【投資用マンション】高崎市の『シャンボール日東プラザ』は儲かる?

undraw_by_the_road_4rfk群馬県でマンション投資
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こんにちは、不動産投資失敗記の編集部です。

本日もマンション投資編です。

2件連続で検討した区分マンションが儲からなくて

現金投資用マンションはやはり儲からないのか…

と思っていましたが今日も懲りずに区分マンションを検討していきます

今日のポイントは東京を外して、群馬県でファミリー世帯向けの住宅を発見したので

問い合わせたところ既にお客さんがいるようであったが

もしかするとこの水準であれば儲かる?と思ったので具体的に検討してみた

それでは投資用マンションを購入してみましょう。

本日の投資用マンション

物件名称:シャンボール日東プラザ

価格:1,500,000円

交通:JR上越線『高崎問屋町』駅 徒歩6分

築年数:45年

構造:鉄筋コンクリート

専有面積:47.67㎡

間取り:2LDK

向き:南向き

階数:9階

総戸数:75戸

管理費:13,200円

修繕積立金:5,770円

解説:

他のサイトで見たら65戸になっているのですが、これどっち?(笑)

高崎問屋町は、高崎駅も近くて住居系の駅というイメージです。

1件目購入した時確か、近く?(おそらく徒歩20分ぐらいのところ)

のホームセンターまでリュック背負って

歩いてこの駅までたどり着いた経験があります…

思い出の駅ですね

いつもならココで東急リバブルさんの引用で文字数を稼ぐのですが

なんと!

群馬には東急リバブルが無いようです!

(東急線無いですからね当たり前ですね。)

マンション概要がありませんでした。

結構あれで、物件の背景が分かったりするので好きなのですが残念です。

建物の管理状況の確認をしよう

本件は戸数75戸のマンションである。

現在の修繕積立金は月額5,770円となっている。

分譲マンションの場合、段階的に修繕積立金が増額になる方式が多く

当初の修繕積立金は低く設定されていた可能性が高い

例えばトータルの期間慣らして現在の半額位の値段設定だった場合を想定する

月額5,770円を割る2をして月額2,760円が45年積み上げられていると想定した場合

新築から現在までの積立金総額は

金116,842,500円となる。

大規模修繕に必要な費用を仮に戸当たり100万円とした場合

必要額が75,000,000円

残金が41,842,500円となる

1発目の大規模修繕時にある程度コストを拠出している場合

2発目の大規模修繕時に予算が枯渇する可能性がある

近年外壁塗装を行った形跡があるので大丈夫だとは思うが

修繕積立金の積立額を確認しておいたほうが良い

気になるのは、管理費用が戸当たり13,200円ほどかかっている点である

多分管理会社をリプレイスすればもう少しコストを下げられる気がする

管理状況の確認は必須である

家賃設定を決めよう

マンションは、1棟当たりの供給戸数も多いため、仲介業者各社が作ったまとめサイトで過去事例を探ることが出来る。

登録不要で概ね概要を見ることが出来る『マンションマーケット』というサイトを利用することにした。

シャンボー日東プラザの査定価格や相場が出ている。

現在時点でのデータを参考に記載してみると

相場価格:4万~7万円/㎡

参考査定価格:230万円~240万円

▶(6階、3LDK、約49㎡)

売買履歴:26件

賃貸相場:3.5万円~7.2万円

相場の㎡単価は非常に安そうである。

賃貸相場の72,000円というのがあるが

これは確認すると現在募集中の部屋があり、半年以上ついていない

恐らく高すぎる

アパートとマンションの周辺相場を見ると

高崎問屋町15分以内で40㎡~50㎡の物件の最安値は

40,000円、チョイスした物件の幅は53,000円まで物件がある

供給量は非常に多く件数は154件検索結果が出た

競合数が多い場合、価格競争に陥る可能性が高い

飲み込まれた際にも対応できる金額設定が重要になる

40㎡後半で2LDK以上の間取りの物件を見ていくと

最低価格が50,000円である40,000円台の物件は2DKや2Kの物件が多く

5万円行かないぐらいの数字で調整できれば面白いかもしれない

今回の価格設定は、上の状態を踏まえて

46,000円の設定でシミュレーションを行うことにした。

手取り家賃を検討してみる

(収入)

家賃売上:46,000円

(経費)

賃貸管理費:2,760円

支払手数料:880円

固定資産税:2,026円

火災保険:917円

管理費:13,200円

修繕積立金:5,770円

(差引)

手取り家賃:20,447円

経費率:55.55%

コメント:

経費率を30%台まで下げたいのだけど

そういう物件は販売価格のグロスが高く現金で買付が出来ない

これがマンション経営のジレンマである

今回も経費率が50%を超えてしまっている

しかし、販売価格が安いため回収金額が10年と

以前検討した回収まで30年かかります!(。-`ω-)のような物件に比べて優勢性を感じる

もう少し市場分析すれば勝てる物件に出会えるかもしれないという

期待感を私に与える収支となっている

実際に購入してみる

(売買契約決済)

土地建物売買金額:1,500,000円

印紙代金:1,000円

仲介手数料:115,500円

移転保存登記:84,447円

固都税:24,312円(想定)

不動産取得税:72,220円(想定)

(リフォーム)

修繕費用:276,000円

 ▶家賃の6か月分を想定

火災報知器:8,640円

管理費修積:113,820円

 ▶修繕期間6カ月を想定

(募集費)

手数料:184,000円

 ▶広告費3か月を想定

火災保険:22,000円

クリーニング:46,000円

(合計)

仕入原価:2,447,938円

解説:

賃貸募集は、競合が多いという事で

今回も広告費として仲介手数料の3か月分を用意した

使わないに越したことはないが、手取り家賃をみると

広告費の回収だけで半年かかる計算である

やはり、月家賃手取り2万じゃ不安である

利回りを整理する

物件価格に対する表面利回り:36.80

仕入原価に対する表面利回り:22.55

仕入原価に対する純利回り:10.02

仕入原価に対する利回りが10%ギリギリ超えている

例えば手取り家賃収入4万ぐらいで10%超えているのであれば

融資を引いて云々という持ち方も出来そうであるが

融資引いたらおそらく手取りがほぼなくなる(笑)

出口はどうするのか?

この投資用マンションは、築年数が約45年と築古である。

回収期間が約10年掛かるとして、投資元本を回収できた頃には

築55年の物件として再販にかける必要がある

投資用マンションで再販する場合の買値

想定シナリオ:

楽待で表面30%売却できた場合を想定する

10年間保有して、空室期間が2年あった場合のシミュレーションをしてみると

定価①:1,840,000円

経費②:147,200円

粗利③:1,692,800円

(譲渡所得税を加味していないので注意が必要)

現在の定価で購入して、期間中の賃料を純資産の増加とする場合

今回の投資用マンションの買値は744,862円となる。

この価格で購入出来れば期間中の家賃収入はプラスとなる

10年保有して売却した場合の儲け

次に定価で購入し、利回り30%設定の

再販価格で売れた場合の賃料も含めた

最終的な儲け額を検討していく

定価①:1,840,000円

経費②:147,200円

粗利③:1,692,800円

家賃粗利④:1,962,946円

(10年間空室20%想定)

総粗利⑤=(③+④):3,655,746円

仕入原価⑥:2,447,938円

差引粗利⑥-⑤:1,207,808円

年間利益⑦:120,781円

(差引粗利を保有年数10年で割る)

年間配当利回り:3.30%

なんと10年保有による年間配当利回りが3.30%も出る想定になった

これは間違いなく

『現金でやる投資ではない』

という結論になる

これなら多少修繕のリスクはあるものの

確実に現金を積み上げられるボロ戸建て投資のほうが事業的に

現金を残しやすい、修繕積立金がホールドされてしまっている限りは

非常に厳しい投資と言わざる得ない状態である

マンション投資のまとめ

回収までに10年というところは評価できるが

10年後売却出口まで考えた

トータル利回りが3%と著しく低い

ノーレバレッジで現金投入をするには

非常に低い利回りになっており

築年数、出口の弱さも相まって満額回答は非常に難しいと考える

では、いくらであれば投資可能なのか?

売主希望価格:4,900,000円

収益出口:74万円50%指値

回収期間による指値は以下のようになる

4年回収:3万円98%指値

5年回収:27万円81%指値

6年回収:52万円65%指値

7年回収:76万円49%指値

4年回収の値段が絶対に仲介業者に

言えない値段になっている。

その後年数を重ねていくにつれて年20万ほど

買値が上がっている

手取りの家賃収入が年2万程度なので仕方がない上昇率である

出口収益の場合74万円であるが

例えば74万円で物件を購入出来た場合でも

購入から募集までに伴う費用が92万円ほど経費を想定しているので

トータルの取得原価は1,662,858円ほど要する

この場合10年保有空室率20%で出口を同じ表面30%で売却した場合の

最終的な年利回りは5.45%となる

これを表面20%で売却できた場合に想定すると6.31%

基本的に月額の手取り賃料収入が低いため

売却で利回りが10%下がろうがなにしようが

あまりインパクトがないのである

この利回りでこの金額を掛けるのであればボロ戸建てに突っ込んだほうが

資金効率は良いと感じる

結論:保有利回り10%と健闘したが…

あと一押し儲からないからごめんね

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