【戸建て78棟保有?】戸建投資で何年後にセミリタイヤできるか検証してみた

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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、ボロ戸建て投資で何棟保有すれば現実的にセミリタイヤできるのか?その検証を行っていきたいと思います。

ボロ戸建てマニアといっても色々なタイプの方が居て、いわゆる業物の表面15%瑕疵担保付の物件を余剰資金で購入して長期運用するタイプ、築浅の戸建てを安く購入して少し直して貸出するタイプ、いわゆるボロ戸建てを購入しリフォー外注で原価利回り20%前後を目指すタイプ、ボロ戸建てをDIYして高利回りで運用するタイプ、朽ちた戸建てのようなものを購入してDIYとジモティで貸出する事業家タイプ、現金タイプ、借入タイプ、ハイブリットなどなど。分類表は出来ていませんが、さまざまなタイプが存在しています。

しかし、みなさん向かう方向は似たようなものがあって、例えば資産拡大とか儲けるとか、セミリタイヤ、自由な生活という方向を向いています。

その中で、それぞれのタイプを想定して、どの程度の戸建て何年でどれぐらいの規模になるかというところを検証していきます。(セミリタイヤ出来る規模、タイミングは人それぞれですが金額規模は、概ね数字のイメージと合わさりますので、参考になれば幸いです)

パータン①仕入原価100万でボロ戸建をそのまま3万で貸し出す大家の場合

たまにいますね!

実際に100万円で売り出しされている戸建てを探してみました。

現在、東京都内に住んでいるため、あまり地方は…と思い関東圏内で検索したところ、茨城県でヒットしました。金額は100万円、1970年築で、なんと建物が7DK、127㎡と広く、土地が319㎡ほどもあります。

場所が、JR常磐線石岡駅から3400mと歩ける距離ではないことと、設備は上下水道、プロパン、そして汲み取りです。

内装はボロく一部朽ちていますが、気合で住んでよと言えば住めなくもない気もしなくもないです。

元団地のヴィレッジハウス石岡という物件が、駅9分、3万円で貸出していたので、3万で貸し出しして放置プレイしたとします。リフォーム費用は6か月分18万円までの縛りです。

何が壊れても借主負担で倉庫契約して

家賃売上が3万

管理費、固都税、保険のコストを想定して差っ引いて

手取り家賃売上が2万1033円

年間手取りが25万2400円

取得経費のトータルコストが194万1705円で回収まで7.6年

毎月給料から5万円貯金したとして、年間預金が60万円として

年間預金と手取り家賃を貯金し続けた場合を試算してみると以下のようになります。

上の表で言うと、例えば大学生時代にバイトで貯めた200万円を元手に物件価格100万円の物件を購入し、小修繕を施し月額3万円で貸し付け空室率が0%で修繕も借主負担で売り上げをほぼ預金でき、取得コストの200万が溜まった瞬間再投資する場合の試算表になる。

1年目で200万かけて物件を購入し、賃貸が付いたタイミングからスタートしている、2年目は貯蓄に励み、3年目で2棟目を購入賃貸付けに1年掛かる想定で翌年から2棟目の売り上げが入る、4年目も頑張って貯金、そして9年目まで2年に1棟ペースで増やしていくと、9年目以降は毎年物件を買える状態が整う、そこから12年目まで毎年物件を購入していき13年目で2棟、17年目以降は毎年のキャッシュフローから2棟ペースで買い取れる財力が出る、黙っていても売上ベースで400万近くあるので、資産が倍プッシュで増えていくことになりますね。

上の表では、本人が頑張って貯金したのは、大学時代の預金200万と、預金1140万の1340万円に対して、運用総額は3,106万円と倍以上の投資規模になっています。立だと少し心もとない売上ですが、自宅も激安で購入して特に不便なければ賃貸業専業しても悪くない数字に見えますね。

実際は、分かりませんがインフルエンサーのポールさんは、このようなタイプの物件もお持ちのようです。

富山の破天荒メルカリ大家ポールの副業1年で月100万円達成したお下品ブログ!
不動産、ガチャガチャ投資、ヤフオク、メルカリ挑戦し1年で2棟20室取得、月手取り100万円達成するもブラック企業で瀕死寸前富山系大家

パータン②仕入原価100万でボロ戸建小修繕し4.5万で貸し出す大家の場合

次に、100万の物件を購入して、セルフリフォーム50万で、家賃4.5万で貸出が出来る状態のスキルを持つ人間がやるとどうなるか

10年目までの買取りペースはあまり変わらない感じであるものの、後半の伸びが半端ない、17年目には手取り賃料収入が8,853,608円まで成長性している、納税も含めて調整が必要であるがかなり大きい金額になっている。本人が自力で稼いできたお金は、大学生時代の200万円と毎年コツコツ積み立ててきた年間60万円含めて1,340万円である、それに対して投資した金額は4,781万、受け取った家賃売上は6,155万円である。

コツコツ積み上げていくとこれぐらいの実績になる。副業で年商800万もあれば、自分がやりたいと思った事業とか、他の仕事をしてみたいとか、もう嫌だから転職したいと思ったとき自由が利く状態になっているのではないでしょうか。

パータン③異次元系、利回り50%以上を志す大家の場合

異次元の領域の人たち、いわゆる利回り50%以上のDIYプロ大家さんだと下記のようなシミュレーションとなります。

例えば購入価格20万+リフォーム10万他経費含め仕入原価88万

家賃は46,500円、年間で558,000円の売り上げを想定しています。

※かなり難易度高いです…。腰痛持ちの僕には苦しい。

多分こんな感じの、シミュレーションになるかとおもいます。

もう11年目以降記載するのはやめましたが、管理棟数が78超えています、買取り件数が20件以上なってくるので、そろそろ一人では購入→再生→募集は気合入れないと難しいラインになってきていますが、理論的には無借金で家賃収入を年間30,000,000円クラスへ到達可能で、税金を考えていませんが、数年でキャッシュも1億を突破します。

恐らく、築古再生系大家さんは、このシミュレーションに近いゴールを設定して動いているものと想定します。確かにランニングベース5年目の年収300万前後ぐらいで、サラリーマン退職して賃貸業にドライブを掛けたほうが十分資産拡大のチャンスがありそうです。

人生掛ける価値が、ありそうな数字感になっているのではないでしょうか。

恐らく勝手なイメージが、千葉で展開しているフカポンさん、エリックさん辺りが、この手法なのかなとおもっています。(違ったらすみません。)

☆20代リタイア!無駄徹底省略ふかぽん流最速不動産投資☆
ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@日本最強DIY大家さんのブログです。最近の記事は「FFCのエリックさんから、スタバのコーヒーセットが届いたー♫うましやーー️️昨晩、連...」です。
エリックの「田舎で始める戸建て不動産投資」
戸建て投資を不動産投資の初心者に向けて、わかりやすく簡単に発信しているブログです!

パータン④よくいる新興副業系大家さんの場合

次に、よくあるパータンの副業サラリーマンで外注メインの新興戸建て大家にありがちな計画をみていきましょう。

このタイプの大家は、ある程度貯金した段階でスタートします。

リフォームをある程度かけて原価利回りを20%前後に調整して購入すると上のような形になります。

働き始めて4年5年が経ち漠然とこのままでいいのかなぁと思い立ちツイッターで不動産投資を見つけ戸建てだと思い検討して初めて見たという感じの大家さんにありがちな収支です。

他の計画よりも取得コストがかさむので、物件の購入数にドライブがかかりにくくなっています、1棟目を購入してから預金を貯めなおす時間が必要になっています。10年目までで何とか、購入を繰り返しようやくドライブが効きだした13年目。そこから5年程度で大きく資産が膨らみます。

恐らく2棟目の後半で、このままいくなら超高利回りのボロDIYか、アパート1棟でレバを効かせて事業規模を拡大しないとセミタイヤは50代になってからという事実に気づきたしアパートへシフトしていくパータンです。会社の属性もあれば一気に拡大も可能かと思います。

まとめ(いつまでも節約と貯金の意識を大切に)

全ての収支に共通して言えることは、しっかり現状の仕事で、種銭を貯めてからスタートすること、そしてスタートしてからも資金管理はしっかり行い節約に心がけることが重要です。

たまに貯金も無いのに、不動産投資と言っている方もいますが、ある程度貯めてからスタートしたほうが無難です、金融市況も締まってきた最近だと、貯金が無いけど不動産投資が出来るのは、新築投資用マンションか、業者売主の中古区分マンションだけです。

投資で将来的には第二の収入の柱をということで調べだした不動産投資が、いつの間にか、家族のための保険に変わって区分を購入するという結末が待っています。

ボロ戸建てマニアの皆さんはどのゴール設定収支で進めておりましたでしょうか。

私は、上のどのタイプでもないのですが、あえて言うならば、本業をがっつり頑張り、超節約をし、貯金のほぼすべてを不動産にベットすることにより規模拡大をフォローしているタイプですね…。

常に金欠ですので、優良融資先募集しております(´・ω・`)

あとボロ戸建てマニアの方向けの面白いブログがありましたのでURLだけ張っておきます。

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