売値680万!評価額1,647万足利市の住宅兼倉庫は儲かるのか?

足利市栃木県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

先日、検討していた大磯の物件ですがメールで問い合わせするも、返信なく。

どうやら速攻決まったようです(笑)確かにノールックで買っても現在の建物がある限りはいくらでもやりようがある物件だったと思います。(ツイッターでもノールックにやられた!というつぶやきをしていた方をみましたので最近多いんでしょうか。という私もノールックです。)

ちょっと、あーあーあ…という感じになってしまいしたが頑張って次を探していきたいと思います。

今日は、ちょっと変わった物件があったので、検討してみたいと思います。

なんかずっと楽待さんに掲載されているようなされていないような気がする物件です。

栃木県足利市にある住宅付き倉庫です。

足利市にある倉庫兼用住宅(鉄骨造)を検討してみる

定価680万円

めっちゃローソン広い駐車場あるというか物件と近い、でも周りをストリートビューしていくと似たような店舗付き住宅はほぼシャッターが閉じていてさびれている。昔建てられたボロアパートが並んでいるがどれも活気がない、素晴らしいのは天気だけだ。やはりさびれているという印象である。

ここで果たしてシェアハウスなんかが成り立つマーケットなのだろいうか、遠隔地で不安も付きまとう…。

土地の評価額からの検討をしてみる(路線価ベースと更地査定)

路線価を調べると、比較的大きい中央通りというとおりに面しているので路線価は周辺と比べても高めの㎡33,000円である。

本件の土地面積が496.08㎡であるから、496.08㎡に路線価の33,000円を掛けて路線価ベースの土地値を算出すると、路線価ベースで16,470,640円となる。大きい通り沿いで商業地域なので戸建を建てるにも防火仕様にしなくてはならないし、大通りの交通量にもよるけども音の問題も出てくるのであまり人気はないだろうと思う。

本件は1975年製の鉄骨ビルあり、建物面積が336.17㎡である、鉄骨の解体であるが都内だと9万税込ぐらい見ておけば安心だと思う、もちろん杭抜きは含まない。

今回の建物を坪換算すると101坪なのでこれに9万を掛けると915万円となる。

解体費がクッソ高そうな気配がする。

路線価ベースで1647万640円から解体費の915万を差し引くと732万が残る計算である。売値が680万なので近似値になる。しかしこの場所で1宅地で1600万も支払う買主がいるのであろうか…面積があるので2宅地にするとかならわかるが間口が狭いので敷地も割れなさそうで、踏んだり蹴ったりな香りがする。

取引事例を検索する(国土交通省のサイトが便利)

実際の取引事例を調べてみたいと思う。

国土交通省の不動産取引価格情報検索というのがある、戸建を買って登記を移転するとやってくるアンケートのやつである。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

足利市通という住所地で検索が可能である。

住宅地18分坪単価8万

商業地14分坪単価6.1万

住宅地6分坪単価13万

商業地14分坪単価6万

商業地8分坪単価15万

商業地8分坪単価16万

商業地9分坪単価16万

住宅地15分坪単価4.3万

工業地24分坪単価3.5万

商業地8分坪単価16万

露骨に足利駅徒歩10分圏内は13万~16万推移

10分を超えた瞬間単価が8万~4.3万へ下落

20分越えは3.5万

とても微妙な気分。

地場なエリアではないので、厳しめにみることに越したことはないのである、なので実勢売買価格は坪単価4万と渋めに見積もるべきかと思う。

そうすると敷地面積が496.08㎡なので坪換算で150.06坪に4万を掛けると、お値段なんと600万円(笑)あーこっちで値付けした臭い。

土地値の売価を考えると解体すると300万の赤字になってしまう。

非常にハードルが高そうな気配ぷんぷんである。

賃貸相場から適切な持ち方を検討する(商業ビルはボツだが不思議な歪みを発見)

足利市通の賃貸をしらべてみる

まず足利市通りの商業ビルの賃貸履歴を調べたが皆無だった…。

念のため足利駅徒歩20分圏内のビル賃貸も検索したがない、店舗が3万で出てたが平成30年8月から募集掛けているがまだ決まっていない。駅10分以内はなんとなくパラパラ出ているのがあるが10分超えると市況は非常に厳しい。商業ビルと記載があったもの商業ビルで再生するのは至難の業であろう。(あと鉄骨造なのでアスベストも気になる…)

戸建相場をみていくと

18分築12年93,500円83㎡

25分築3年95,000円83㎡

8分新築100,000円79.77㎡

25分築17年120,000円125㎡

17分築8年129,600円119㎡

いやいやいや、戸建の相場歪んでまっせ…、供給が無いからこの家賃相場なのか…。築浅が多いけど異様に家賃が高い。いったいどうなっているんだこの町は…。

足利市を調べてみると…(歪みの理由が分からない…)

Wikiによると、栃木県南西部にある市、で人口は144,684人と10万にを超えている。県内では4番目の規模らしい。ちなみに足利市は所得ランキング全国1,741の市町村中629位となっている。上位40%以内という感じである。

いつもおなじみの千葉の市原市で所得ランキング315位でもここまで強気の戸建家賃はあまりないと思う。

不思議な歪みを見つけた気分である。

戸建として再生して超広い倉庫付き戸建を9万で貸し出す!9万で貸出したとして年間108万多分利回りで15%ぐらい。(現況9万で貸出した場合)リフォーム加味するとかなり厳しい戦いになりそう。

結論(悲しいですが勉強になりました…。)

普通の200万~300万台で70㎡以上の戸建があればチャレンジしてみもおもしろそうな地域だと思いましたので今後積極的に検討していくエリアとしていきたいと思います。

シェアハウスは、駐車場社会なのでもっと広い敷地でコツコツじゃないと難しいのと物理的に運営が厳しいのでボツです…。

仲介業者さんが代理営業してくれるなら別ですが…。

厳しいかと思いますので、自分的にはボツです…ね。

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