こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。
先日は、健美屋さん掲載の物件を物色しておりましたが、当然天下の楽待様の物件も巡回方式で見ております。
千葉県山武市にある海まで1.2キロをやったら強調している平成8年の戸建てが売りに出ていたので買ったらどんな感じになるかシミュレーションしてみました。
個人的には、海といわれてもポカーンという感じなのですが、サーファーさんとかのエリアなのですかね、どうだろう…程度のノリで立地についてよく存じておりませんので合わせて検討してみました。
では詳細をご紹介しますね。
本記事の内容
物件スペックについて
千葉県山武市松ケ谷という地名の場所にあるようです。
ＪＲの東金線（とうがね）「成東（なるとう）」駅から約8ｋｍのところに本物件があるようです。
松ケ谷口と調べる、商業地域でビルが建ちならび、さながら大都会のような地図が私の前に現れました、一瞬マジか、こんなに栄えているなんて、知らなかったと感動したのですが、匹で見ていくと東京都台東区松が谷でした。（それもそのはず）
きちんと千葉県山武市松ケ谷としらべると本来の位置が出てきました。
松ケ谷イロハてきな住所の分け方がされているようです。もうほぼというか、物件から茶利ですぐに太平洋が広がっているようなエリアでした…。（塩害がひどいんじゃないかなぁ。ボソボソ）地図をみますと民宿があったり、白幡海水浴場なる海水浴場がとても近いです。九十九里もすぐですね、サーファー系大家さんが展開しているエリアということは認識できました。
九十九里浜っていったことないのですが、白幡海水浴場で調べたら写真が結構出てきました、だだーっと広がる広い砂浜が広がります、なんか懐かしい光景です。地元の北海道でも同じようなビーチがあり、だっだぴろいです。石狩のビーチとか特によくいきました。
ちなみにこの白幡海水浴場でもサーファーエリアがあるようでサーフィンも楽しめるようです。
脱線しましたが、物件スペックに戻りましょう
売主希望金額3,900,000円
東金駅徒歩８ｋｍ
木造2階建て
1996年築（築後24年）若い！
建物面積118.50㎡の3LDK
土地面積157.77㎡
都市計画地域は非線引きで無指定
私道４ｍに接道
その他設備はプロパン、浄化槽、駐車場が1台完備です
特徴は広い面積を誇る建物と築後24年と比較的若い建物ですね。
駐車場1台は微妙ですが近隣探せばいくらでもありそうな地域な気配です。
地域について
千葉県山武市は、人口49,300人、本件はお隣の東金市にも隣接しており東金市の人口は58,686人となっています。この二つの市合わせて地域的には10万人は確保できるエリアなのかなと思います。
駅について
東金駅が最寄り駅ですが徒歩8ｋｍですから普段は車使いがメインになってくる地域かとおもいます、したがって車2台無いと賃貸でファミリーを狙うと物件的に足かせになる可能性があります。
ちなみに東金駅は、平屋型の駅です、しかしながら乗車数は4,238人をキープここ20年逓減してますが、なんとか維持っつ！！とう気持ちが伝わってきそうな減り方をしています。
周辺家賃について
本件は築24年の3ＬＤＫでかつ118.50㎡と広い建物になっています。
スーモで山武市の賃貸戸建てを調べました、あまりロットが小さいと参考にならないので3ＬＤＫの可能性が出てくる60㎡以上の戸建てに絞ります。そうすると18件ヒットしました。これを「賃料＋管理費が安い順」で並び替えを行います。
築30年45,000円63.6㎡
築25年52,000円82.8㎡
築45年53,000円79.33㎡
築30年53,000円73.28㎡
築30年55,000円74.8㎡
築25年55,000円74.22㎡
築30年58,000円72.86㎡
築24年60,000円91.91㎡
上からざっとそろえると上記のようなデータになる。
今回の100㎡越えの賃貸は珍しそうで、強気の価格設定でも問題ないだろう。
このサイズが強みで他の物件と同等の設定で出せばこちらのほうが有利なことは間違いない、だた問題は、駐車場が1台しかなくリーチできる層が少ないこと。周辺で確保できるとは思うが、楽観的なのは頂けない。
そこで、このあたりの月ぎめ駐車場の価格を調べてみたところ4000円前後が相場の模様。例えば築24年60,000円91.91㎡を参考にしたとして、駐車場が1台外借りになるので駐車場利用料4,000円を差し引いた56,000円ぐらいの設定だろうか、事業計画書上は安全を見て中間ぐらいの54,000円で賃料を設定して話を進めていきたいと思う。
手取り家賃収入について
月間の家賃収入が54,000円（収入）
経費は、賃貸管理手数料で月間家賃の6%として3,240円、家賃の振込手数料として880円、固定資産税の月割りで3,228円、火災保険の月割りで1,560円が経費とする。
手取りの月間の家賃収入は45,093円で、年間の手取り収入は541,111円となる。
つまりこの物件を購入して速攻賃貸をつければ、年収が54万円アップするわけです。（やったね！）
取得費について
取得費について検討していく、本件の売主希望価格は、3,900,000円である、契約書に張り付ける印紙が1,000円、仲介手数料が194,700円、所有権移転登記費用で99,626円、固定資産税38,734円、不動産取得税が94,989円ほどかかる計算となる。
ここまでの取得費合計は4,329,048円となる。（程度の良い戸建てなのでこれぐらいはかかるのか…）
修繕費用について
家の中については、見えないが設備関係はほどほど綺麗な状態であると想定する。しかし面積が広いので2部屋ぐらいは全滅している想定で1部屋15万の予算を計上し2部屋で30万ほど予備費を積んでおくことにする。さらに賃貸用にするので火災報知器の設置費用をみておくことにする、費用は8,640円計上する。
募集時コストについて
募集時コストは、家賃の1か月分の54,000円と火災保険初回分37,430円、ルームクリーニングで88,875円ほどを計上する。
ここまでの取得費と修繕費、募集コストの合計金額は4,817,993円である。
利回りについて
本件の利回りについて検討してみる
物件価格に対する表面利回り16.62%
仕入原価に対する表面利回り13.45%
仕入原価に対する純利回り11.23%
ざっと回収しきるまでの期間は9年です。
出口を検討してみる
全部現金投入して回収までに9年は正直長いです…。
築年数は現在24歳と若いですが、9年たてば33歳と立派なおじさんです。
譲渡所得税が短期譲渡所得税から長期譲渡所得税に切り替わる5年経過後に、売却する想定をしてみましょう、まずはわかりやすく楽待さんとかに掲載して売り払うパターン、築30年で手取り利回り20%ももらえます！回収5年です！という感じであればなんとなく買取条件にヒットするお客さんは見つけれる気がしますので。手取り利回り20%の場合の売却金額を逆算して算出します。
売却金額2,705,557円…①、取得原価の合計は4,817,993円なのですが、建物分全部償却した想定で取得原価が1,531,238円…②まで下がっているとします。売却にかかる諸費用が売却金額の5%で135,278円…③の場合、①売却金額から②の仕入原価と③諸費用を差し引いて利益を出します、利益が1,039,042円となります、この利益に対して長期譲渡所得の20.315％を掛けて支払うべき税額を出しますと211,081円となります。
税額が出たので、売却後手残りを計算していきます。
計算方法は、売却金額①から売却諸費用③と税額④を差し引いた2,359,198円となります。
これに5年間で稼いだ家賃を足すのですが、1年目は賃貸募集で売り上げが上がらなかった想定で残り4年間は満額収入があった想定とします。年間の収入に所得税33%が課税されたとして、5年間の税引き後の手残りの家賃収入は1,450,179円となります。
この上記の売却後手残り2,359,198円と税引き後手残り家賃収入1,450,179円を足して、最終の損益を出します、すると3,809,376円となります…。
「あれ？」
「預金を480万もはたいて購入した戸建が、5年回して380万円になっちゃった。」
これは、完全に投資失敗です。
購入すれば間違いなく不動産投資失敗記の仲間入りを果たすことができます！
仕入原価に対して最後の売却の価格が渋すぎですが、仕入れ原価の481万円でばいきゃくできたとしても年間配当利回りは2.96％、5年間のトータルの純資産増加率は12.26％となります。
私の買値について
「まだまだ…低いですね。」
これでも、まだ低いですね、では回収期間を5年として、手取り利回り20%の投資商品として売却出口が取れた想定での数字を見ていきましょう。
まず5年間で回収となると買値が1,850,000円となります。
売主希望金額の52%指値となります。（かなりえぐい）
ただ、そうする年間配当利回りが8.68%となり5年間の純資産増加率は36％となります。
最悪の場合、投資総額投資総額に対して36％のリターンを得たことになりますので、まぁまぁの投資という感じでしょうか。
実需であれば、もう少し売却金額も頑張れる気がするので（とはいいましても300万前後かと思いますが…）多少改善される余地はありそうです。
買値は180－200万レンジになるでしょう…。
ひどい指値になるので…。
おそらく至急緊急に売却しなければならない事由が無いかぎ入り売却とはならないでしょうね。
結論、この程度の価格と利回りで買ってしまうと5年ぐらいの短いタームでは、思いのほか儲からないという事です。
もちろん長期的に10年タームで投資を考える人にとっては築年も浅く良い物件という一面もあるかと思いますが、短期でどうこうしようという人には向いていない物件かと思います。
持ち続けて出ないという戦略が取れる方には面白い物件かもしれません。