飯能の山奥戸建を検討してみた【人がいない集落での投資は失敗か?】

埼玉県で戸建投資
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こんにちは、不動産投資失敗記編集部です。

今日は、埼玉県飯能市にある、築36年で綺麗な戸建てがありましたので

投資用にした場合に合うかどうか検証してみました!

  

物件スペック

希望価格:300万円

住所地:埼玉県飯能市

利用駅:西武秩父線「正丸」駅徒歩3分

土地面積:約100㎡

建物面積:約80㎡

築年数:築36年

西武秩父線という、ちょとマニアックな沿線であるが、飯能市で駅徒歩3分は魅力的である気がした…。しかし、何故か、結構売れ残っている感がある。

  

賃料を検討する

私は、いつも通りお友達のスーモの賃貸で、駅名を指定し賃貸物件を検索した。

  

結果0件

  

「え、あれ?」

  

念のため、仲のよい、もう一人の友人であるホームズくんにも聞いてみた。

  

検索数0件

  

「あれ?あれ?」

  

理由は、これであった、正丸駅(しょうまるえき)この駅の周辺は、森である。

従って住宅に適したフラットな土地が著しく少なく、物件がそもそも無いエリアなのであった

山の中の投資用不動産

「山の中~~~」

尚、2018年の一日の乗降者数は219名である、ターゲットはこの219名である

山奥過ぎて賃貸ニーズ自体なさそうな気配を感じつつも、近隣駅含めての事例を出すことで想定賃料を算出することにした

検索を駆使した結果数例事例を得ることが出来た

1993年 70㎡ 55,000円 2LDK 吾野(あがの)16分

1977年 53㎡ 45,000円 3K 吾野42分

1988年 75㎡ 60,000円 3LDK 西吾野22分

残念ながら、前の駅で数件のみで、本件の駅で賃貸事例は発見できなかった

割り切って、「入居者募集長くてもいいから一人みつければいいっしょ!」とうマインドでなければだめな気がする

駐車場2台は必須な気配はするものの、築年数がこなれていれば5万台

しかし対象の物件からさらに山奥に入るということで安全をみて

家賃45,000円設定とすることにした

売価に対する表面利回りは、18%である

  

購入経費を計算する

売買価格 3,000,000円

印紙代金 1,000円

仲介手数料 165,000円(簡便法のため誤差あり)

移転登記費 85,000円(想定)

固定資産税 30,000円(想定)

不動産取得税 120,000円(想定)

賃貸募集費 45,000円(想定)

取得経費合計金額 3,446,000円

取得経費合計に対する、利回りは15.6%である

  

リフォーム費用を検討  

今回の物件は、内部はかなり綺麗にしているようでクリーニングすら不要で

水周りも綺麗な状態のようなので、そのまま貸出しが可能な気配がある

若干の不安はあるが、特段リフォーム費用を見込まないで進めていく

  

毎月の家賃売上から経費を控除した金額を算出する

家賃売上 45,000円

賃貸管理費 2,700円(家賃売上げの6%を想定)

振込手数料 864円

固定資産税 2,500円(月額均等負担想定)

火災保険 3,000円(月額均等負担想定)

差し引き手取り家賃収入は、月35,936円である

仕入原価に対する手取り家賃収入の利回りは、10.93%である

回収期間は約10年、物件が築36年なので46年で回収売却が可能である

現在状態が良いのにも係らず売れ残っているということは、実需でのニーズが

ほぼ無い状態で、投資にしては手取り利回りが低いという可能性が考えられる

最終的に手取り利回りで25%ぐらいの売却目線とすると

10年後の売却価格は、1,724,928円である。

300万投資し年間17.2万の配当を得たという投資結果になる

  

マーケットニーズが弱すぎる時点で編集部的にはNGではあるが

このエリア売れ残りの戸建てが散見しているので

協力業者含め賃貸の刈り取りが出来る状態を作っておけば競合なしで

買取交渉できる可能性もあるが…

そこを考慮しても入居付け、売却するという観点から流動性が低く

「処分に困りそう」という結論である

もし購入するのであれば、現況で150万程度であれば検討しても良いかもしれない

4年回収、今の築年数を考えれば1発賃貸付けをして4年まわし

170万で売却、年間42万の配当、長期譲渡で20%ほど差っぴかれても悪くない数字である

  

  

「あと2ヶ月ぐらい残ってたら指値して、みよう…かな…」

  

個人的には、もっと住宅地でいい物件あるきがしますので

突っ込まないですね…きっと、たぶん。

  

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