どうも、みなさんこんばんは
編集長です。
今日は、神奈川県横須賀市佐野町1丁目にある戸建てを検討していきたいと思います。
この物件数日前から楽待さんで鬼のように撒かれておりました。
どこが元付なのか気になるところ。
ちなみに楽待さんだと利回り20%という触れ込みで出ておりました。
実はテラスハウスのような形になっておりまして、長屋アパートといったほうが正しいかと思う形状の物件です。
いつもいつも千葉埼玉の田舎でぶつくさ言いながら物件を見ている私ですが神奈川で表面ですが20%というのはマズマズ良い利回りな気がしておりまして。
収益性について検討してみようと試みた次第でございます。
同じ物件見てる投資家さんは急いで問い合わせですね、問い合わせした競合に私がいることをお忘れなく…。
貯金の200万全額ベッドで指値ですが。
物件スペックについて
業者さんイチオシコメント
「一国一城の主！自分好みにDIY！」とのことでした。
値段：768万
所在地：横須賀市佐野町1丁目
アクセス：京急本線「横須賀中央駅」徒歩20分
階数：2階
間取り：３K
戸数：2戸（1戸あたり64.96㎡の３Kのもよお）
土地面積；145.48㎡
建物面積129.92㎡
構造：軽量鉄骨
用途地域：一種中高層
備考：101号室はフルリフォームしているようです。
なんか、よさげな物件なのになんで手放すんだろうと思いました。
一種中高層で市街化地域なので、土地の評価も多少出そうな気配。
路線価みてみた（1,134万で全然OK）
細かい場所が出てないけれども階段敷き出なければ平米あたり8.9万から7.8万ぐらい
低めに見ておいて7.8万/㎡で土地面積を掛けてみると、土地評価額は1134万円となる。
全然土地評価額以内に収まってるじゃないですか。
投資金額の信用棄損も避けれそうです。
家賃を設定する
３Kって正直微妙な間取りですよね、スーモで家探すときも３Kって検索することないし、部屋の広さで出てきても３K？ん？なにそれおいしいの？っておもいますよね。
しかも駅遠いし。
とりあえず横須賀市佐野町住所で検索して競合になりそうなアパートの部屋の事例をだして並べることにした。
40㎡～65㎡までで絞った。
該当物件21件（そんなに多くなさそう）
築51年55,000円41㎡
築51年44,000円43㎡
築38年55,000円41㎡
築30年61,000円58㎡
築32年65,000円40㎡
築28年59,000円40㎡
築20年60,000円40㎡
ここまで打ち込んだところで気が付いた、あーたぶんこの物件もう決まってるわ
最近はやりのノールック野郎に食われているに違いないクソビッチ物件
クソビッチ物件
クソビッチ！！
多分余裕で55,000～59,000円ラインは行けちゃう…。
いつも通り渋めの査定で行くので事業計画書上は5.5万でいくけどさぁ。
あれ、でも業者さんが利回り20%って言ってたから、年収192万を
割って1戸あたり96万を12カ月で割って月間8万計算？
え？高くね（笑）俺の5.5万も低すぎだけど
いっても7万ちょいぐらいじゃね？？(笑)
手取り売上家賃を計算
ほいほい計算していきますよ～。
（売上）
5.5万2戸なので11万円が月の売上ね
（経費）
管理費6,600円
手数料880円
固定資産税6,799円
火災保険2,083円
（差額）
を差っ引いて手残りが93,638円
で年間の手取り売上が1,123,651円になる
買うだけで年収100万アップですわね、うらやましい限りです。
取得費とか修繕とか費用計算
売主希望価格7,680,000円
印紙代5,000円
仲手319,440円
所有権移転費用340,467円（概算）
固定資産税81,589円（概算）
不動産取得税456,250円（概算）
～～～～ここまでのコスト合計8,882,746円
修繕は、わからんので500,000円ぐらい
募集費用は家賃1か月分110,000円
火災保険が1戸4万で80,000円
クリーニングが97,440円を積んで
～～～～ここまでのコスト合計9,670,186円
利回りの整理
物件価格に対する表面利回り17.19％
仕入原価に対する表面利回り13.65％
仕入原価に対する手取り利回り11.62％
投資元本の回収期間8.6年
ちょっと回収期間長いなぁ。
買うならいくら？
5年保有で（1年空室想定）、手取り利回り20%の5,618,253円で売却したら赤字です
マイナス1,321,462円の赤字になっちゃう。（税率は33%想定）
5年間で回収して投資元本も40%増加させるには買値を4,050,000円まで落とさないといけない。（現金全部突っ込むから）
指値幅は47.27％だわ。
仲介が持って行ってくれないよ
こんな金額じゃ、というかほかにいっぱい買う人いるよ。
無理だよ、僕の基準鬼すぎて買えないよ、買えないよ無理だよ
だからいつもゴミだらけの家しか数字合わないんだよ
結局DIYできないから業者使って仕上がり15%ぐらいるんだから
もういいじゃん20年保有で買っちまえよと思うんだ。
ちなみに売却利回りを変更してみると
15%で売却できた想定でも年間配当0.95％…
でも、これなら買値が530万になる。
そして家賃を7万ぐらいの設定にすると、
満額で購入した場合、5年後、15%で売却できた想定で純資産増加率35%となる。
ほんと利回りっていやな正解ですね数パーセントずらせば
買えない物件が買えるようになってしまいます。
なのでこだわらないと、特に財産が少ない今は、頑張って探して指して
探して指すしかないのですわ。
がんばります。
おやすみなさい。