こんばんは、『戸建て投資の解説サイト』不動産投資失敗記の編集部です。
今日は、茨城県の取手市の物件を検討していきたいと思います。
この物件は、不動産ジャパンに掲載されている物件で、築年数は結構経過しておりパッと見検討から外れるのですが、実は内装が平成に入ってからリフォーム済みという物件です。
近所の物件と比べても面積も広く賃貸で優位な勝負が出来そうだと感じました。
しかし、仲介物件ではなく売主物件の為大幅な指値は難しい気がしています…。
それでは、検討を始めていきたいと思います。
本記事の内容
物件概要【戸建投資】
価格：398万円
所在：茨城県取手市椚木（『くぬぎ』と読む）
交通：常磐線『藤代』駅 徒歩25分
築年数：1968年（築52年）
間取り：5K
建物面積：119.56㎡
土地面積：228.44㎡
都市計画：市街化区域
用途地域：第一種住居地域
道路：北西5ｍ、接面15ｍ
駐車場：2台
インフラ：プロパン、浄化槽
コメント：間取りは5Ｋという微妙な昔っぽい間取りではあるが、風呂トイレキッチンが平成に入ってから入れ替えされており、状態はかなり良さそう。
リフォーム費用も、簡易クリーニング程度で内装は終わらせてすぐに賃貸募集に入れそうである。
地域を分析する
マーケットボリュームをチェック
市町村名：取手市
人口（人）：104,611
人口密度（人/㎢）：1,496
判定：〇
コメント：人口が10万人を超える都市であり、グロスの人口では合格ライン。
人口密度が低いのは地方都市ならでは1,000超えているのでまぁまぁ良いという判断した。
取手市とは？
Wikiによると、茨城県南部の県南地域に位置する市で、地域の中央に水戸街道が通り利根川の水運とあいまって、昔は宿場町だったらしい、1970年代、1980年代にかけて東京都心のベッドタウンとして開発され人口が増加、『茨城都民』とよばれる住民が多くなる。
東京まで40kmの位置にある、JR常磐線の駅や常総線の駅が市街地に広がる。
なぜ都内から40kmの場所にベッドタウンを作ろうと思ったのか謎である。
土地が安く、売り文句を見つけてやってみたら不動産が売れたのでガンガンいくぞという時代の雰囲気だったのだろうか…。
1980年代に人口10万人を超えてから現在まで逓減傾向にあるので、賃貸の場合は、地元需要をいかに取り込めるかという所を考える必要がある。
最寄り駅の集客力を分析する
最寄り駅の概要
駅名：JR常磐線『藤代駅』
乗車数：6,383人
駅タイプ：2階建
▶我孫子らへんにありそうな形
東京駅までの分数：54分858円
▶徒歩大家的合格
新宿駅まで分数：1時間11分990円
▶徒歩大家的合格
コメント：乗車数は、地方都市としては申し分ない数字になっている。
流石都内のベッドタウンである、通勤スピードが速い！これは徒歩系大家の私にとっては非常に優れた数字である。
今回の物件は徒歩分数が遠いので、駅からの徒歩が厳しいが駅近くであればぜひ検討したい通勤分数である。
5,000人を超える利用者がいるので、奥さんに朝送ってもらえるか自転車の人は利用可能だと思われ、若干であるがニーズを引っ張ってこれそうに感じた。
しかし基本は車移動の件である。
駐車場2台完備してオマケ程度に駅も利用可能な立地とう募集要件である。
募集家賃を決めよう
周辺の家賃相場をみていくと、今回のボロ戸建ては、建物面積は119.56㎡で間取りの5Kとなっている。
スーモで、鹿沼駅圏内で戸建てを検索してみた。
並べ替えは、「賃料＋管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。
検索すると21件事例が検索に引っかかった。
27分築47年45,000円113.25㎡
5分築46年45,000円66㎡
6分築47年50,000円71.20㎡
23分築35年52,000円91.50㎡
9分築31年52,000円63.71㎡
38分築43年53,000円100.75㎡
26分築33年55,000円84.26㎡
レンジは45,000～55,000円となっている。
コメント：平均が50,286円となっている。
平成築の設備を搭載した駐車場2台で100㎡を超える戸建てなので十分優位に戦っていけると思う。
内覧さえ誘導できれば、最低でも平均値は固そうである。
募集イメージは、55,000募集開始で、最低でも50,000円着地という感じ。
月間50,000円で、年間600,000円の売上アップが見込みる物件と言えそうです。
手取り家賃を計算しよう
（売上）
家賃売上：50,000円
（経費）
管理費：3,000円
支払手数料：880円
固都税：4,027円
火災保険：1,560円
（差引）
収入：40,534円
年間収入：486,403円
購入シミュレーションを作ろう
（取得費）…①
売主希望値：3,980,000円
収入印紙：1,000円
仲介手数料：197,340円
移転登記：170,281円
固都税：48,322円
取得税：200,972円
（修繕費）…②
小修繕：300,000円
※手取り家賃の6か月分
火災報知器：8,640円
（募集関連）…③
仲介手数料：50,000円
火災保険：37,430円
クリーニング：81,975円
（仕入原価）
合計：5,075,960円
戸建投資の利回りを整理しよう
物件価格に対する表面利回り：15.08％
仕入原価に対する表面利回り：11.82％
仕入原価に対する純利回り：9.58％
回収期間から逆算で買値を計算しよう
4年回収で考えると、買値は84万78％の指値である。（築56年）
※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。
5年回収の場合133万円66％指値（築57年）
6年回収の場合182万円54％指値（築58年）
7年回収の場合259万円41％指値（築59年）
コメント：内装設備は平成築であるが、建物躯体は回収後60年プレイヤーになっていしまう。
出来る限り早期回収を目指したい気がするが7年回収でも259万までしか伸びず、売主が業者という事もあり指値は厳しそうな気がする。
出口戦略を検討しよう
更地で売却してみた場合
買値は路線価より割安かを確認しよう
本物件は、市街化地域なので金融機関の評価的には、問題なさそうにみえる。
路線価を検索してみると、平米21,000円という数字が出てきた。このボロ戸建ての土地面積は228.44㎡なので路線価を乗じて（228.44㎡×21,000円）評価額は、4,797,240円となる、売主希望金額が3,980,000円なので、評価額の売主希望価格よりも高そうだ。
評価額が売値より出ているので、この時点では、プラス評価という感じである。
国土交通省の情報で取引事例を確認しよう
国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、4件の物件が出てきた、敷地面積は165～1400㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。
最安値が平米3,571円、次が12,500円、最高値は、35,294円となっている。
平均値は20,888円となっている、下から2番目の数字を採用すると。
取引価格を平米125,000円と仮定、敷地面積が228.44㎡×20,888円で、売却想定金額は金2,855,500円となる。
掲載物件情報から想定更地価格を計算しよう
次に、現在売り出し中の土地の相場を見ていく。
今回は、ＪＲ常磐線『藤代』駅近くの、実際に売りに出ている土地をスーモで検索してみると45件ヒットした。
（本件の坪数は69.10坪）
998万円1437㎡坪単価2.2万円
190万円265㎡坪単価2.3万円
160万円217㎡坪単価2.5万円
1850万円1921㎡坪単価3.1万円
198万円200㎡坪単価3.2万円
200万円203㎡坪単価3.2万円
888万円820㎡坪単価3.5万円
コメント：平均値は29,249円になる、結構在庫があるが、本件住所地に絞ると2件しかない。
比較的今回の椚木という地域は住居系で値段も出そうな気配がある国土交通省の金額よりも平均が安いので今回は平均を採用してみることにする。
坪単29,249円の場合本件土地は69.10坪なので（坪単29,249円×69.10坪）乗じると、解体更地での出口売値は2,021,197円となる。
更地売却の場合の利益を計算しよう
解体費用を計算すると
本件の建物は、109.3㎡で坪に換算すると33.06坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、1,653,163円となる。
売値の2,021,197円から解体費1,653,163円と売却手数料（販売価格の８％を想定）161,696円を差し引くと、手残りは、206,339円になる（譲渡所得税を加味しない場合）、つまり仕入原価を手残りと同額で進めることができれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。
仕入原価を206,339円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、－889,621円である。（赤字になってしまった…）
戸建を10年保有し更地売却する場合の利益を考える
問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと
満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃3,891,226円＋更地売却手残り206,339=全期間売上4,097,565円となる、そこから仕入原価5,075,960円引くと10年間の粗利が－978,395円となる。
粗利－978,395÷10年＝－97,839円（年間実質配当）
期間中の実質年利回りは－1.93％となる。
コメント：10年保有して最終的な利回りが－1.93％になる。これは10年保有して毎月資産が2％ほど減少していることを指す。つまり10年運用したら投資資金の改修も出来ず解体なんてしたら赤字になってしまうよという事になる。
更地で売却は選択肢としてなさそうである。
戸建収益として転売する場合
ボロ戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。
この物件の築年は、現時点で52年である。
例えば、売主希望価格で購入して11年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は63年である。
築63年の地方ボロ戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、表面利回り30%で売却できた想定を取ると。
月額家賃が50,000円なので年間家賃売上は、600,000円となる、これに表面利回り30％を割り戻すと定価が出てくる、2,000,000円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し160,000円を引くと、手残りが、1,840,000円ほどの残る計算になる（譲渡所得税は考えていない数字）
手残りの1,840,000円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、744,040円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。
売主希望金額398万円に対して、買主希望金額74万円指値81％となる。
【戸建投資まとめ】不動産投資失敗？
出口を更地としてみた場合は、×万円×％指値（赤字の為記載なし）
出口を収益としてみた場合は、74万円81％指値
回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、
4年回収84万円79％指値
5年回収133万円66％指値
6年回収182万円54％指値
7年回収230万円42％指値
コメント：満額で総取得費500万を掛けて投資用に購入する物件ではないというのが結論である。
あくまでも指値ありきではあるが、築年数が近く60才に達することを考えても早期に改修はしたい（外壁などで不具合が発生する可能性が高いため）
そうすると回収期間は妥協しても5年回収と自分の中ではなってしまうため133万でこうにゅうするしかない。
しかしながら、今回の売主は業者で、もちろん買取り転売であろうことから指値に応じてもらえるかは微妙なところだ。398万円で利益が乗っていたとしても40万円～80万で10%20%程度と想定すると行けて340万とかそのへんが限界な気がする。
ただ、エリア的に現金買いの実需も狙えるのか？と思ったりした、本当は実需のエンドを出口に添えられれば、一番利益がでるのが戸建て投資の醍醐味だとは思っているので、そういったシナリオが描けるのであればもうすこし良い金額で購入できるかもしれない。
ただ、現況の金額だと高い。