新築ワンルームマンション投資は失敗?【恐怖のツーブロゴリラ出現】

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ワンルームマンション投資は失敗なのか?Youtubeでも賛否両論別れておりますが、各論者とも前提条件、投資目的が異なるため判断が分かれていると思います。

ボロ戸建投資のお話をメインに書いているのですが、なぜかワンルームマンション投資失敗とか破産のワードで検索されて、上に掲載しているワンルームマンション投資コラムのアクセスがいいという不動産投資失敗記の編集部です。(ちょっと悲しいです)

流入で一番読まれているワンルームの記事を張っておきます。

今回は、ワンルームマンションの投資の概要についてみていきたいと思います。取り扱うのは新築のワンルームマンション経営です。

みんな大好き、新築ワンルームマンション投資とは??

新築ワンルームマンションの物件とは、どんなものがあるかというと

例えば、スーモで都内の新築1K物件を検索すると、○ヴィア両国Ⅲスカイガーデンという物件があります(新築)

これは上場しているグッドコムアセットの物件で、スーモで募集が出ていたのは、1K25.89㎡、賃料管理込みで3回111,000円、敷金礼金なしの物件で募集がでています。

2019年9月新築で2020年1月現在今だ、空室である、1室だけなので最終部屋という感じですね。

この家賃が適正な家賃であるかどうかは、今回は置いておいて…(※大切なところです)

どのぐらいの価格で販売しているのかを、検討してみましょう(投資用マンション屋さんの販売データは、ほとんど表に出てこない。※セミナーや電話での発客がメインのためスーモなどの広報サイトに掲載がない)

家賃から管理費を差し引いた、家賃で利回り設定を3.7%ぐらいの目安で価格を作っているので、計算していくと下の感じになります。

月額家賃111,000円-建物管理費9,500円=101,500円

101,500円×12か月=年間手取り家賃1,218,000円となる

これに、設定した利回りを割り戻して、最近だと3.6%~3.7%と伺っているので、例えば3.7%の利回りで割り戻したとする、割り戻した数字は32,918,918円となる。

分かりやすく定価3290万円としましょう。

新築で定価3290万、月額家賃売上11万1千円、表面利回り4%

こういう物件を売っている業者さんの話が今日のメインのお話になります。

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ワンルームゴリラの説明

新春ワンルームゴリラは突然に?40代の下心

私の名前はAといいます。某大手電機メーカーで営業を20年やっています。

ある日、仕事中に自分の机の電話に外線からの着信がありました。

電話先の方は、Bさんという女性の不動産会社の方で、うちの会社の社員を対象にライフプランの相談を受けているということだった。最初は怪しいと思ったのだけど、社内の事情にも詳しく、総務部の方がこの間、お話聞いていただいてとか、具体的に他の人間ともあって話しているということだった、不動産の活用についての話らしい。

明日、別の方と進めている別の案件の件で昼ぐらいに、当社に来社予定があるらしく、その際に下の○○カフェで挨拶だけさせてほしいという事だったので、いいですよとお伝えしてその日の電話は終わった。

声がとてもかわいらしかった。

次の日、昼過ぎに会社を抜け出してBさんとの待ち合わせのカフェに私は向かった、カフェに入ると20代前半と思われるスーツの女性から声を掛けられた。『Aさんですか?』『あ、はい、そうです』かわいらしい女性であった。『ありがとうございます!お会いできてうれしいです。』若い子にそういわれるのは悪くない。

Bさんは、カフェの奥に私を連れて行った。どうやらBさんは新卒写真らしく、今日は先輩が同行してくれているとのことらしい。

奥の席に座った私の目の前に現れたのは、ツーブロックでガタイがよい男性だった…。

私は、あー今日違った…と思いながらも席についた。

何か押し売りされる…のではないだろいうかという不安に襲われたが、思いのほかツーブロックゴリラは物腰柔らかで私は彼の話に引き込まれてしまった。

そして、1時間後には、不動産の購入申込書を記入していたのである。

下心丸出しのAさんは、いったいどうなってしまうのでしょうか。

ツーブロックゴリラの成功するワンルームマンション経営!とは?

(概ね、ツーブロックゴリラの話は以下のとおりである)

僕たちの商品とは、こんなのですよ

投資用のワンルームの会社は、ジャックスやオリックス銀行などのノンバンク系金融機関と提携して、物件定価の100%のローン評価(物件により掛け目が入る場合がある)を取得して販売を始める。

購入者は、不動産売買とローン実行に関する、諸費用は支払う必要があるが、ワンルーム会社によっては諸費用サービスの会社もある。

そういった会社だと『手出しが無い形で始められる不動産投資』や『ご負担ない形でスタートできる不動産を活用した云々』というトークが可能になる。

そのあとは、手付金10万であとは機械的に契約決済というパターンである。

年収いくらですか?え?物件の評価?あなたの与信で借りるんですよ?

物件単体の返済比率でみると、赤字なので、もちろん貸出金融機関、お客さん属性に3000万近い金額を貸し出しているという形になる。

したがって、単純に年収300万の人間が、空室になったときに11万の支払いに耐えられるかという観点考えていくので年収が低い人間はワンルーム屋さんにとって客ではなくなる。しつこい電話営業に困っている方がいればぜひ、ワンルーム屋の担当者に実は年収200万、半年でさらに契約社員なのです…と伝えてもらいたい。

『でもAさんは大丈夫ですよね?』

迷惑電話が来るんですが…の対応策とは?

(間違いなく新築専門の投資用マンション業者はささーっと引いて、見込みリストから外されること間違いなしである。)

僕たちは不動産屋ではなく、ワンルーム屋だよ?(別の土俵で戦う)

しかし、このワンルームマンション投資(主に新築)、ガッポリ儲ける現金ボロ戸建投資の観点からみると、利回り、返済比率共に最悪の物件である。ガッポリ儲けますよという目的の人が購入したら大失敗騙された!となるのである。

そこで、別の土俵で戦うことでメリットを伝え購買につなげるのである。

不動産という土俵を降りて、保険商品という土俵で戦っているのがワンルーム屋さんなのである。

沢山メリットありますよ、比較して、やらない理由はないですよね?奥さん?大丈夫僕が一緒に説明します

特筆すべきは、貸出金利と融資期間である変動金利、団体信用生命保険がついて、1%後半2%ちょっとで非常に低金利である35年、最近のローン商品をみると45年の長期間において調達が可能である。

(ボロ戸建は期間10年、貸出金利は3%4%どんとこいである)

次に、団体信用生命保険が持つべき理由の重要なポイントになっていて、『将来の年金と遺族年金の代替え商品』として利用できるというセールストークにつながるのである。

ご本人がもし亡くなった場合、投資用マンションの残債は保険でチャラになり、上記の物件だと家賃収入が111,000円入ってくる物件を奥さんやお子さんに残すことができますよということだ。

ここまでくると、あとは保険商品との比較になる。

不動産で儲けよう、収益をがっぽり出してセミリタイヤチームとは目的とは異なる、どの保険を選ぶべきかという保険の加入問題と同じ土台に乗るのである。

将来の年金については、月額111,000円の、他人の支払いで自分の年金財産を作っていけるプランとなる。

物件を保有すると、ローン返済を差し引いて月額10,000円ぐらいの持ち出し支払いが発生します。年間で言うと12万円になりますね。

これで家賃は多少落ちますが分かりやすいように、変わらない想定とした場合35年後完済した後は月々111,000円を年金として受け取れますね。

例えば、月々111,000円もらえる年金を保険で作ろうとすると月々いくらぐらい必要でしょうか?

例えば某保険会社の商品ですと30歳で加入して65歳から10年間受給できるタイプのものだと月額30,000円で年間1,325,000円受け取れるものがあります。

ただこれも10年間で終わってしまうので74歳以降の生活はどうするのでしょうか…??

でもワンルームマンションであれば、月々10,000円のお支払で終身受けてとれる保険を作ることができるのです。

先に申した通り亡くなった場合は、資産として相続でお子さんに残すことも可能ですし、貰ったら無くなってしまう保険とは違いますね。

次に費用の比較ですと。

例えば3年間の運用した場合を見ていきましょう。

保険だと積立金を月額3万円で年間36万×3年で108万の積み立てが必要ですが、ワンルームマンションであれば3年間で1回退去があり1カ月の空室期間があった場合でも、

1か月分の返済111,000円+クリーニング代50,000円お合計161,000円で済みます。

お得ですよね。

そして、やはり金融資産と不動産で資産のポートフォリを調整することも大切です。

インフレやデフレ、インフレになれば、金融資産の価値は下落、逆にものの価値が上がるので不動産の価格は上がって行きます、金融資産と不動産資産をバランスよく持つことで経済変動に左右されない家計のバランスを作っていくことが出来るのです。

さらに当社が開発している都心の物件というのは、立地と家賃設定さえ、間違えることがなければ、3か月前退去告知で、すぐに募集を開始すれば空室はクリーニングを入れている数日というケースのほうがおおいのである。

地方で、ボロ戸建などを運用して、空室半年とか言っている方がワンルーム投資は、危険だという事をたまに仰っていますが、賃貸に関しては、都心は地方と別物のマーケットと考えたほうがいいのです。

蓄えている人口と、流入してくる人口が違うのだから当たり前の話ですね。

なので、都心の賃貸がつかなくなるリスクが低い場所を選んで、長期にわたってミドルリターンを得ることが出来るワンルームマンション投資はお勧めなのです。

(ここまで)

ワンルームマンションを買ってオーナー様として製造される流れ(オーナ様製造会社)

まず、不動産投資という概念を伝える

次に、いわゆる儲かる不動産ではなく、保険の代替えという商品だという事を理解させ保険商品との比較でメリットをお伝えする

そして、東京の不動産と地方の不動産市場の特性の違いをお伝えする

あとは、本人のライフプランにワンルームマンション投資を組み込み落としていく

これで売っていくわけですね。

自己責任で確認すべきところは、こちらです、ハイ

家賃が適正なのか?同業が見てもやりすぎだろコレ?みたいな家賃設定の会社もあります、調べて下さい。スーモ10週ぐらいすると質問が見えてきます。

販売する会社ごとに、管理費が安かったり、確定申告相談会やってくれたり、とアフターサービスが違いますので、購入後のサポート(会社ぐるみでやっているもの)を確認して買うとよろしいかと思います。

あと家賃は、必ず下がりますので、購入時のシミュレーションで自分でも確認してください、保険目的で購入しても、家賃下落で35年間の前半で月額3万以上持ち出しが増えると保険のほうが良かったのではとなりますので。

ちなみに昔はやっていた、節税できますトークは、初年度は、購入時の諸費用を経費に出来るので確定申告で赤字を出して、還付を受けることができるのですが、次年度以降は減価償却と書籍、ポロポロとしか経費が出てこないので節税効果はほぼ無いと思ったほうがいいです。

え?私の髪型?ん?ツーブロックですけど?

次回予告ですね

次回は、具体的な事業収支を作ってみたいと思います。(続きは下のリンクから)

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