【手取り家賃57万円】茨城県の駐車場なしボロ戸建は投資失敗か?

茨城県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗の編集部です。

以前、茨城県の物件を検討して、行くのに3時間、帰りは台風直撃で二度と行かない!と思ったのはいい思い出です。という物件を検討したのですが懲りずに毎日新作物件をチェックしておりまして、築年が浅く、駅にも近い物件が300万台で転がっていたので検討してみたい!と思いまして筆を執っております。

茨城県築浅戸建のスペックは?

本件は、茨城県の竜ケ崎市高砂という住所にある物件です。

関東鉄道竜ケ崎線という線の竜ケ崎駅から、なんと歩いて8分と近いです。

売買価格3,500,000円

間取り4LDK

1999年築(なんと築20年)

建物面積99㎡

土地面積110㎡

と悪くありません。

市街化区域(これも○)

一種住居地域

建蔽60%で容積率200%です。

東側4.5mの公道に接しています。道路付けも道路権利も問題ありません。

設備は、下水道は接続、ガスはおそらくプロパン、そして上水道が井戸となっています。

井戸物件は取り扱ったことはないのですが、一応前面道路に上水道の本管が来ているようなので接続は可能そうです。そして駐車場がありません…。

駐車場がありません…。

駐車場がありません…。

なんだか致命的な音声に聞こえなくもないのが茨城車社会!っ!

駐車場以外は、問題なしです。

竜ケ崎とは、どんなところか?

茨城県竜ケ崎市は、Wikiによると、茨城県の県南地域に位置する市である。東京都心から約45kmの位置にあり、ベッドタウンとして竜ケ崎ニュータウンが開発された。とあります。東京への通勤を狙った…本当でしょうか…。

ちなみに人口は76,741人と、この辺りではよいほうの人口を抱えています。

人口の集積だけでいうと、悪くないと思います。

竜ケ崎駅について調べてみた

竜ケ崎市の竜ケ崎駅です、それは県内の中心ですよね!と思ったのですがなんとプレハブ型駅でした…。しかもあまり聞きなじみがない関東鉄道竜ケ崎線の終点駅です…。常に始発狙えそうですね!利用者は1,243人とこんなもんでしょという感じです。

ちなみにこの竜ケ崎線駅数はなんと3駅、佐貫駅までで、そこからJR常磐線と接続するようです。

なんとも微妙です。やっぱり車必要そうです。

それでは、周辺相場賃料について調べていきましょう

竜ケ崎駅周辺の物件賃料を調べてみる

本件は、4LDKで、建物も100㎡ほどあります、しかしながら駐車場がないのがマイナスポイントです。

戸建の賃貸を探して、そこから駐車場料金2台分を差し引いた家賃設定にします。

それでスーモで検索をしていきます。

19分34年62,000円92㎡駐車場なし

14分20年63,000円80㎡駐車場あり

1分41年50,000円61㎡駐車場あり

54分6年69,000円70㎡駐車場あり

47分21年67,000円69㎡駐車場あり

ざっと相場観としては6万前後という感じです。駐車場がない分差し引く必要はありそうです。グーグルで、竜ケ崎駅、月ぎめ駐車場と調べますと3,000円と出てきました。

例えば14分の20年63,000円から2台分として-6,000円しますと57,000円となります。

事業計画書上は57,000円で見ていきましょう。

龍ヶ崎市戸建の取得、募集費用について

売主希望価格が3,500,000円

印紙代金が1,000円

仲介手数料が181,500円

移転費用が137,645円

固定資産税が40,519円

不動産取得税が152,018円

ここまでの合計が4,012,682円となります。

修繕については築が浅いので、クリーニングだけかけてそのまま貸してしまう想定をします。

火災報知機設置8,640円

募集時手数料57,000円

火災保険50,000円

クリーニング代74,520円

募集費用一式で190,160円となります。

取得費と募集費用の合計は、4,202,842円となります。

430万円あれば、貸出までの費用はことたりそうですね。(ちょっと高い)

手取りの家賃収入を計算してみる

純利回りを出したいので手取り家賃の計算をしていきましょう

今回のプロジェクトで設定した家賃売上は57,000円です。

ここから経費を差し引いていきましょう

賃貸管理費は売り上げの6%を想定します3,420円

支払手数料が880円

固定資産税の月割りが3,377円

火災保険の月割りが1,560円とします。

57,000円の売り上げから月間経費を差し引いた手取りは月47,764円となります。

年間換算で573,166円の収入となります。

この物件を買えば年間57万円貴方の財布は潤います!

今回の利回りを整理する

では、仕入れ原価と手取り家賃が分かりましたので利回りを整理していきましょう。

物件価格に対する表面利回り19.54%

仕入れ原価に対する表面利回り16.27%

仕入れ原価に対する純利回り13.64%

税金を考慮しなければ7.33年で回収が可能となります。

私の買値について

本件は、築浅の部類の戸建になる10年運用してもまだ築20年代である、これは出口を取る際に非常に有利に働くと思う。

しかしながら、投資評価としては、出来るだけ短期間で投入済みの現金を回収する方針を取っているので、悠長なことはいってられない。

なので、5年回収の場合の金額と6年回収の場合の金額を叩き出そうと思う

売主希望価格が3,500,000円

5年回収の場合2,200,000円(130万指値)

6年回収の場合2,800,000円(70万指値)

70万指値であれば、売主エンドであれば難癖つけて通せないこともない気がする

仮に280万円で購入をして5年後売却する想定をした場合、どれぐらい最終的に投資金額が増えるかを検討してみた。

ちなみに5年たっても築25年なので今回購入した2,800,000円で出口が取れた想定の場合だ。

手取り利回り20%設定で286万が定価になる。

初年度の1年間は募集していて家賃が入らなかった想定である。

次の年から4年間家賃を取得して33%の所得税を払った場合4年間の回収金額は1,536,086円となる、売却する金額から売却手数料5%を差し引き譲渡所得税を支払った手残りが2,634,387円とする。

回収合計が4,170,473円で仕入れ原価が3,479,742円なので4年間で690,731円の儲けである。

5年で割ると年間138,146円のは配当で年間利回りは4.34%となる。

5年間の純資産の増加率は19.85%となる。

償却を加味していない厳しめのシミュレーションであるが、もう少し効率的にしたい気がする。

そこでやっぱり4年でごめんなさいをした場合どうなるか検討してみた。

買値を2,200,000円とすると、利益が1,227,719円となる年間配当は245,544円で年間配当利回りは9.39%、期間中の純資産の増加率は42.93%となる。

せっかく時間も金も投入して行う事業なのでこれぐらいはほしい気がする。

指値が通るかは別問題だが売主さんの売却理由にもよるので可能性はあるかもしれない。

ちょっと当たってみようと思う…。

綺麗なのでサクッと実需できまっちゃいそうなきもしますが

まだあると思うので気になる人は物件を探してみてくださいね

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