【出口検討無しの不動産投資失敗か?】結局、売却でいくら儲かったの?

不動産の話をしよう
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 こんにちは、不動産投資失敗記編集部です。

 今日は、売却した時のシミュレーションをしてみたいと思います。してみようしてみよと思いながら買うことに集中して中々検討の時間が取れない項目かとおもいます…、というか私がそうでした。(税務のプロではないので間違ってるところがあったらごめんなさい…)

 個人でボロ戸建を買い進め、出口を取っていく上で、ネックになるのが譲渡所得税の存在です

 譲渡所得税には、短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。短期と長期の違いは保有期間が1月1日時点で5年未満か5年超かの違いで税率が大きく違います

ざっといつもの感じでシミュレートしてみましょう。

売却シミュレーションについて

 取得と修繕(資本的支出込み)で350万円投資を私が現金で行います、そのうち土地分が200万円、建物分が150万円として記帳します。

 戸建を再生しながら、最初の1年は、賃貸募集するも(事業開始)付かず、2年目に入ってようやく賃貸が付きました。

 諸経費を差し引いた年間の手取り家賃が50万でした、経費を加味せず所得税住民税を33%と想定して所得税を泣く泣く、差し引いて税引き後手取りを33.5万とします。

 仕入れ原価から、建物を4年で償却していきますので均等割りです年間37.5万円建物価格を償却していきます。

償却と収支について

 下記のようになります。

初年度は、土地200万、建物価格112.5万で手取り家賃0万(賃貸募集のみ)

2年目は、土地200万、建物価格75万で手取り家賃が33.5万

3年目は、土地200万、建物価格37.5万で手取り家賃が33.5万

4年目は、土地200万、建物価格0円(便宜上)で手取り家賃が33.5万

5年目は、土地200万、建物価格0円(便宜上)で手取り家賃が33.5万

 1年目は収益化できず…。5年保有のここまでの手取り家賃が33.5万×4年間で134万円を回収したもとのとします。元々の仕入れ原価350万だった物件が、償却を行い仕入れ原価200万となりました。

 5年が経過して長期譲渡所得の対象になったので、ここで私は、売却を検討します。購入、賃貸を回し償却を取り終わったら売却をして雪だるま方式で資産拡大を目指したいと思ったとします。(うはうはだぁ)

 売却価格は、あまり欲を出さずに、仕入れした金額350万でめでたく売却となりました。

 そうすると、売上350万-仕入原価200万-売却経費20万(仲介手数料など)=130万利益が発生します。

 短期譲渡所得税は分離課税で税率が譲渡所得税15%、復興特別所得税2.1%、住民税5%の合計22.1%が課税されますので先ほど計算した130万に22.1%を掛けて約29万がざっくりの税額が出ます。

 実際に手元に残る金額は、350万円から売却経費20万と税金の29万を差し引いた301万円が手元に残りました。

 『購入した時の金額より少ないけど…きっと賃料収入で回収してるから結構儲かってるよね!』と私は思いました

 そこで5年間で取得した134万の家賃収入売却でてにした現金301万円を足し合わせてみました、そうすると手元現金が435万円となります投資した金額が350万、最終の金額が435万なので、435万-350万=85万が今回の物件を購入することでトータル儲かった金額となります

 投資期間が5年ですので、85万÷5年をすると年間17万円配当をもらえる投資をしたことになります。この17万円を350万投資金額合計で割ると配当利回りは4.8%となります。

 350万突っ込んで4.8%しか増えませんでした、一生懸命リフォームして業者に騙されながら泣きながら取り組んだ手取り利回り14.2%の物件が、売却を経験しまさかの利回り4.8%という衝撃的な展開…

 自己資金で転換して、この一桁利回りだと、資産が増えていきませんね…、むしろ株式に突っ込んでいたほうが儲かったかもしれません。

結果、私の投資は全然儲かりませんでした…で終わるわけです。

 ちなみに手取り利回りが20%を超えている物件で5年保有のうち4年間は賃貸が回る物件のシミュレーションだと配当利回りが13%ほどまで向上します。かつ売却金額を乗せることが出来ればさらに配当利回りは向上します。

なんとなくまとめると…

 ここまで、書けばわかると思うのですが、ある程度資金力があってキャッシュフローを作っていこうという方であれば、既に収益から出る収入を元に再投資で購入はよいかもしれません、もしくは、ゆっくり資産拡大を目指すタイプで回収後、朽ちるまで保有計画でチャリンチャリンと毎月お小遣いが入ってくればいいのさータイプであればいいのかもしれません。

 資産規模拡大を目指して進む、将来セミリタイヤ分まで稼ぎたい方は、建美家などの10%ほどの戸建を購入してはいけないというのが分かるかと思います。

 10%で手を出していい場合は、土地の価格が上物除去しても、十分高値で売り抜けることが出来る場合、実需をターゲットにすれば、購入価格を上回る売価が期待できる場合以外は、突っ込んではいけません。

 と、思ったので文章にまとめてみました。

 実際私の物件がこのケースで、更に市街化調整区域なので銀行評価が出ないという追い打ちのような物件が1件目でした…(笑)

 不動産は仕入れが生命線なので、気を付けて買いに行きましょう!

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