【利回り14%】千葉県旭市380万ボロ戸建の収支と出口を解説

古すぎる戸建千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

程度のいい戸建てで、かつ路線価以下、実勢価格以下で売ってる物件を100万ぐらい指値してスパッと購入して、ノーリフォームで回して、10年保有でよろしく!という投資スタイルにしてみたい私です、はい。

ボロ買って、業者呼んでリフォーム掛けて募集掛けてヒイヒイいうよりもっと資金力があれば…とぼーっとおもっています。

やはり、皆さんの言うようにレバを効かせてアパートでも買わないとガンガン増えていかないのよねぇと思いましたのでトラストさんと面談に行ってこようと思います…。

今日は、千葉県の旭市で、ぱっとみボロなんですが、ボロそのままで貸出しでもいけるんじゃないか?という物件を見つけてみましたので検討してみます。

(バランス釜です。ジモティ募集でしょうか。正直やったことありませんので、よくわかりません。編集長は自主管理したくない派です。電話出たくないです。)

それでは検討してみたいと思います。

千葉県旭市物件のスペックとは?

価格:380万円

所在:千葉県旭市イ

交通:JR総武本線「旭」徒歩20分

築年数:1973年(築47年)

間取り:5DK

建物面積:99.54㎡

土地面積:151.99㎡

都市計画:非線引き区域(どよ~ん)

用途地域:一種中高層

駐車場:なし(近隣確保可能)

インフラ:上水道、下水道、都市ガス

条件:インフラはよいのですが、都市計画が芳しくないですね。

(設備は、バランス釜、トイレは洋式、キッチンは給湯器付き、洗面台への給湯は不明、残置なし、比較的全所有者が綺麗に内部を使っていたものと推測される)

旭市とは?

Wikiによると、千葉県北東部位置する市で、基幹産業は近郊農業で、千葉県内第1位・全国第5位の農業出荷額のようです。(農業研修生向けの寮とかで借り上げてくれないでしょか。)

外房なので九十九里浜に面していて、海水浴客がいっぱい夏はくるそうです、また有名な総合病院があるらしい。人口は64,302人で人口密度が493人(1k㎡あたり)と非常に土地利用がゆったーりしているような地域です。

賃貸経営を実践するならば10万人以上の自治体が好ましいという一般論がありますので、少し心もとない印象を受けますね。

旭(あさひ)駅の賃貸集客の実力とは?

旭駅は、プレハブ型の駅である。(一部2階建)歴史は1897年(明治30年開業)現在の駅舎が1966年築である、2003年には無人駅、2015年業務委託化、2016年指定席券売機営業終了など…終焉の香りがプンプンしている駅である。乗車数は1,790人とおなじみの利用者数という感じ、ないより全然マシなんですけどね。駅があるから云々っていうエリアではないですね、自動車必須の香りですが、本物件は近隣確保ですので家賃で調整する必要がありそうです。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、非線引き地域になるので銀行評価は厳しいことを言われる可能性がありそうです。

道路付けは、4m公道と3.5m私道に面しておるので、住宅用地としては、特に問題はないと思われますが都市計画が微妙ですね。(このあたりはどうなんでしょうか)

路線価を検索してみますと、概ね㎡あたり19,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は151.99㎡なので151.99㎡×19,000円で総額が2,887,810円となります。

売主さんの希望金額が380万となっているので、路線価のほうが売買金額より低いです。

築も古く駐車場もなく、賃貸の競争力もないので、路線価以下では買いたいですね。

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は99.54㎡で5DKとなっています。

戸建て5DK間取りですが、あまり人気になりそうな間取りではありませんし、残念ながら駐車場がありません、設備仕様も年相応と考えるとあまり強気にはいけない状態です。(バランス釜装備)

駐車場がないわけですから、いつも通り当然アパートも競合になってきます。

スーモで、旭駅20分以内の物件で50㎡以上100㎡以下でアパートと戸建てを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

24件事例が出てきました。

連棟式のアパートが多そうです、ほぼすべてに駐車場付されております。

築16年駅17分61,000円58㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築3年駅12分61,000円52㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築19年駅20分61,000円58㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築2年駅13分63,000円50㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築11年駅15分66,000円58㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築2年駅13分66,000円50㎡(駐車場は別途2,200円敷地内)

築35年駅8分53,800円69㎡(戸建てで駐車場2台)

下の1件以外おそらく全部大東建託の仕業ですね、全部駐車場料金が同じなのと、連棟式アパートでした。大東建託以外は賃貸付かないんじゃないかという不安に駆られますね、九十九里川の戸建てやっている方のブログとか見ますけど、結構おしゃれに作り込んであって条件は駐車場2台デフォみたいな感じなので、僕のように最低限リフォで安全安心して住んでね!という大家には非常に厳しいマーケットなのかもしれません。

(作り込みリフォームで差別化戦略をとらないと大東建託に持ってかれそうです…。)

ざっと見ると61,000~いけるのかなぁと錯覚してしまいそうですが、オーナーのために、広告費出しまくってる可能性も否定できませんし、地域物件がデフレ化するとそのまま大東建託のクレームにつながるのであえて下げないでいる戦略なのかもしれません、そうなると大東建託以下の家賃設定で、「大東より割安ね!そして近隣駐車場も2台借りても全然家賃浮くね!」という会話を出させる価格設定が必要です。

上記の35年8分の53,800円を参考にして経年劣化でマイナス3,000円、駐車場1台2,200円×2台で4,400円を下げて、募集家賃46,400円と事業計画書上では計画したいと思います。

月額46,400円なので年間で556,800円の収入(売上)アップが見込めますね!

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:46,400円

(経費)

管理費:2,784円

支払手数料:880円

固都税:3,256円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:37,921円

年間収入:455,047円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:3,800,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:191,400円

移転登記:128,696円

固都税:39,070円

取得税:138,594円

(修繕費)…②

修繕費:200,000円

火災報知器:8,640円

※修繕費内訳(税込)

 簡易小修繕200,000円

(募集関連)…③

仲介手数料:46,400円

火災保険:37,430円

クリーニング:74,655円

(総費用)

合計:4,665,885円

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:14.65%

仕入原価に対する表面利回り:11.93%

仕入原価に対する純利回り:9.75%

考察する

本件は、駐車場無しの戸建てで、築年数が47年と結構古い。

リフォーム履歴は不明で(おそらく洋式トイレだけ?)、外壁もそろそろ修繕が必要な時期で、写真を見ても塗装が剥げている箇所が何か所かある、このままいくと雨漏りの原因になりそうな気配がある、内装の設備は、バランス釜や、個別給湯になるので、他の物件よりも競争では劣勢になる可能性は高い。(あと故障時の修理代も結構かかる、給湯器が2台なので)

清潔感ある感じの小修繕を施し、ルームクリーニングのみで貸し出せば、初期の段階は小資本で進められるであろうが、今後の設備関係の費用の捻出がキモになりそう。

今回、売主様の希望金額の380万で購入すると回収期間が10.25年かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築47年なので12年後回収した後の物件は、築年59年で回収ということになる。

築59年の出口を考えたとき、更地での売却という選択肢が濃厚である。

大規模修繕して家賃が取れればいいのであるが、取れても6万ちょっとなので、再度何年

回収で道筋建てないといけないの?という感じなりそうである。

買値380万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は105万、72.37%の指値である。

※修繕費を20万しか積んでいないからこの数字な訳で、内覧して破損汚損がひどければ、その分の再生費用がこの105万からマイナスされることになります。

5年回収の場合150万円60%指値

6年回収の場合190万円50%指値

7年回収の場合240万円36%指値

駐車場もなく築年数も古いので、売れない可能性が高い。

新米築古大家が間違って満額でさらっていく可能性はあるが、この価格帯でれば他の物件という選択肢もとれるので、売れ残り値段が下がってくるのではないかと予測はされるが、激しい指値バトルになることは必至である。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省のデータを見てみると、敷地が165~1200㎡ぐらいまでの幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米3,200円、次が9,400円、最高値でも19,000円程度となっている。

本物件は、151.99㎡なので例えば3,200円を掛けると486,368円となる、19,000円であれば2,887,810円となり、上の回収期間で言うと7~8年回収程度となる。

次にJR総武線本線の旭駅で土地の値段をスーモで検索してみると6件ヒットした

(本件の坪数は45.97坪)

坪3万309㎡

坪8.6万267㎡

坪0.9万2757㎡

坪9.2万322.29㎡

坪8.3万361.73㎡

というデータが出てきた。

敷地が小さいのは人気がない傾向のよう、うえの坪単価3万円が業者の分譲地で、他はエンドユーザーの出し値である。

つまり業者がエンドに売る場合は坪3万ぐらいだと事業スピードかんがえても吐けやすいとういことだ、45.97坪×3万円は1,379,100円である。

エンドユーザーの希望価格の坪8.3万で売れた場合は3,815,510円となる。

本件の建物は、99.54㎡で坪に換算すると30.11坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると150万ほどになる。

売値の380万円から150万を差し引くと手残りが230万円になる(譲渡所得税を加味しない場合)つまり仕入原価230万で抑えられれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形になる。

仕入原価230万円に抑えて購入する場合の価格は、150万円である。

回収期間は5年で当初投資分は回収が見込まれる。

ただ、これはあくまでも坪8万前後で土地が売れたらということで、3万しかでなければ赤字吐きだしになる。

なので、朽ちるまで果てるまで我と共にとうい大家さんであれば、問題ないが、おおむね売却を出口で資産の入れ替えまでを考えると、ケース的にはレッツギャンブルである。

収益物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の年齢は、47才である。

例えば、売主希望価格で購入して12年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は59才である。

築59年のボロオーナーチェンジ収益を乗っけて目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…、自分だと普段あまりそそられない…年数なので40%とか大台の表面利回りで45%じゃないと建美家で見ないと思う…。普通に40%台ってないので、ぱっとみ目立つ気がする。

出口わかんないけど、とりあえず安いじゃん!回ってるしとう安直新人が買っていくかもしれない…。あとはDIY系大家さんだと全然問題ないという感じだと思うので…。

月額46,400円なので年間家賃売上は、556,800円となる、これに表面利回り40%を割り戻すと定価が出てくる、1,392,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して、定価から差し引くと、手残りが128万円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が128万円なので、仕入れ原価128万で購入出来れば12年後もトントンで賃貸中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価128万円で購入しようとすると売買金額が50万円になる。

売主希望金額380万円に対して、買主希望金額50万円指値86.84%となる。

この物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、①赤字、②上手く売れて230万(結構厳しそう)

出口を収益としてみた場合は、買値50万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、105万円

非線引き地域で金融機関向けの評価も微妙ですし、個体としても老朽化しているので、激安で購入できる機会があったら挑戦してもいいかなぁ、ぐらいで、複合的にみるとあまり手を付けたくないという感じの物件ですね。

といっても地獄の沙汰も金次第ということもありますので、めげずにあたってきます。

では、はい。また会いましょう。

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