【年間手取り家賃72万円!】千葉県茂原市の築27年業者売主のオーナーチェンジ戸建てを検討してみる

千葉県で戸建投資
この記事は約7分で読めます。
スポンサー検索

↓↓何位か確認してみてください( *´艸`)ぽちっとお願いします!

 みなさん、こんばんは!

 不動産投資失敗記編集部です。

 今日は、健美家で公開されている業者さんが仕上げた戸建賃貸物件を見つけたので、レビューをしてみようと思います。オーナーチェンジもので表面利回りは15%の物件です

 業物を業者さんの、言うがまま購入したらどうなるのか!検討してみたいと思います。

 出口も含めてみていきたいと思います。

物件スペック

 JR外房線の、茂原駅から25分ほど行ったところにその物件はあった、千葉県茂原市にある物件だ。

 金額は4,600,000円、業者の売主物件の香り。修繕は結構やってくれていて洗面台交換・温水便座設置・壁紙交換・給湯器交換済みで月6万円で賃貸ついている

 1992年築で築27年と比較的築浅で状態もよさそうだった。

 おそらく市街化地域で一種中高層、土地が104㎡ついていて、建物は90㎡の3LDKで家族で住むには申し分ない広さである、駐車場が1台付く、前面道路も4.5mあるので車止めるには問題ないだろう。特記事項で1件気になるとすれば、最後にそっと書かれた【傾きあり】の文言だけですね…

 しかし、賃借人が付いているわけだから生活に支障がでるほどではないのだろうと推測される。戸建てで有名な会社なので、悪さするとも思えない。

 オーナーチェンジなので、賃借人が保証会社入っているか確認の必要はあるものの、不動産業者の物であれば、きちんと入っているに違いないということで検討をとりあえず進めていく。

地域について

 千葉県茂原市は、人口87,450人市だ。周辺には、市原氏、白子町、長南町、一宮町と町が連なっている。地図上で確認すると山岳部が近隣市町に比べ平野が多く面積も広いので、ある程度の人口を擁することができたのだろうと思う。また産業も農業は入ってくるものの工業団地などもあり、化学メーカーや自動車メーカーの工場も集積されているようなので、保証会社に入れる、工場勤務の日系人なんかがねらい目かもしれない。

 本件は、JR外房線「茂原」駅から30分圏内である、頑張れば自転車でという気持ちにもならなくもないが、実際は車で近くまで行って使う程度だろう。悲しいことにジャスコが昨年閉店し解体されてしまったらしい大きなマイナスである。

 駅のスペックは11,272人の乗車を誇る駅であり、それなりの集客は見込めそうである。なんだかこのエリアは激安戸建てが多く戸建て賃貸の競合プレイヤーが多そうで敬遠していたが、それを吸収する人口があったようだ…(これは市原市にもいえる)勝手なイメージはよくないやはり定量的、定性的に研究すべきだと思った…。

 エリア的には人口8万人規模で、最寄り駅も乗車数が1万人を超えていることから、下手な埼玉の田舎よりはずっとマシな賃貸ライフが送ることができそうである。

賃貸相場について

 それでは、このあたりの賃貸相場を見ていこう、本件は90㎡の戸建てである

 スーモで茂原市全体の賃貸物件の総数を確認すると1776件出てきた、ここからファミリー向け物件として3LDK以上を想定して60㎡以上の物件を絞ってみる

 134件ヒットした全体の7%程度である、ここからさらに戸建てに絞って検索をかけることにする、そうすると45件まで減る、茂原市全体のマーケットから見ると戸建て賃貸は約2.5%しかないこの45件と勝負するということである

 次に茂原駅から30分以内で、60㎡以上の戸建てを検索する、茂原駅をターゲットに出来そうな戸建ては41件であった、ここでスーモの並び替え機能を使い「賃料+管理費が安い順で並び替える」そこで上から物件のデータを抽出して平均的な相場を確認することにする。

 データを上から並べて調整したのが下記のようになる

 平均を取ると5.6万円であるが築年数が36年である、駅距離や物件のリフォーム状況含めて現状貸出家賃6万円は適正に見えるが、今後築年数の上昇による家賃下落を織り込んで事業計画書は見ておきたいので58,000円を想定して話を進めていきたいと思う

手取り家賃収入について

 先ほど家賃を58,000円に設定した、これが月間の収入となる。

 では、経費について考えていきたいと思います。

 まず、賃貸管理はお任せします遠方でサラリーマンなので自主管理はむりというか、賃借人と直接話すのもおっくう…なので家賃収入の6%で賃貸管理集金代行までやってもらいましょう、管理費3,480円、家賃の振り込み手数料として880円、固定資産税の月割で2,924円、火災保険の月割りで1,560円とします。

 上記の経費を家賃収入58,000円から差し引くと月間手取り家賃が49,156円となります、年間の家賃収入は589,872円となります。この物件を購入すると所得税を加味しなければ年収58万円アップするという感じですね

取得費について

 取得費としては、まず売値が4,600,000円とします、印紙代は500万以下の契約になるので1,000円分の印紙を用意しましょう。業者さんが売主の物件なので仲介手数料はもちろんかかりません。所有権移転費用で118,088円ほど、固定資産税で35,093円、不動産取得税が77,682円ほど計上します。

 修繕と募集にかかる費用については、業者売主のオーナーチェンジなので未計上とします。

 そうすると取得費は4,831,862円となります諸経費で20万ちょっとという感じでしょうか。

本件の利回りについて

 ここで一度整理すると、仕入れ原価が4,831,862円、年間手取り家賃が589,872円となります。

物件価格に対する表面利回りは15.13

仕入原価に対する表面利回りは14.40

仕入原価に対する手取り利回りは12.21

 となります、所得税を考慮しなければ回収に約8年要する想定となります。

売却して最終的な利益を計算してみる

 それでは、売主希望金額で購入した場合、5年間保有し、5年後長期譲渡所得税の対象になったタイミングで売却した場合どれぐらい儲けたのかを確認していきましょう

 本件は、築27年なので5年後には築32年になっています、そこで家賃が58,000円となった場合、手取り利回り18%、表面利回り21%で売却ができた想定で見ていきたいと思います。

 (自分が買っても良いかなぁと思うレンジを想定)

 売却価格が3,277,068円とします。

 仕入原価が4,831,862円で建物評価額が1,855,464円分を4年で償却した想定で、残存簿価が土地値の2,976,399円だったとします。

 売却価格3,277,068から土地値2,976,399を引いてさらに売却諸費用として売却金額の5%である163,853円をさらに引きます。そうすると差引粗利が136,816円となり。この粗利に対して長期譲渡所得税20.315%が税金としてかかります、税額が27,794円です。

 差し引いた税引き後の手残りが3,085,420円となります。

 さらにオーナチェンジで5年間退去が無く安定に回り切った想定で、年間の手取り収入に33%の所得税がかかった想定をします。そうすると年間194,658円の納税を行って、税引き後の残手残りが年間395,214円となりますこの金額を5年間受け取ったとして、5年間の税引き後家賃収入の合計は2,949,361円となります。

 売却手残り3,085,420円+2,949,361円で合計5,061,492円となります。

 投資合計が4,831,862円なので回収金額から投資合計を引いた金額は229,630円となります。

 5年で229,630円を割ると年間45,926円となります。投資合計に対する年間配当利回りは1.05%、5年間の純資産増加率は4.75%となります。

※あくまでも5年目で即売却する場合の想定です、長く持ってしっかり家賃収入を取っていくという前提であれば、築年数が浅いのは有利ですので、長期的に持てば確実に回収できるとおもいます。

 ちょっと売却金額の想定がシビアすぎましたでしょうか…。

 例えば購入金額の4,600,000円で実需の方に売却できたとしましょう

 そうすると、賃料と売却益の合計が600万程度になり5年間の税引きの儲けが123万になります、5年で割って配当計算すると年間5.64%の配当利回りとなります。5年間で純資産増加率は25.48%となります。

 配当利回り的には微妙ですが、結論純資産は25%ほど増加しているので、初心者にはいいかもしれません

私の買値について

 築年数が浅いので6年回収位で見てみたいと思います。

 6年回収の場合の買値は、3,300,000円ほどになります。

 売却想定は手取り利回り18%を想定します(先ほどのシミュレーションと同等)売却価格は3,277,068円となります。この場合の5年間の利益合計は1,366,949円となります、年間273,390円の税引き後利益です。年間配当にすると8.56%で5年間の保有期間中の純資産増加率は38.70%となります

 最低でも5年保有で純資産1.5倍ぐらいにはしたいですね…。

 借入を使わずにレバレッジが効かないので、自己資本の活用効率が低いのは避けてもっと高みを目指したいと思うのですが…やはり鬼刺し!になりますね(笑)

 CCRを意識した現金投資を心がけたいものです…

※CCRとは、資本投下した資金に対するリターンという意味です。

タイトルとURLをコピーしました