こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。
今回は、いつもボロ戸建シリーズではなく、アパートの検討をしてみたいと思います。もちろん、アパート買う現金はありませんので、融資か鬼の指値して戸建価格で買うしかないのですが、やっぱり規模拡大したい！という思いもありアパートとか新築に手を出さねばいけない時が来ると思いますので準備をしっかりやっていきたいと思います。
たまたまですが、先日検討した茨城県龍ヶ崎市のアパートが出ていましたので検討をしてみたいと思います。
本記事の内容
龍ヶ崎市出し山町のアパートの概要を確認してみる
場所茨城県龍ヶ崎市出し山町
売主希望価格1,180円
業者予想利回り20.49％
築年数1991年（築29年）
土地面積184.76㎡
建物面積112.32㎡
総戸数8戸
駐車場3台
本件は、茨城県龍ヶ崎市の出し山町という場所にあります。駅力が乏しい関東鉄道竜ケ崎線の竜ケ崎駅徒歩18分です（始発駅です…短いですが）。建物の構造は木造で1991年築でギリギリ30年手前外壁に大きな補修が必要な年代ですが、なんと売主さんが外壁塗装をして引き渡してくれるそうです。紹介しているのが仲介なのですが、売主転売業者でしょうか？
企画は駐車場3台、ポイントはコンビニ3分と大学まで徒歩7分とのこと、１Ｋが8戸でロフト付きです。
完全に大学生ニーズを狙ったアパートという事が分かります。
市街化地域内の第二種中高層住居専用地域で公道6ｍです。（道路容積率は６ｍ×0.4で240％ですが地域容積が200％なので200％となります。）敷地面積が184.76㎡で建物面積が112.32㎡となります2階建てです。
112.32㎡÷8戸で14㎡ぐらいでしょうか。ロフトがあるからちょっと広く見えるよという感じな気がします。昔すんでましたけど、結構狭いんですよね、寝て食って寝るみたいな生活するならいいですけど。やっぱり学生向けですね。
路線価から土地の評価をと思ったのですが、倍率地域のようで固定資産税評価額が分からないと数字が出せません…。仮決めで田舎なので㎡24,000円ぐらいと仮定して数字を出してみましょう。本敷地が184.76㎡なので×24,000円で土地の評価額は4,434,240円となります、物件価格が1000万程度しますので乖離が大きいですね…。
次に実勢の取引価格を調べてみました。
調べ方は国土交通省の不動産取引価格情報検索を使います。
2年分調べると出し町で2件の取引事例が出てきました。
28分340㎡23,000円（㎡単価）
20分430㎡15,000円（㎡単価）
となっていました。あまり期待しないほうがよさそうです。
解体費は、木造で坪単価6万ぐらいで見ておきましょう。そうすると112.32㎡なので坪に直すと33.9坪×6万で2,038,608円となります。
更地で4,000,000円で売れたとして手残りが1,961,392万円です。更地で売却は旨みがありませんね。出口は、朽ちるまで回し切るか超高利回りで売り抜けるになりそうです。
龍ヶ崎の大学とは？（流通経済大学龍ヶ崎キャンパス）
大学が近くにあるようです、どのぐらいの学生がいるのでしょうか、それによってはポイントで狙えそうです。しかし移転や廃校になった場合このアパートは死を迎えます。調べたところ流通経済大学という大学の龍ヶ崎キャンパスというのがあるらしいです。
流通経済大学のスペックはいかに？
流通経済大学について調べてみました。
Wikiによると、流通経済大学は龍ヶ崎市平畑に本部をおく私立大学で龍ヶ崎の他松戸にもキャンパスを持っているらしい。1965年開校と歴史も長く学部数も多そうである。学校自体には年間1400人ほどの入学者がいるようで、単純に4年で掛けると5,600人ほどが在籍している、問題はそのうち龍ヶ崎キャンパスに何人ぐらいいるのかである。
大学が財務状況を公開しており、その中にデータがあった、松戸キャンパス3,221人、龍ヶ崎キャンパス2,214人、松戸キャンパス新しかったし人気っぽい。
そりゃそうだよね、竜ケ崎の田舎より松戸だよね！ちなみに年間龍ヶ崎への学生の流入は550人程度である。世の中の大学生4割ぐらいは一人暮らししているので、40％の220人は毎年新たに入ってくる学生という事になる。そして毎年250人退去があるともいえる。
基本的にはこの250人のパイの奪い合いをこの地域でしているという感じであるから竜ケ崎の駅徒歩20分圏内の賃貸物件をスーモで片っ端から調べてみたほうがよさそうだ。
竜ケ崎駅の賃貸事情について
スーモを利用して竜ケ崎駅徒歩20分で検索をかけると295件空室がヒットした！退去時期ではるが295件である。先ほど250人しかいないの！と説明したにも関わらずである。本件は14㎡程度の狭小ワンルームであり、貧乏学生がターゲットである。ちょっと広めの2LDKとか1LDKも出てくるのでロットで制限をする、まぁちょっと広めの駐車場がある賃貸で悠々自適に過ごす学生をイメージして35㎡までのロットで調べなおす。まだ200件あった。大東建託エリアである。家賃が安い物件から並べなおした。
築35年18,000円23㎡
築25年19,000円19.8㎡
築31年19,000円19.8㎡
築24年19,000円16.74㎡
築27年19,000円15.2㎡
築25年21,000円16㎡
築52年21,000円28㎡
ここまで検索して死亡のにおいがしてきた。
暗黙の了解なのか19,000円をみんなで切らないようにしよう。最低でもこれぐらいは取らないとやっていけないよという声が聞こえる設定となっている。非常に厳しい。
一万載せるだけで30㎡近い綺麗なマンションに住めてしまう、価格競争せざる得ないが、貧しい男子学生を詰め込むしかない現実がそこにある。
例えば、18,000円で地域最安値に家賃を設定したとする。
そうすると18,000円掛ける8戸で、月間144,000円のお家賃が満室になれば入ってくる。年間の家賃売上にすると1,728,000円となる。販売定価が11,800,000円なので表面利回りは14.64％となる。なお業者が設定した家賃は、月間売上202,000円で年間売上にすると2,418,000円である、月間202,000円なので8戸で割ると一部屋あたり25,250円となる。この価格帯になると25㎡タイプとも戦っていかないといけないので非常に苦しい戦いを強いられること間違いなしである。
素直に業者さんの設定、利回りでみるのはちょっと怖い気がする。
そして入学シーズンの3月で満室出来なければ死が待っている。
手取り家賃を算出する（一部屋当たり1万8千円設定です）
18,000円×8戸で月間144,000円の売り上げが立ちそうです。
賃貸業者さんに支払う管理委託料が6%として8,640円
振り込み手数料が880円
固定資産税が4,000円（月割り）
火災保険が、月額2,083円（月割り）
そうすると満室想定手取り家賃が月額128,396円となります。
年間にすると1,540,755円になります。
いつも買っている戸建て3戸分という感じでしょうか。（満室であれば）
取得費について検討してみる
売買金額11,800,000円
印紙代金5,000円
仲介手数料455,400円
移転登記費用164,072円
固定資産税48,005円
不動産取得税191,658円
～～～～～ここまでの合計12,664,135円
修繕費について検討する
内部状況が分からないので予備費で40万ぐらい乗っけておきます。
募集費用について
満室想定の家賃の1か月分を想定144,000円
火災保険が80,000円ほど（もう少し高いのかな…。）
ルームクリーニング代で84,240円
～～～～～ここまでの合計13,372,375円
貯金が13,372,375円ある人は現金で買えちゃいますね！
そして年間1,540,755円を売り上げることができます！
仕入原価の改修が約8.68年です。（税金と償却を加味しない）
10年ご39年の狭小ワンルームアパートが投資金額をすべて回収した
状態であなたの手元に残ります。
「あぁ、借入したいっす。」
出口のシミュレートする
仕入原価13,372,375円
築29年なので、出口は同じ収益で売却かと思います。
空室率が40%で5年間保有したシミュレーションをしてみたいと思います。
築34年で売却です。売却利回りは、手取り利回り20%で想定してみましょう。
売却手残りを計算する
手取り利回り20%で計算すると売却金額が7,703,775円となります。
売却にかかる諸費用が5%で385,189円とします。
残存簿価が8,734,681円（土地値）とすると
7,703,775円（売上）-8,734,681円（土地値）-385,189円（諸費用）で差引-1,416,095円となります。
赤字なので譲渡所得税は発生しないとします。
手残りは、諸費用を差し引いた7,318,586円となります・。
保有期間中の家賃収入を計算する
空室率が40%なので満室想定金額の60%が手取り利益として入ってきます。
その金額が年間924,453円です。
これに所得税が33%課税されて、税引き後の手残りが619,383円だとします。
これを5年分累積すると3,096,917円になります。
どれぐらい儲かったか？
売却手残り7,318,586円+家賃収入3,096,917円を合計すると10,415,503円を回収したことになります。
仕入原価が13,372,375円なので逆ザヤになりました。
本件を保有したことによる純資産の減少は22.11%となります。
儲からず損する不動産投資です。
ちなみに満室でも5年保有で売却だと赤字です。
5年間で、純資産の増加率40%を目指すと買値は
6,000,000円となります。
これなら、へたくそに転んでも死ななそうです。
キャッシングと預貯金を集めて購入に走れそうな金額になってきました！
指値額は5,800,000円となります49.15％の指値です…。
「…」
「…」
「おやすみなさい。」
いや、たぶん絶対通らないよきっと…。
とうかパンチされそうな値段…。
売主の売却理由でも聞いてみましょうか…。
では、また明日お会いしましょう。