【100万円で戸建て投資】北海道深川市利回り46%の戸建収支と出口を解説

北海道で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、北海道の深川市納内町という場所で不動産投資を検討していきたいと思います。

何を隠そう、北海道出身の私ですが行ったことはございません。

友人の実家が近くあったような気がしますが、広い北海道です、よくわかりません。

JR函館本線『納内』駅から、なんと徒歩9分という好立地にありながらも、売主希望価格が100万円、内装も綺麗で普通に住めそうなスペックです。

エリア的には需要予測が不可能なエリアになっておりまして、外様系遠隔大家には情報が少なく精神的参入障壁が高めの物件になります。

健美屋さんコラムで大手どころの加藤さん(札幌周辺メイン)や、やっさんなどの対象エリアでしょうか。

賃貸付けについては、住みたいやつ知ってるかどうかが、勝負になるエリアだと思います。

ただ、供給もやたらめったらと少ないので、均衡がとれているのか、下手な千葉埼玉のボロ戸建てより高めの設定が可能です。

人口自体リスクなので、出口は、出れないので早期回収、解体せず自然消滅を待つプランになるものと推測されます。

それでは、検討を開始していきましょう。

ボロ戸建のスペックとは、千葉県佐倉市千成物件概要とは?

価格:100万円

所在:北海道深川市納内町グリーンタウン

(『おさむない』と読みます)

交通:JR函館本線『納内』駅徒歩9分

築年数:1982年(築37年)

間取り:4LDK(2階建)

建物面積:108.94㎡

土地面積:331.04㎡

都市計画:区域外

用途地域:無指定

道路:南11m公道、14.5m接道

持ち分:公道なので設定なし

駐車場:いくらでもどうぞ

インフラ:床暖房あり、インフラ不明(恐らく汲み取り)

条件:部屋の状態も綺麗で、バスも綺麗、トレイは暖房便座に切り替え済みで、外には綺麗な物置、車もちょっと整地してやれば2台3台可能、そもそも路上駐車してても問題ない地域くさい。

北海道深川市とは?

Wikiによると、深川市は、北海道空知総合振興局管内にある市で、人口20,423人、人口密度は38.6人/k㎡である。

『…』

『…?』

『38.6人?』

千葉、埼玉で普段検討しているとまず聞いたことのない数値である。

人口2万人、1k㎡あたり38人しかいない地域で勝負する必要がある。

この数値をみるだけで素人が勝負をしたら、遠隔素人が勝負したら空室数年コースかもしれないとボロ戸建てマニアの皆さんはおびえるはずである。

『ぶるぶるぶる』

立地的には、札幌から旭川向かうちょうど間位の位置になります。

納内駅の賃貸集客の実力とは?

読み方は「おさむない」駅と読む。所見殺しの名前である。

プレハブ駅かと思うだろうが、北海道は雪が降るので駅の管理が必要になるので、きちんと家形の駅になっている。もちろん無人駅ではあるが…。

開業は古く、1898年(明治31年)に北海道宮設鉄道の駅として開業、現在の駅舎には1999年に改築している。

一日の利用者数は、52人である。

車が無いとどこにも行けないエリアなので駐車場は必須であります。

地域的にもカバー人口が少なく駅力もない、つまり陸の孤島というわけです。

飯能市の山間の250万円の平成戸建てとタメを張るぐらい難易度が高い物件ということが言えそうです。(精神的な)収益戸建て買ったんですが、何年たっても収益化せず、壊れそうなんです…、土地?土地ですか?売れるんですかね?

ということで次に行きます。

ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か?

本物件は、区域外で無指定である。

路線価を検索してみると倍率地域で出てこないので、概ね㎡あたり5,000円という評価の数字を設定した(似ている地域から推測)、本件の土地面積は331.04㎡なので計算は、331.04㎡×5,000円で総額が1,655,200円となります。

売主さんの希望金額が100万となっており、路線価ベースのほうが高くなっている。

いつもならここでプラス要素ですというところであるが、実勢はどうか、そもそも新築ニーズがない可能性が高い。

ボロ戸建ての家賃は、幾らぐらいか?

当該駅で検索したところ物件が出てこなかった、地域のメイン駅である深川を検索すると数件出てきたので、それも参考に検討してみることにした。

スーモで、納内駅利用可能な物件、戸建て、アパートを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

9件事例が出てきました。

駅8分築4年 70,000円70.12㎡

駅101分築14年 52,500円47.07㎡

駅102分築12年60,500円70.78㎡

駅115分築14年50,000円34.34㎡

駅111分築1年62,500円51.73㎡

駅?分築9年56,000円33.86㎡

駅?分築7年57,000円59.94㎡

そもそも供給も需要も少ないので、大量供給で食い合いという状態は避けれそうである。ただ、深川駅から計算すると駅距離が近い物件もあるため、この中でも弱気の設定をしておく必要があると思われます。ただ本件は100㎡ほどの大きいサイズの家なので、2番目の物件を参考に52,500円ほどで借りてくれる想定で組み立てをしたいと思います。

購入出来た場合は5.6万募集開始で、下げても5.25万円とうい設定でチャレンジしてみたいですね。

月間5.25万円で、年間63万円の年収アップにつながる物件となります。

手取り家賃収入を計算してみよう

(売上)

家賃売上:52,500円

(経費)

管理費:3,150円

支払手数料:880円

固都税:3,145円

火災保険:2,500円

(差引)

収入:42,825円

年間収入:513,898円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:1,000,000円

収入印紙:500円

仲介手数料:99,000円

移転登記:107,315円

固都税:37,742円

取得税:106,523円

(修繕費)…②

小修繕:315,000円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:52,500円

火災保険:60,000円

クリーニング:81,705円

(総費用)

合計:1,868,925円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:63.00

仕入原価に対する表面利回り:33.71

仕入原価に対する純利回り:27.50

この物件を考察してみる

恐らく手を掛けずにそのまま貸出可能な水準の建物だとおもうので修繕費で見ておく必要があるのは機械設備の交換費用として一応計上しておいたほうが安全なのと整地が必要な場合整地コストがかかるので計上しておく。純利回りだけみるとヤリであるが、過疎地域であるが故、そもそも客付け業者数もあまりいないと思われ、地域での営業が必須化と思われる。せめて居住地域が札幌圏であれば手当もできるものの遠隔系大家にはつらい立地であることは否めない。

地元で不動産投資という感じであれば、おそらく買いである。

買値100万の物件だが、4年回収と考えた場合の買値は…

超短期4年回収で考えると、買値は106万、指値不要である。

5年回収の場合170万円

6年回収の場合221万円

7年回収の場合272万円

普通に売主希望価格で購入したとしても、普通に3.6年で回収可能である。

ワンチャン『貰いますよ?』『引き取りますよ?』という提案もありなんじゃないかと思える。息子夫婦が札幌に出て所帯を持って戻ってくることも無い、私たちも札幌に引っ越すというケースが多いと思われ、地方に持っていてもしょうがないよな…という発想になって売りに出したという可能性もある。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、4件の物件が出てきた、敷地面積は145~380㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

ただ、納内で調べたところ、一切データが出なかったので、かなり広い地域でみて、深川市全体での取引を調べてみた。それでもデータが無さ過ぎる。

最安値が平米2,800円、次が6,053円、最高値でも9,200円程度となっている。

平均より低い2番目の6,041円と仮定すると、本件敷地面積が331.04㎡に6,041円を乗じた2,003,663円が売値となる。

次に現在売り出し中の土地の相場を見ていく。

JR函館本線『納内』駅を調べると…2件ヒットした。

1つは本物件と、もう1件は隣の物件で、同じ規模で100万と150万

もうお分かりだと思うが、売れないのである。

つまり再販しようとしても100万ぐらいで売れたらラッキーで

あわよくば貰ってやるよと言われても仕方がない地域ということである…。

投資用戸建て物件として売却を出口として検討する

次に築古収益物件として売却は、どれぐらい儲かるのか見ていきたいと思う。

現在物件の築年は37である。

例えば、売主希望価格で購入して3.64年で回収したあと売ろうと思ったときに、築41年の地方オーナーチェンジ戸建てを楽待に掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと北海道の戸建て収益楽待ちを検索してみた。最高利回りが25%であった、でも決まっていない所を見ると35%ぐらいは覚悟しておいたほうが良さそうである。

月額52,500円なので年間家賃売上は、630,000円となる、これに表面利回り35%を割り戻すと定価1,800,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して144,000円を定価から差し引くと、手残りが1,656,000円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの1,656,000円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、787,075円で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額100万円に対して、買主希望金額78.7万円指値21.29%となる。

なんか通っちゃいそうな…通らないような、通ってほしくないような…

このボロ物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、投資しない。(出れない)

出口を収益としてみた場合は、78万円

既に100万で購入した場合でも3.6年で初期投資を回収可能である。

買取り価格の割には、供給が少ないので家賃もそこそこ取れそうなイメージがある、中途半端な都市、小樽とかに比べればもしかすると全然ましな状態で戦える可能性がある。

しかしながら、遠方遠隔で賃貸付けトラブル対応が出来るかどうかという所がネックになってくる、地元の不動産会社とパートナーシップがしっかりとれる前提であれば購入もありな気がする。

人的資源の確保ができれば参入すれば競合がためらう地域なので独壇場になる可能性もある。

なので、次のアクションは媒介撒いている不動産会社さんに家賃ヒアリングから全部という感じになるとおもう。

首都圏で大家業の売り上げが、もう黙っててもザックザックでいいよとなったら、Uターンして北海道×地方で朽ちるまで不動産合同会社を作って参入したいと思う。

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