神保原450万の平成戸建を購入か【安い?私の投資判断は失敗か】

埼玉県で戸建投資
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こんにちは。

不動産投資失敗記です。

今日は、埼玉県児玉郡上里町にある、戸建を発見したので検討してみたいと思います。

駅で言うとJR高崎線の『神保原』駅徒歩13分ほど

マイソクを見ている平成築の綺麗な木造住宅である

各駅停話によると、神保原には七福神がいるらしい…

七福神がいる地域です

 

地域について

まず駅力を確認していきたいと思う

『かみほはら』駅と思っていたが『じんぼはら』駅と読むらしい

Wikiによると、平屋のかわいらしいボロ駅のようだ…

湘南新宿ライン乗り入れなので、聞こえはいいかも

ちなみに乗降客数は2828人(2018年)車活用の地域ということが

伺えるが八高線などと比較するとマシである

児玉郡は、美里町、上川町、上里町の3つを含む地域で

人口は54,319人、北に伊勢崎市人口20万人、東に本庄市7.7万人

自治体があり、高崎線沿線であれば十分賃貸ニーズは狙える地域と思われる

 

物件スペック

ここで改めて物件スペックについて確認をしていく

価格:450万円

利用駅:JR高崎線『神保原』駅徒歩13分

土地面積:128㎡

建物面積:114㎡

規模:木造瓦葺2階建

築年:平成2年

地目:宅地

都市計画:非線引き地域

用途地域:第一種住居地域

建蔽率:60%

容積率:200%(前面道路幅員が4mなので道路容積率で160%)

インフラ:東京電力、プロパン、上水道、浄化槽

 

浄化槽でプロパンは、このあたりのデフォなので特に気にしない

 

それでは取得費についてみていこう

手元にある情報でざっと計算すると

物件価格              :4,500,000円

印紙代                  :1,000円

仲介手数料           :214,500円

所有権移転           :167,786円

固定資産税           :49,088円

不動産取得税       :197,229円

総額                     :5,129,604円

物件はいいのであるが、500万超えてしまう…。

 

次に貸出できる賃料帯について検討してみたい

グーグルで、神保原、スーモ、賃貸、戸建のキーワードで検索した

本件は100㎡を超えるサイズなので80㎡以上の戸建賃貸で検索を行った

検索した結果を表にまとめてみた

賃貸相場一覧

築年数は、似たようなものでざっと平均すると平均7.5万円ほど

本件のサイズに合わせると7.7万程までは可能そうである

特徴としてはどの戸建も駐車場2台は確保しているという点である

奥さん旦那さんで各1台がデフォである

本件は駐車場2台確保可能なのでおそらく7万~7.5万ラインで着地できると思うが

事業計画書上は6.9万で見ておくことにする、7万を超える相場の中で、スーモの安い順検索6万台で100㎡越えは検索しても目立つのである

ここで、利回り感がなんとなく見えてくる

取得費5,129,604円に対して月6.9万円年間82.8万円の売り上げで

表面利回り16.14%となる

 

次に修繕の費用などを検討する

この物件の中身は非常に綺麗である、クリーニングを入れて、設備が故障していた時の予備費を積めば間に合いそうである

そこで、下記を予算として計上した

設備修繕予備費    300,000円

火災報知器           8,640円

クリーニング       85,703円

募集時手数料       69,000円

火災保険              37,430円

合計                     500,773円を計上する

これで取得費+修繕費用の合計は5,630,376円であり、表面利回りは14.71%となる

次に毎月の実質の利益を計算していく

(収入)

家賃売上              69,000円

(支出)

管理費                  4,140円*賃貸管理費用を家賃の6%と想定

支払手数料           864円

固定資産税           4,091円

火災保険              1,560円

(差し引き)

家賃収入              58,346円

年間家賃収入       700,149円

取得原価に対する、仕入れ純利回りは12.44となって

所得税を考慮しなければ8年弱での回収見込みとなる

このまま売主さんの言い値で購入すると

表面利回り           14.71%

純利回り              12.44%

という評価の物件になる

もちろん家賃を固く見ているので

賃貸のスーパー上限、79,000円で貸出できると

純利回り              14.41%まで約2%向上する

賃料据え置きで4年回収目標にすると

購入希望金額180万円

賃料据え置きで5年回収目標にすると

購入希望価格250万円

4年は中々ハードだと思うのでせめて5年回収で250万指値である

相続や、管財物件ではない限り売主さんの心証悪くするので

僕が元付なら、そっと伝えたフリをするか、ジャブ程度で聞いてみるぐらいであろう

そして今日も仲介業者さんを一人失うのである…

投資金額に対して年間20%のリターンなら、現金突っ込んでも悪くない気がするである

例えば満額の450万で購入した場合

途中の6年後に同等の家賃付けをして

純利回り20%で売却できれば、350万程度の売り上げになるので

6年間満室であれば、70万×6年分=420万+350万=770万

770万-563万=207万÷6年=34.5万円/年間の投資になる

実際は減価償却や税金の兼ね合いで儲けが前後するので若干違うが

563万預けて34.5万円の配当を得る投資ができたといえる

年間6%である

年間6%リターンであれば株式投資でも良い気がする

ちなみに250万で指値が通った場合

770万円―356万=414万÷6年=69万円/年間の投資になる

この場合だと356万円預けて69万の配当となる

年間リターンは19.3%である

このラインであるからこそ、

不動産投資のうまみが出てくるというものである

なので、今日も5年回収を目指してひたすら指値をするのである…

でも自分が売主で450万の出し値で250万の買付が来たら

自分だったら『あ?いやいや半年でも満額出るまで1年でも待ちまっせ…』となるな…

とういことで、売主の売却理由を聞くことって大切ですね!

 

おまけ

ちなみに解体更地にして売却という道だと

下記、成約事例である(仲の良い不動産業者にお願いすれば10分ぐらいで集められます)

売買相場一覧

最後まで回して朽ちたころに売却すると

平均の単価で売れれば190万で解体して250万で売って、66万の粗利という感じです

やはり基本的には投資家に高利回りで売り抜けるという形がベストのようである

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