【危険地帯】私は新築ワンルームマンション投資失敗そして破産した

One room不動産の話をしよう
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 良く職場に電話がかかってくるワンルームマンション投資です。商品特性を理解せずやると失敗した!という事になりかねず、一人の営業マンだけの話を聞いていたら5件買わされ破産!なんてことになりかねない投資ですが、商品を理解して比較検討することが出来れば、ぴったりな人もいる商品です。

ワンルームマンション投資が、ぴったりな人

 ハマる人は、本業が忙しくて、ほかに手間をかけられない状態で、ライフプランについて考えていない、保険も言われるがまま入っていて良くわからない。将来に対して漠然と不安はある…。子供に将来何か資産残したいがどうすればいいか分からない。という人ではないでしょうか。

 いわゆる、手間をかけてもいい!不動産投資で稼ぐ、セミリタイアを…という人たちには、絶対に響かないという性質を持っています。毎月チャリンチャリンしたい人は、一緒にボロ戸建を再生しましょう。このパターンの人が買うと失敗になります(笑)また、この商品特性を理解せず失敗したと言う方が居ますが、半分自己責任と、半分悪い会社に当たってしまったとしか言いようがない気がします。

有象無象にあるワンルーム会社

 上場しているワンルームデベロッパーですと、エフジェーネクスト、木下工務店、シノケン、プロパティエージェント、グッドコムアセット、グローバルリンク

 あとは老舗から新興まで有象無象なのですが代表的なところですと、グリップ、クレアスライフ、メイクス、スカイコート、青山メインランド、ヴェリタスインベストメント、シーラ、NST、プレサンス

 各社エスグランド系、シンアイ系、キノシタ、メイランド、陽光都市系、独立系など、過去、つぶれた会社から独立組がマーケットを席巻している状態です、この会社以下で売上50億を切る、販売会社であれば沢山あります。

 販売のみの会社は、土地からマンションを開発する業者から完成在庫を割高な価格で購入してそれを、サンタメでお客さんに売り込んでいるケースが多いのでできれば、土地を自ら仕込んで、企画建設販売までワンストップで行っている会社で検討して、尚且つ他社の新築物件と比べて、家賃が適正、利回りが高い会社を比較検討したほうがいいです。

何がメリットなのか?

 新築区分のメリットは、昔はよく、節税と年金対策とか良くわからない営業マンが叫んでおりましたが、本質は、保険としての利用方法と今なら低金利で35年45年の資金調達が可能(いまだと1.6~2%程度?)という、2点がメインかと思います。

保険効果

 不動産なのに、なんで保険なのかという所ですが、大体多くのワンルーム屋さんは、ジャックスやオリックスと提携しており(ジャックスもオリックスも提携しておらず、SBJとかダイヤモンドとかメインの会社は、あんまりお勧めしません。なぜならば前述の2つの金融機関は業界2大巨頭で特にジャックスとの提携を取るのは至難の業です、金利も条件も良いので提携先金融機関を確認されることをお勧めします)それらの金融機関は融資実行の際に団体信用生命保険を条件として出しているのです、三大疾病対応の商品もあります。(ちなみに販売坪単価への指摘指導も金融機関からあるのでジャックス、オリックスに関しては物件価格が高すぎ!というのはあまりないです。間接的にオーナーが破産したら物件を引き取って残債分のリスクを負うのは金融機関なので当たり前にチェックが入ります。)

 なので、旦那さん、奥さん、お子さんがいる家庭ならば、旦那さんが投資用マンションを購入し不慮の事故にあい死亡した場合、借金がチャラになります。例えば、墨田区の森下で新築25㎡、1Kを103,000円の家賃を付けておけば、ここから建物管理費、例えば9,000円を差し引いた毎月家賃収入94,000円が遺族年金として残るわけです。

 もちろん、空室リスクもありますが足立、葛飾、江戸川を除く都心と神奈川主要駅であれば、家賃を下げれば賃貸がつかないという事はまずありません。生きて完済したとしても、相続財産としての評価額も低い可能性が高く相続時に有利に働くことも考えられます。

 というのが、1点目の保険の代わりに利用できるという理由です。

容易い資金調達

 2点目の資金調達の観点から見たメリットですが、融資については、100%ローンが可能な業界になっています。いわゆる『手付10万で、手出しなしで取り組める不動産投資』というキャッチです、ほかに購入の諸費用は掛かるのですが、会社によっては値引き交渉すれば概ね交渉できるケースもあります。

 実績のない初心者が、フルローンで投資物件を買うなんて、相当行動力ある人か資産背景がある人じゃないと無理です。そんな中、投資用ワンルームはなぜか100%フルローン出てしまうのです。というのも結局、返済原資を、サラリーマンの給料をベースに返済比率の計算を行うからです。

 例えば1棟ものアパートならば、サラリーマンの給料も見ますし、プラスしてアパートから生み出される賃貸収入に対して○○%が返済になるかを確認します、これは物件の収入に対する返済比率を確認して、判断材料としているのですが。このフローがほぼ無いのが特徴です。

 つまり個人の属性がよく、空室が出ても給与内で返済可能な人のみに貸出するという姿勢です、『限られた人しかできない投資なのです』というトークを聞くのですが、これがその理由で、つまり年収200万の人が家賃10万返済9万の物件の借り入れを返済できるのか?という観点です。ちなみに最低年収で500万以上ぐらいなので500万以下の人はボロ戸建現金買いにするか、貯金に励むか、今の仕事をしっかり頑張って年収上げてからチャレンジしましょう(ここは不動産投資共通ですね)

 中古ワンルームでも金融機関の提携が取れていて融資期間がしっかり伸ばせるのであれば、中古でも同等の効果を出せます、新築のメリットとしては、まず新築で開発業者売主の場合、建物に問題があった場合でも交渉しやすい、特別な料率の管理が可能だったりする、中古だと出にくい駅1分2分物件や、優良なエリア立地を選びやすいことが挙げられます。あとは入居者の質をコントロールできるということです。(水風系断って賃貸付けしている会社を選びましょう、新築でも賃貸管理ひどい会社がたくさんあります)

まとめ

 いずれにしても業者が売主の新築中古のワンルーム投資をする場合は、何社もセミナーや問い合わせをして紹介を受けるべきです。中には質の悪い業者もいますので、できれば上場している会社から問い合わせをするようにしましょう。(どこまで行っても業者が売主で利益乗っているということも頭にいれておきましょう)

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 グリップは、陽光都市開発の流れを汲む会社さんで、業界的に言うと夜間の電話とか朝の電話営業によるアタックで不祥事を起こして業界全体に衝撃を与えた会社です。陽光の営業をやっていた人間が、部下を引き抜き作ったのがこのグリップです、エリアは横浜市内で集中しています、陽光時代は川崎はご法度だったのですがグリップになってからは川崎もあれば攻めているようです。価格は、横浜を非常にわかっている賃貸を持っているなという感じで、家賃設定価格設定に関しては同業者が見ても安いです提携ローンもジャックスがあったはずなので、提携ローンの品質的にも全然悪くないです。ただ地場でやっているのでネームがあまりという感じ。しっかり土台を作って堅実にやっているなぁというのが印象です。

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