【投資用マンション】東京23区現金投資で立石菊星シャルムを検討

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こんにちは、不動産投資失敗記の編集部です。

本日もマンション投資編です。

今日は東京23区内で現金で買付できそうなマンションを購入して貸家にした場合、『儲かるのか?』『儲からないのか?』を検証していきたいと思います。

今回は楽待掲載の物件で葛飾区立石の物件がありましたので

ピックアップしてみました。

それでは投資用マンションを購入してみましょう。

本日の投資用マンション

物件名称:立石菊星シャルム

価格:4,900,000円

交通:京成押上線『京成立石駅』徒歩8分

築年数:46年

構造:鉄筋コンクリート

専有面積:33.51㎡

間取り:2DK

向き:東向き

階数:5階

総戸数:23戸

管理費:10,620円

修繕積立金:11,720円

解説:なんだか、この物件他のサイトでみると鉄骨造になっているのですが、鉄筋コンクリートでいいんだよね?

23戸でそんなに大きくないですが修繕積立金がきちんととっている感じを見ると管理組合にそれなりに修繕積立金がたまってそうな気配です。

東急リバブルのHPに概要説明が掲載されていましたので引用しておきます。

菊星シャルム立石は、1974年7月に竣工した6階建てのマンションです。アースブラウンとベージュのツートンカラーの落ち着きある外観です。南側は奥戸通りに面し、東側は生活道路に面した南東角地に立地し、西方向には平和橋通り、北側には京成押上線が走る、開放感のあるロケーションです。1階の通りに面した側には店舗があり、シンプルな佇まいのエントランスは東側に設置されています。菊星シャルム立石の総住戸数は23戸で、管理は巡回管理となっています。2010年9月に大規模修繕工事を実施し、管理体制も良好で大切に住まわれていることが感じられます。エントランスホールに設置されたメールボックスはダイヤルロック式で、プライバシーにも配慮しています。菊星シャルム立石は、京成押上線京成立石駅から徒歩8分です。区立スポーツセンターのテニスコートが徒歩1分にあります。また金融機関は徒歩2分にあり、大きなスーパーも徒歩5分にあるので、便利に暮らせます。

※引用先『東急リバブル』

【東急リバブル】菊星シャルム立石
菊星シャルム立石の概要です(6枚の画像あり)。所在地は東京都葛飾区立石1-1-9(京成押上線「京成立石」駅 徒歩8分)。菊星シャルム立石周辺(約1km圏内)のマンションも一緒にチェックできます。菊星シャルム立石のご購入・ご売却をご検討のお客様は、東急リバブルへおまかせください。また、無料査定のご依頼や賃貸のご相談も承っ...

いつ大規模修繕が行われたのかまで把握しているリバブル驚異の情報収集能力です。

いつもながらこの文章を読んでいると買ってもよさそうに聞こえてくるのが不思議ですね。

建物の管理状況の確認をしよう

本件は戸数23戸のマンションである。

現在の修繕積立金は月額11,720円となっている。

分譲マンションの場合、段階的に修繕積立金が増額になる方式が多く

当初の修繕積立金は低く設定されていた可能性が高い

例えばトータルの期間慣らして現在の半額位の値段設定だった場合を想定する

月額11,720円を割る2をして月額5,860円が46年積み上げられていると想定した場合

新築から現在までの積立金総額は

金74,398,560円となる。

大規模修繕に必要な費用を仮に戸当たり100万円とした場合

必要額が23,000,000円

残金が51,398,560円となる

想定通りであれば数年前に大規模修繕を行っていたとしても

未だかなりの金額を管理組合で保有していそうな香りがする

家賃設定を決めよう

マンションは、1棟当たりの供給戸数も多いため、仲介業者各社が作ったまとめサイトで過去事例を探ることが出来る。

登録不要で概ね概要を見ることが出来る『マンションマーケット』というサイトを利用することにした。

菊星シャルム立石の査定価格や相場が出ている。

現在時点でのデータを参考に記載してみると

相場価格:36万円/㎡

参考査定価格:1280万円~1350万円

▶(3階、1LDK、約35㎡)

売買履歴:25件

賃貸相場:5.4万円~6.3万円

今回の物件はオーナーチェンジで家賃が4.9万円でついているが

本物件の事例と比較しても低い家賃がついている。

周辺相場を見ると京成立石15分以内で30㎡~35㎡の物件の最安値は

56,000円である、幅もあり6万半ばの物件も数えるほどしかなく

本来であれば6万半ばを狙いに行ける物件である気がする

なぜ相場よりも1万円も低い家賃で付けてしまったのか疑問符が残る

周辺よりも安い賃料の為、引っ越す可能性も低く…

購入後に入れ替え時まで待つのも結構時間がかかってしまいそうである

そのため現在の家賃から安心して保有できる価格を算定する必要がある

手取り家賃を検討してみる

(収入)

家賃売上:49,000円

(経費)

賃貸管理費:2,940円

支払手数料:880円

固定資産税:1,780円

火災保険:917円

管理費:10,620円

修繕積立金:11,720円

(差引)

手取り家賃:20,143円

経費率:58.89%

コメント:

もっと売上を立てることが出来るスペックを持った建物なのにもったいない

やはり売却も視野に入れた場合出来るだけ高い家賃付けをしておくことが

買いたたかれるリスクヘッジになると感じる

実際に購入してみる

(売買契約決済)

土地建物売買金額:4,900,000円

印紙代金:1,000円

仲介手数料:227,700円

移転保存登記:95,780円

固都税:21,363円(想定)

不動産取得税:89,220円(想定)

(リフォーム)

修繕費用:294,000円

 ▶家賃の6か月分を想定

火災報知器:8,640円

管理費修積:134,040円

 ▶修繕期間6カ月を想定

(募集費)

手数料:196,000円

 ▶広告費3か月を想定

火災保険:22,000円

クリーニング:49,000円

(合計)

仕入原価:6,038,743円

解説:

設定はAD(広告費)を3か月分積んで賃貸を付ける想定である

本件はオーナチェンジであるが、空室想定で事業計画書は見ておきたい

利回りを整理する

物件価格に対する表面利回り:12.00

仕入原価に対する表面利回り:9.74

仕入原価に対する純利回り:4.00

表面利回り12%で逆算して価格設定をした感じがモロ出ている

数字を見ているだけでもオーナー様へ12%表面で売り出しかけてみて

反響を見ましょうと話している姿目に浮かぶようだ

しかし純利回りは4%とすさまじく低いことになっている

出口はどうするのか?

この投資用マンションは、築年数が約46年と築古である。

回収期間が約25年掛かるとして、投資元本を回収できた頃には

立派な築71年プレイヤーという感じになる。

異次元のレベルである。

投資用マンションとして再販する場合

楽待ちで表面30%売却できた場合を想定する

10年間保有して、空室期間が2年あった場合のシミュレーションをしてみると

定価:1,960,000円

経費:156,800円

粗利:1,803,200円

現在の定価で購入して、期間中の賃料を純資産の増加とする場合

今回の投資用マンションの買値は664,457円となる。

この価格で購入出来れば期間中の家賃収入はプラスとなる

10年保有して売却した場合の儲け

定価で購入し、上記再販価格で売れた場合の儲けを見ていく

販売粗利:1,803,200円

家賃粗利:1,933,739円(全期間)

総粗利:3,736,939円

仕入原価:6,038,743円

差引:▲2,301,804円

年間配当:▲230,180円

年間配当利回り:▲6.16%

10年保有したところ年間6%ほど純資産が減少していく投資となっていることが分かる

投資したのに純資産減るなんて聞いてないよ?

という感じになっている

かなり厳しい…。

マンション投資のまとめ

回収までに24年以上かかる時点で満額購入は

投資対象としてはNGになるのである

最後に購入可能金額を纏めておくこととする

売主希望価格:4,900,000円

収益出口:66万円86%指値

回収期間による指値は以下のようになる

4年回収:▲17万円104%指値

5年回収:6万円99%指値

6年回収:31万円94%指値

7年回収:55万円89%指値

通るはずのない指値になっている

例え指値が通った場合でも

月額2万程の手取りしかもらえないので

入れ替わりとか設備トラブル考えると結構不安

入れ替わりで1万上げられれば大分改善されると思うんだけども

実現できるかどうか分からない事業計画で購入したくないという本音も

結論:儲からないのでゴメンネ。

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