火災履歴があるおうちを検討してみた【炎上不動産投資は失敗か?】

千葉県で戸建投資
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 みなさん、こんばんは。不動産投資編集部です

 今日は、千葉県山武市の物件をご紹介します!実は、この物件結構前から出ておりまして、確か300万スタートだったのですが、現在は288万まで落ちてきているようです、売主の掲載以外の別サイトではまだ290万になっておりました。下げ幅誠に微妙です(笑)

 以前、仲介業者が掲載しているのを見ていまして、土地が約170㎡、建物が約100㎡ついていて駅から18分と20分以内で築年が1986年とそこまでボロでもないスペックでした。

 『あれ~なんで見送ったのだっけ』と思っていましたら火災の履歴がありまして、キッチン周りが燃えてしまっているようです。もちろん、火災のキッチンの写真の掲載はありませんでした。

 ただ、キッチンスペースを間取りで確認するとそこまで広くない模様、ほかの部屋や2階まで延焼して穴が開いているとかだったらちょっと難しいですが、表層リフォームで住むレベルなら検討できるかも…と思っていたところ、どうやら売主が自ら上げているサイトを発見したというわけです、おそらく全所有者が火事後売却を検討で来て、そのまま激安で買い取ったのでしょう。いつもならば業者売主であれば指値が聞かないことがほとんどなのでスルーしますが、徐々に微妙な値段下げを行っているところを見ると、貸せないし売れないし少し困ってきているような気がします。告知事項が火事で、キッチンがベコベコで燃えてたら普通のボロ戸建投資家だったら躊躇しますよね、もちろん火災の履歴がある以上は出口を考えたとしてもついてまわります、そこで誰もやらないならチャンスかと思いまして検討することにしました。

火災にあった戸建

物件スペックについて

 物件スペックは木造の2階建て、1986年築という事だったので築33年ぐらいでしょうか駐車場は1台分は大丈夫そう、切り開けば2台と駐車できるようにも見えます。非線引き地域で第一種低層で建蔽60%容積100%です。設備は、集中プロパン、集中浄化槽、集中井戸と3点とも地域で共有しているもののようです、そのために月額1,500円(税別)ほどの共用施設維持管理費というものがかかるようです。集中プロパンは取り扱ったことがありますが、集中井戸と集中浄化槽は初めてです、そこでどのようなものなのか念のためググってみました。

『集中井戸とは』で調べても出てきませんでした、そこで『共同井戸』とワードを変えるとでてきました。が江戸時代の話ばかりでした、修繕だとか要確認が必要そうです。

 続いて『集中浄化槽』も調べてみました、こちらは出てきて、浄化槽というと1軒に一か所という考え方ですが、その自治体や団地がまとめて浄化槽を設置して維持しているものです。という事でした、双方とも過疎化で維持管理できる人員が居なくなるもしくは減少する場合管理費の値上げなどリスクはあるんじゃないかなと思いました。2カ月に一回管理事務所に持ってく必要があるようです。これは地味に遠方なので面倒くさそうです。

エリアの検討

本件のエリアの千葉県山武市について

 本件が属する千葉県山武市(サンムシという、筆者はヤマタケ市かと思っていた、アズビルのヤマタケという会社があったのだが(現:アズビル株式会社)の地元なのかぁと思っていたが全然関係ないようだ。山武市は、山武杉やイチゴの産地として知られているらしい、Wikiがそれしか推してないので産業という産業は特に無いようである。人口は5.5万人ほどで賃貸を展開するにはいまいち物足りないというか心配になる人口である。

 健美家さんや楽待さんでよく見る戸建賃貸や、ラインでおなじみ『な○み』さんがよく賃貸戸建で出しているエリアである、人口が過疎っているのと、結構山間が多いので住むには、人気が無いエリアという認識である。しかし物件を安く買って賃貸に回すなら駐車場2台確保が可能であればありである。※ワンルームアパートは怖くて手が出ない地域かとおもいます

最寄り駅の日向駅について

 地方戸建投資にあるあるなプレハブ型の駅舎が特徴的である、乗降者200~300人ぐらいかなぁと思っていたら侮ることなかれ直近年度で924人である。山武市の強さを感じる。(感じません。)本件は、頑張れば駅も利用できる徒歩18分圏内に存在している。(外国人型工場従業員 が喜ぶ自転車範囲!)

日向駅の賃貸相場について

 本件は100㎡もの建物面積を誇る4DKである。扉をつぶして社員寮で貸出でもいいんじゃないだろうかと思う。(工場ニーズがあれば…)グーグルで『日向駅、戸建、賃貸』で検索するとホームズとスーモが引っ掛かったので家賃相場を検討していく。

 

 築年数25~30年ぐらいの戸建が駅から①45分53,000円(73.28㎡)、②56分57,000円(86.94㎡)、③52分60,000円(88.4㎡)、④37分60,000円(91.91㎡)という物件があった、募集65,000円で着地60,000円ぐらいであろうが、今後の家賃低下も視野に入れて55,000円で事業収支を組み立てることにする。

 

購入費用の検討について

 土地値が2,880,000円、契約書の印紙が1,000円、今回は売主を発見したので仲介手数料は0円、所有権移転で80,000円想定、固定資産税が38,753円、不動産取得是が107,259円ほどを想定すると、購入に係る総額は、3,107,013円となる。12か月間の家賃売上が660,000円なので、単純表面利回りは21.24%となる。リフォーム費用を一度考えずに火災報知器8,640円、募集時手数料55,000円、火災保険37,430円、ルームクリーニング75,000を計上すると、購入と募集に係る総費用は3,283,083円で単純表面利回り20.10%である。

修繕費用について

 次にリフォーム費用であるが、正直内部の写真と延焼状況を目視確認しないと被害が分からないが、以前シロアリに食われた躯体丸ごと和室1室リフォームした際の費用が約50万ぐらいだったので2部屋分として職人さんと相談して2部屋直したとして100万程、プラスキッチン導入で30万ぐらい見ておくことにする。これによって取得費用は4,583,083円まで跳ね上がり、単純表面利回りは14.40%まで減少した。

 手取り家賃の検証について 月間の家賃の売り上げが55,000円として経費を差し引いていく、まず賃貸管理費これは近くの不動産業者に賃貸管理を委託して家賃の6%を想定する3,300円である、支払手数料が864円(集金代行を利用する想定で振り込み手数料は大家負担のケース)、更に固定資産の月割りと併せて共同施設料金(1500円税別)の合計4,879円が引かれ、更に火災保険1,560円を差し引いた月44,397円が月の手取り家賃となる。

 この家賃の12か月分532,764円を先ほど検討した総取得費4,583,083円で割り算すると、仕入純利回りが出てくる、仕入れ純利回りは11.62%である。

私の買値

 上の計算によると、回収期間は8.6か月である、実際は減価償却分を差し引いた部分に税金が係るので正確な回収期間ではないが、イメージ9年ほどである。正直これだと長い、最短回収期間目標は4年、もしくは5年築年が20年前半であれば7、8年回収までなら妥協できるという目標設定をしているので、4年回収、5年回収、6年回収のモデルで買値を算出してみる。4年回収の場合50万、5年回収の場合100万、6年回収の場合150万円となる。

 家賃が6万だとしても200万で6.3か月回収となる。本件の外回りは綺麗で駅からの距離も申し分ないリフォームが50万で収まれば6万台のせない家賃の5.9万設定でも200万円で5年回収が可能である。進め方としては200万前後の指値で処分も検討可能かを確認しつつ、内装のリフォーム費用を算段したほうがいい。(ちなみに200万で月額5.9万の家賃だと表面35%である)

売却について

 坪単価で良くて3万、悪くて2万ぐらいなので、うまくいって固定資産税評価額の150万ぐらいで更地で売却できそうな気配である。しかしながら建物が100㎡と大きいため解体費を坪5万と見積もると坪150万かかるので解体更地でプラスマイナス0になる、つまり初期投資を回収したあと稼ぐだけ稼いで朽ちるのを待つコースとなりそうである。

 例えば上の指値が通り5年回収の場合、築39年ぐらいの戸建が手に入る、そこから10年50年まで家賃が1万下がって、4.9万で貸し出した場合、年間手取りが465,084円となる、10年修繕を考えず回し切った場合4,650,840円の稼ぎを生み出す、この時点で更地にして売却する、この時点の保有期間は15年なので、この金額を15年で÷4,650,840円=372,066円となる、保有期間中の投下資金に対する利回りは13%ほどである、まぁ悪くない気がする。

 次に5年で回収したのち、投資用不動産として築39年の手取り利回り15%の収益物件として売り出した場合は、売り出しで380万程の価格になる、建物分の150万は償却してしまっているから、取得原価160万の物件を380万で売却したことになる、差し引いた230万円分について長期譲渡所得税がかかる税率が20%であるから46万が譲渡所得税として納め330万円の現金が手元に残る(実際には他諸経費が必要)、この手残りのを保有期間の5年で割ると年間66.8万円となる、2,907,083円投資して年間66.8万の配当を受け取った計算となる。投資利回りは23%である

 投資物件として再生させて、しっかり償却期間回し切ったのちに、オーナーチェンジとして売却するのが最適解のようである。

まとめ

 結論は指値通るならあり、買値は200万で、リフォーム費用を要確認で、業物なので、おそらく値引けてもグロスが低い物件なので260万とかそれぐらいなきがしますね…。

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