【利回り18%超】佐倉市ボロ戸建、そのまま貸して高利回り収支と出口を解説

市街化調整区域千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

ニフティ不動産をご存じであろうか、たまにたどり着く検索サイトではあるものの、あまりコアに使っていなかったのだが、面白そうな物件を発見した。

土地検索で、古家付きはないかなぁと上からクロールしていると、千葉県佐倉市で駅から14分の122㎡の土地に上物が付いて、なんと250万円と目を引く価格で掲載があった。

写真は見るからにボロ家なので、「あーね。」という感じではあるものの、ある一点を見て、コレぞ!と思ったのである。

情報公開日:2019年2月22日

次回更新日:2020年2月27日

一瞬、まだ5日しか達ていないように錯誤したが、よく見ると1年間売れていない模様

これは、チャンスでは!売主が値段下げない人なのか、それとも、全然反響がないのか。

ニフティ不動産の情報を元にグーグル検索をかけると、ニフティ不動産にしか掲載がないようで、これはワンチャン反響が全然なくて売れてないだけかもしれないという思考が脳内を走った。

もちろん、建物スペックに関する一切のデータが無いので、写真と土地面積及び用途地域から推測して建物スペックを想定していく必要がある。

以前、書いたブログで90万円の古屋付き土地を検討したが、リフォームすると赤字になるという結論に至ったので、楽待の人気大家さんが言うように家賃の6カ月分をリフォームに充てる想定で事業計画を組み立てしていこうと思う。

ボロ戸建のスペックとは、千葉県佐倉市千成物件概要とは?

価格:250万円

所在:千葉県佐倉市千成(『せんなり』と読みます)

交通:京成電鉄本線『大佐倉』駅徒歩14分

築年数:不明(築不明)

間取り:平屋/間取り不明

建物面積:40.46㎡想定(外観判断)

土地面積:122.61㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:第一種低層住居専用地域

道路:幅員4mに2m接道で再建築可能

持ち分:前面私道持ち分あり

駐車場:無し

インフラ:上水道、下水道、集中LPG

条件:敷地面では、2m接道を確保しているので再建築は可能である、接道2mなので再建築した場合においても駐車場の敷設は難しそうである。(隣が道路に植木鉢を出しているのでその撤去交渉も必要になりそう。ガスは集中LPGということでガス会社へ対するネゴは、ほぼ難しい気がする(指定のガス会社になるため)銀行評価的には市街化区域の再建築可なので、そこまで悪くない気がする。

千葉県佐倉市とは?

Wikiによると、千葉県北部に位置する印旛地域にある市で、印旛(いんば)地域とは東葛飾地域を含めた人口210万人、都心から20km~45kmに位置する地域を指す、西武には印西市を中心とする、千葉ニュータウン、東部には成田空港があり、千葉県内では外国人登録人数が最も多い地域である。

人口規模は170,672人で人口密度は1,646人である、土地が広いのか人口密度は低めではあるが10万都市ということで、目安としては、賃貸ニーズがあると思われる。

大佐倉駅の賃貸集客の実力とは?

読み方はそのまま「おおさくら」駅と読む。

プレハブではなく、野外放置雨よけ型の駅であり、見るからに心もとない。

成田空港から都内に戻ってくる間にある調整区域みたいな田園がつづくエリアがあるが、そこがココらしい。「確かに何もないな」、この駅と通過だけではあったが思った記憶がある。

駅名の由来は地名の「おおざくら」に由来する、歴史は古く1926年(大正15年)に開業した、なにもない通過駅のような存在で、一日の乗車数は190人~200人ほどで、なんと京成線の駅では最も乗降者数が少ない駅となっている。地域的に市街化調整区域がほとんどを占める為、人口が少なく形成されている。

駅力は、ほぼないといっても良い、やはり賃貸付けには車が必須になりそうだ。駅があるから賃貸がというのは厳しそうで、超高齢者か生活保護家庭が駅利用出来て安いから使うという用途のほか、駐車場無ではよい属性を狙う事は困難を極めそうである。

ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化地域で都市計画的には問題ない、再建築も可能であるが駅前が市街化調整区域で地域的人気がなさそうで、実勢価格がきになるところではある。

路線価を検索してみると、概ね㎡あたり,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は66㎡なので計算は、66㎡×52,000円で総額が3,432,000円となります。

売主さんの希望金額が250万となっており、路線価ベースのほうが高くなっている。

路線価以内で買いたいと思っているのでコレはプラス材料である。

ボロ戸建ての家賃は、幾らぐらいか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は想定40.46㎡で間取りがおそらく2DKぐらいと想定される。アパートに毛が生えたようなサイズで築年数も不明で駐車場なしの為、賃貸マーケットではアパートと競合することが考えられる。

そのためスーモで、大佐倉駅利用可能な物件、駅20分以内で、アパートを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

3件事例が出てきました。

駅20分築28年 42,000円43.88㎡

駅18分築33年 42,000円39.60㎡

駅20分築5年 65,000円36.64㎡

非常に供給が少ない(需要もなさそうだが)レンジを見ると42,000~65,000円、下から数えて42,000円を、超える相場ではあるが、本件の築年数不明とワンルーム系アパートが家賃34,000円程度なのを考慮して3万台設定の3.9万円で提供できれば競争力ありそうな気がします。

購入出来たら4.2万募集開始で、下げても3.9万円ほどでしょうか。

月間3.9万円で、年間46.8万円の年収アップにつながる物件となります。

手取り家賃収入を計算してみよう

(売上)

家賃売上:39,000円

(経費)

管理費:2,340円

支払手数料:880円

固都税:2,019円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:32,201円

年間収入:386,416円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:2,500,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:148,500円

移転登記:123,947円

固都税:24,229円

取得税:131,470円

(修繕費)…②

小修繕:234,000円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:39,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:30,346円

(総費用)

合計:3,278,562円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:18.72

仕入原価に対する表面利回り:14.27

仕入原価に対する純利回り:11.79

この物件を考察してみる

特に、手を付けずにそのまんま貸す方式を取れば手間もかからず、自分の人工を考えると安上がりである。純利回りが11.79%で回収まで9年ほどかかることを考えると、築年不明のボロ戸建てなので結構怖い。もっと早く回収したいところである。

買値250万の物件だが、4年回収と考えた場合の買値は…

超短期4年回収で考えると、買値は76万、69.32%の指値である。

※現地調査で破損汚損があれば、その分の再生費用が掛かるので、買値からマイナスされることになります。

5年回収の場合115万円53.86%指値

6年回収の場合153万円38.40%指値

7年回収の場合192万円22.95%指値

築年不明なので、4年で回収したいと思う。結構売れてないようだからもしかすると思いっきり指値聞いたりするかもしれない…問い合わせしようという意欲が出てくるってもんだ。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、3件の物件が出てきた、敷地面積は135~150㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

最安値が平米29,630円、次が30,667円、最高値でも35,333円程度となっている。

ほぼ横ばいという感じ。

平均より低い2番目の30,667円と仮定すると、本件敷地面積が122.61㎡に30,667円を乗じた3,760,040円が売値となる。

次に現在売り出し中の土地の相場を見ていく。

京成電鉄本線「大佐倉」駅圏内で土地の値段をスーモで検索してみると23件ヒットした。

(本件の坪数は37.09坪)

450万円207㎡坪単7.1万円(フラット)

760万円129.58㎡坪単19.3万円(分譲地)

860万円125.64㎡坪単22.6万円(分譲地)

880万円241.93㎡坪単価12万円(古家つき)

1,150万円165.41㎡坪単22.9万円(フラット)

1,800万円2707㎡坪単価2.1万円(勾配地)

というデータが出てきた。

業者の分譲地で坪20万程度、個人の売り出しは10万~13万ほど、一番安い2万は家が建てれる土地ではなさそうなので除外して一番上のフラット7.1万ぐらいでみておくのが安全そうである。

坪7.1万の場合本件土地は37.09坪なのでこれに7.1万を乗じた2,665,435円が更地での売却想定価格となる。

本件の建物は、40.46㎡で坪に換算すると12.24坪となる、解体費用を坪60,000円で計算すると734,373円となる。

売値の2,665,435円から解体費734,373円と売却手数料(販売価格の8%を想定)213,235円を差し引くと、手残りが1,717,827円になる(譲渡所得税を加味しない場合)いつもなら仕入原価を手残りと同じ金額で抑えることが出来るのなら、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分となる。

仕入原価を1,717,827円にて購入する場合の価格は、939,266円である。

問答無用で10年運用した場合の投資効果を見ていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃3,091,324円+更地売却粗利1,717,827=総収入4,809,152円となる

総収入から仕入原価の3,278,562を差し引くと10年間の利益が1,530,590円となる。

利益1,530,590÷10年=153,059円(年間の実質配当)

これを仕入原価で割り実質利回りを出すと年間利回り4.67%となる。

年間配当4.67%なので、みずほ銀行株に資金を突っ込んで寝かせておくのと同じ効果である。4%程度の最終配当であれば、あえてボロをやる必要はない気がする…。

投資用戸建て物件として売却を出口として検討する

次に築古収益物件として売却は、どれぐらい儲かるのか見ていきたいと思う。

現在物件の築年は不明である。

例えば、売主希望価格で購入して8.48年で回収したあと売ろうと思ったときに、築不明50年オーバーのオーナーチェンジ戸建てを楽待に掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…25%で出して30%で指値が入り、売ります…という感じな気がする。30%回収であればDIY系大家さんなら引っ掛かる可能性もある。

月額39,000円なので年間家賃売上は、468,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価1,560,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して124,800円を定価から差し引くと、手残りが1,435,200円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの1,435,200円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、656,638円で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額250万円に対して、買主希望金額65.6万円指値73.73%となる。

このボロ物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、93万円

出口を収益としてみた場合は、65万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収76万円

5年回収115万円

6年回収153万円

7年回収192万円

冒頭述べた通り、この物件は1年ぐらい売り場に放置されて腐りかけのハウスであることから、思いっきり指値かまして売ってくれる可能性は0ではない、回収ラインは4年程度が理想であるが、5年回収の115万で購入出来た場合10年頑張らせて土地売りで年利15.53%の投資になる。実際は、家賃を再投資し複利運用するわけだから、これぐらいの数字を叩き出せれば面白いと思う。

一度指値して、様子見という感じで進めるべき案件か…と思う。

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