ほど設定した家賃62,000円が収入となります。

 経費ついて検討していく、まず賃貸管理費6%と設定して3,720円、振込手数料が880円、固定資産税の月割りが3,340円、火災保険の月割りが1,560円となり。

 収入から経費を差し引いた手取り家賃収入は、52,500円となります。年間総額で630,004円となります。年収で63万円アップですね!

 それでは取得関係について考えていきます。

取得費について

 今回の物件の価格が3,800,000円、契約書に貼る印紙代金が1,000円、仲介手数料は191,400円、所有権移転費用が151,558円、固定資産税が40,081円、不動産取得税が172,887円になる。合計の取得費は4,356,926円となります。

 この取得費に対する利回りは17.08%となります。

修繕及び募集費用について

 本物件は、リフォームされている状態のようなので、簡易クリーニングだけでスパっと貸出をするとします、火災報知器8,640円で設置して、募集時に募集時手数料として62,000円、火災保険で37,430円、ルームクリーニング65,828円で修繕費用については173,898円取得費と合わせると4,530,824円となります、この時点での表面利回りは16.42%となります。

利回りについて

 では、一通り収益周りが見えてきましたので、利回りの整理を行っていきます。

物件価格に対する表面利回りは19.58

取得費修繕費合計に対する表面利回りは16.42

取得費修繕費合計に対する純利回りは、13.90%となる。

 この13.90%で運用すると、総投資額である4,530,824円を回収するには、約7.2年の月日を要することになります。(長いですね…)

私の買値について

 本件はテラスハウスなので、単独での建て替えは出来ない物件です。かつ築年数が40年を超えておりますので、基本的には朽ち果てるまで戦い続けることを前提として進めなければいけません

 私の基本回収期間である4年もしくは5年で、回収する場合の買値を算出していきます。

4年回収は、1,900,000円(表面39.16%)

5年回収は、2,500,000円(表面29.76%)

 売主希望価格が3,800,000円なので4年回収の場合は半値で指値となります、5年回収であれば1,300,000円の指値を通さねばいけません…。

 相手が投資家であればおそらく刺さらない指値であろうかと思います。ただ、テラスハウスなので、そんなにすぐにでも決まらないのではないだろうかと思っておりますが…。

出口戦略について

 築年数を加味すると朽ちるまで回し続けて云々コースになるのですが、所有持ち分の土地の路線価ベースで㎡42,000円ほどの評価のようです。100㎡ほどありますので、路線価での評価額約4,200,000円あります。

 現在売り出されている土地の価格も㎡40,000~45,000円ほどで取引されており、朽ちるまで回し最後は、みんなで壊して土地で売るというコースが現実的かもしれません

 若しくは、手取り利回り20%、築55年ぐらいで売ってしまえるかもしれません。ちなみに家賃が48,000円になった場合でも236万ぐらいでは売れますので、10年回し続けて回収しきって最後には現金化も出来るのではないかなと思っています。

 いずれにしても仕入時にかなり頑張った指値が必要になりますので難易度は非常に高めですね。

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