【船橋市利回り13%】年収60万アップの戸建発見!私の買値は…?

funabashiderabu千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

なぜか新年会ラッシュで、毎日二日酔い状態でフラフラしていたら、気づけば1週間ぐらい更新なし、そしたら露骨にアクセスが10分の1ぐらいになって悲しい気持ちになっていた、今日この頃。

ようやくシラフになったのでブログを更新しました!

今日は、大都会船橋市大穴北の物件を検討してみたいと思います。

船橋の物件スペックについて

物件価格:480万円

間取り:3DK

築年数1981年(築39年)

建物面積:62.10㎡

土地面積:70㎡

交通:新京成線『三咲』駅徒歩25分

住所:千葉県船橋市大穴北2丁目

駐車場:1台

都市計画:市街化区域

用途地域:1種低層

道路:幅員4m(公道)

設備:上下水道完備、プロパンガス

備考:風呂もトイレもそのまま使えそうです。

船橋市とはどんなとこ?

船橋市は、千葉県北西部に位置する人口63.5万人の市です、千葉県内では千葉市に次いで2番目に大きい人口を誇ります。

人口が639,107人で人口密度も7,464人k㎡と非常によいマーケットとなっている、賃貸需要的には全くもって問題ないエリアである。

三咲駅の集客は?

Wikiによると三咲駅は、千葉県船橋市三咲2丁目にある、新京成電鉄新京成線の駅で開業は1949年(昭和24年)2010年に駅がリニューアルしたようである、駅のタイプは2階建ての駅で見栄えはまぁまぁ良い駅内にセブンイレブンが入っているのもポイントが高い。

利用者数は乗車人数1日6975人で毎年100人ほど増加している。

毎日千葉の東金とか外房辺りの物件をレビューしている身からすると大都会である。

ある程度駅需要も見込めそうである、ただ本件は駅まで25分と自転車が必要であり、駅利用?と直結するかは微妙である、どちらかというと駅距離25分なので、やはり車があったほうが便利なエリアであることに変りなさそうだ。

路線価と売主希望価格との比較をしてみた

今回の物件は売主希望価格が480万円である。

市街化地域なので固定資産税評価はある程度でると思うが、銀行目線で土地の評価額を確認しておこうと思う。

グーグルで路線価と住所地で調べると国交省のページにたどり着く。

概ね平米あたり49,000円程度の路線価評価となっている。

本件の土地は、70㎡となっているので、70㎡×49,000円で路線価を計算する、3,430,000円が路線価ベースの評価額となる。

売主希望が480万なので土地評価だけだと担保評価割れになりそうだ。

出来れば路線価以内で購入したいのだが…。

家賃を検討してみる

本件は建物面積62.10㎡の3DKで駐車場1台付きの戸建である。

船橋市大穴北住所で賃貸を検索することにする。

ホームズの検索で3件が該当した

築43年52,000円56.3㎡(駐車場あり)

築43年45,000円70㎡(駐車場なし)

築51年55,000円64㎡(駐車場あり)

この3件が出てきた、駐車所が6,000~7,000円ぐらいの価値のイメージだろうか、同じような感じの物件だと下の51年55,000円なのでこれより安く53,000円ほどの賃料で収支上は見ておくと賃貸募集がスムーズになる気がする。

月額設定家賃は5.3万円、年額にすると63.6万円となる。

この物件を購入すれば63万年収がアップするわけですね。

手取り家賃を検討してみる

(収入)

家賃売上:53,000円

(経費)

管理費:3,180円

支払手数料:880円

固定資産税:2,484円

火災保険:1,560円

(差し引き)

家賃収入:44,897円

年間家賃収入:538,762円

取得費を計算してみる

(売買関係)

売主希望金額:4,800,000円

印紙代:1,000円

仲介手数料:224,400円

移転費用:126,511円

固都税:29,803円

取得税:135,316円

(修繕費)

火災報知器:8,640円

(募集関連)

募集時手数料:53,000円

火災保険:37,430円

ルームクリーニング:46,575円

(合計)

仕入れ原価:5,462,675円

利回りを整理してみる

物件価格対する表面利回りは、13.25%

仕入れ原価に対する利回りは、11.64%

仕入れ原価に対する純利回りは、9.86%

回収期間4年~7年の場合の買値は?

売主希望価格の4,800,000円で購入すると、投下した資金の回収期間は10.14年と約11年必要で、本件が築39年なので初期投資回収後の建物の年数は築50年となってしまっている。回収期間を短めに取り、長期的な修繕などに備える必要がある。

4年回収で、160万指値率66.67%

5年回収で、210万指値率56.25%

6年回収で、260万指値率45.83%

7年回収で、320万指値率33.33%

といずれにしても大幅な指値が必要な状態になっている。

出口戦略①土地で売却

仕入れ原価と同額で最後に土地売却できた場合、期間中の家賃収入は丸々儲けに変るので、出口を定めておくことは非常に重要であるとおもっている。

国土交通省のHPで同じ住所地の土地の売買事例を参考にしてみたいと思う。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

船橋市大穴北という住所地で、2年間で行われた土地取引は167件そのうち、アンケートで帰ってきた回答は7件だったようだ。

85㎡30,000円(㎡単価)

100㎡29,000円(㎡単価)

150㎡40,000円(㎡単価)

120㎡45,000円(㎡単価)

175㎡63,000円(㎡単価)

規模的に近いのは一番上の㎡単価3万程の物件だろうか。10年後の売却になるので安価な数字でみておいたほうが安心といえば安心であるが値段が…。

本件の土地は70㎡である、70㎡×3万をすると210万円となる。

建物が62.1㎡なので100万ぐらいで解体できたとして、手残りが110万しかない…。

念のためスーモで現在売り出し中の土地についても検討してみた

※スーモは坪単価で記載だった

247㎡坪単価23万

48㎡坪単価13万

122㎡坪単価8.9万

80㎡坪単価20万

115㎡坪単価15万

という土地情報が出てきた、本件土地を坪換算すると21.17坪ある。

数字的には10万切ると安すぎだが粘れば12万~13万ぐらいで決まりそうな気配である。

そこで坪単価12万×21.17坪で計算してみると254万になった。

…。

…。

国土交通省のデータベースとほぼ変わりない…。

更地出口であれば、110万、150万ぐらいの仕入れ原価で購入する必要がある。

仕入れ原価150万であれば、土地の買値は100万である…。

出口戦略②収益で売却

それでは、希望金額の480万で購入した場合11年後、築50年の物件を収益物件として売却する想定を取ろうと思う、船橋市だし知名度も人口もよい、賃貸は安定しそうなので表面利回り25%で売却できたと想定する。

そうすると、売却価格が250万程になる、手数料など差っ引かれても220万程度はのこりそうだ。

仕入れ原価220万の場合の土地の買値は、170万である。

船橋戸建の私の買値

路線価の評価額343万

出口が解体更地で売却する場合の買値100万円

出口が収益で売却する場合の買値170万円

4年での短期回収で朽ちるまで160万円

5年での短期回収で朽ちるまで210万円

7年での中期回収で朽ちるまで320万円

路線価以下で購入したいのと築年が結構言っているので5年回収が希望

買値としては210万、頑張っても250万ぐらいが妥当な金額である…。

長期的に賃貸回せそうな物件状態であれば、7年回収やむなしとなるかもしれないが…

個人的には上限、290万以内までで購入して一生懸命朽ちるまで回したい。

希望価格が480万円なのでかなり大きな乖離があるので、今回は厳しそうな気配…

とりあえず値段が下がりそうだったらチャレンジしてみたいと思っている…。

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