利回り36%の木更津の平成戸建を逃がす【不動産投資で仕入失敗?】

千葉県で戸建投資
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 知り合いの不動産会社から連絡が来た、

「千葉県某所で200万で戸建がある、平成築で駐車場1台」とのこと、状態よさそうなんだけど買う?と言われた。

早速資料をお願いして、翌日資料到着したのでグーグル現調をすると2013年の写真ではあったが屋根も瓦葺ではない、普通のスレートかガルバニウムのような仕上げになっており、台風被害などでぶっ壊れなかったところを見ると状態は良さそうだ。

近隣の相場も検討してみると、同等のエリアの戸建に関していうと、流通価格は500万ほど、本件は、明らかに相場より割安であった…、こういう物件は何も言わずに目をつぶって買い付けだと、思い電話したのだが、「即日3本買い付けはいったっぽい…」という悲しいお知らせが届いた。

「もらった瞬間、買い付け出しておけば…しくしく…。」

明らかに安い物件については、やはりノールックが基本である。もういい土地で売ってもいいやと思う物件なら内覧条件付きで取りまとめでも出させてもらうことでもしないと、転売業者にスピード負けしてしまう。(平日使えない為)もちろん今回の物件は、転売業者ならサクッと購入でも、まったく問題ないスペックだったので、専業系に負けちゃったという感じな気がする。(そもそも私も業者なので業者間情報でもらっていたので)

しかし…中々ぱっと購入できない日々が続いている、直近の戦法は500万円ほどの戸建てに一律280万で指値を入れていくという戦法をとっているが、スピードは遅いが現金買いの人たちは500万~600万レンジの物件を見ることが少ないと思われるので、500万円前後のレンジを狙って鬼指で買うというパターンのほうが競争が無くてしかも状態が良さげな物件を取得できるのでオススメである。

まぁ、もうお分かりだろうが、指した瞬間からメールが来なくなるのは日常茶飯事である。ちなみに熱そうな物件(相続、任意売却など)は、直接現地を内覧した上で仲介業者さんにお伺いを立てながら進める(もちろん事前にメールなどで売主の状況や価格の弾力性についてヒアリングしておくことはマストである)

メールぶん投げ返信なしぽいっとを、狭い業界なのでやりすぎは業者さんから嫌われる気をつけましょう。何事もバランスが大切ということです。

仲介担当者の気持ちに立てば、見たこともない知らないメール一見に対応しているわけで、個人情報もそこそこに、決まる確率は限りなく低い…、無駄な内覧希望も当然ポイしたくなる客ではあるが、メールのみでは当然の帰結である。

が、しかし、万が一があるかもしれない。だからメール問い合わせヒアリング指すという流れ作業を行う。

 私のボロ戸建て仕入れで目指すは、市街化区域内の平成築の物件で駅距離19分以内、300万未満の物件で原則は、東京、千葉、埼玉、神奈川がメイン群馬及び茨城は遠いので片道2時間以内なら検討可能としている(車無系大家なので遠方はかなりエネルギーと費用を要するので、中々数字があってこない…)

あとは、仲介業者さんへは、300万以内なら諸費用別で現金決済も可能ですと営業しているが中々はまらないが、案件を進めるうえで即日契約決済可能、現金あるのでその中で収まるならやるので価格交渉してほしいと伝えることもある。

悩んでいる、ノンバンク系融資エア大家よりは、業者感が出てウケがよい。

なので、買うコツは、今買えます!という資金状態を作っておくこと、これが精神的にも重要かと最近思っている。

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