【失敗の香り利回り80%】返済比率40%から逆算で物件を探しみた

借金まみれ不動産の話をしよう
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

私の戸建購入方法は…

最近思う所があって、私が、やっている戸建投資は、

①節約して種銭一生懸命貯める。

②たまったら物件を探す。

③ボロでも現金で買いますと元気に叫ぶ。

④買う。

⑤節約して種銭を一生懸命貯める。

⑥部分リフォームする。

⑦節約して種銭を一生懸命貯める。

⑧部分リフォームする。

⑨管理会社を探す。

⑩賃貸募集を開始する。

⑪半年経過で決まる。

というパターンである。

多くのボロ大家さんが嘆くようにキャッシュが全然溜まらないのと、規模拡大が非常に遅い…。

メリットとしては、現金なので返済できず死亡というプレシャーはなくなるのでのんびりできる。

金融公庫で撃沈、千葉銀で撃沈と努力が足りない!!っと大家業の先輩から怒られてしまいそうな気配の金融機関しか当たってこなかったのだが、現在持っている物件、これから買う物件は、みなさんが仰る返済比率40%ぐらいのアレンジで購入後融資を引くというパターンで、常に物件を買える状態を作っておきたいと思った

そこで、よく聞く公庫10年返済で返済比率が40%になる仕入れ原価で物件を仕入れれば安心経営が出来るのではないかと考えた

返済比率40%からの逆算で収益物件を買えば怖くないぞ!かつそれが路線価な土地値物件だったら評価も上々なのではないか!とおもった。

(公庫は物件評価厳しいらしいので、路線価もでないかもっと誰かに言われたのは秘密である)

実際に返済比率40%からの逆算で計算してみる

ということでシミュレーションしてみた

  • まずボロ戸建を探します物件価格300万で諸費用とリフォームのコストが200万で仕入れ原価が500万の物件を見つけたとします。
  • 公庫さんに500万貸してくださいといったら、金利2.45%で借り入れ期間10年という指示を出されたとします。
  • この情報を元にエクセルで月額返済金額を導き出します(下に参考画像つけておきます)
  • 月々の返済金額が47,021円となります。
  • 返済比率を40%にしたいので、上の47,021円を40%で割り戻します。
  • 返済比率40%を達成するためには、117,553円の家賃売上を得る必要があることがわかりました。
  • 年間家賃売上を計算します117,533円掛ける12か月をしますと1,410,641円となります。
  • この年間家賃売上1,410,641円を仕入れ原価5,000,000円で割ると表面利回りが出ています。
  • 表面利回り28.21%となりました
 借入期間借入借入金額 
 102.45%¥5,000,000 
月数返済額元本金利残債
1¥47,021¥36,813¥10,208¥4,963,187
2¥47,021¥36,888¥10,133¥4,926,299
3¥47,021¥36,963¥10,058¥4,889,335
4¥47,021¥37,039¥9,982¥4,852,296
5¥47,021¥37,115¥9,907¥4,815,182
119¥47,021¥46,830¥191¥46,926
120¥47,021¥46,926¥96¥-0
総額¥5,642,562¥5,000,000¥642,562¥-5,000,000

編集長『ほうほう、税金とか諸経費ガン無視だけど、とりあえず表面ベースなら28%か』

雑用『編集長!こんな物件あるんでしょうか?』

編集長『うむ、では建○美やさんとか、楽○町さんとかで探してみよう』

雑用『はい、わくわくしますね!!』

編集長『私、関東住んでるから関東でよろしく』

雑用は、編集長の指示で、ネットで物件を探すことになった。

楽○町さんでは、利回り20%以上という検索条件になってしまった。30%近いのはあんまりないからであろうか。こんなにニーズがあるのに…。

東京、千葉、埼玉、神奈川、茨城、群馬、栃木で検索したところ139件がヒットした

28%を超えていたのは20件だけだった…。

関東でもあるじゃないか!20件も、このどれかを現金で購入して満室にして融資を引けば10年返済で安心経営が出来る!

よく考えたら違う…あれ利回り28%じゃなくて47%?

あ、いや違う、違うぞ!まって違う仕上がりで28%だ!つまりリフォーム込みで28%にしないといけないんだ…。

ちょっとまって、物件価格が300万でリフォーム200万なら、物件価格に対する表面利回りは…

47.02%

衝撃の利回りやん…。

そのまま貸出できるぐらい綺麗な物件か…47%越えでリフォーム…。

さすがに楽○町さんにもないだろうなぁ…。

雑用『編集長!ありました!

編集長『え?まじ?』

さすがの楽○町さんというところである。

5件出てきたがうち2件は区分所有であったので除外した。

買ったらラッキー利回り48%以上物件紹介します

 

ランキング3位(栃木の借地権店舗)

栃木県下都賀郡壬生町(なに郡なのかわからん。)

利回り52.80%駅18分で借地権である。

店舗物件のようで、絶賛空室中である。

金額は手が出しやすい500万円!

雑用『どうですか買っちゃいましょう!』

編集長『賃貸付け出来るイメージがわかないっす、見送ってください。』

 

ランキング2位(都内!八丈島で店舗経営しましょう)

東京都の物件が堂々の2位ランクインです!

八丈島徒歩38分

現在空室ですが想定利回り80%!異次元の利回りです。

なんと積算評価が1984万もでます。

学習塾跡地で要リフォーム!

お値段なんと300万円!

雑用『編集長、評価かなり出ているので共同担保で持っていきましょう!』

編集長『いや、だってほら。』

雑用『民泊でもやったら儲かりますって!』

編集長『ほら、でも船とか飛行機とか』

島の物件で実需に売れるかすら怪しい物件、そもそも金融機関評価ってどうなんでしょうか。わかるかたコメントで教えて下さい。

 

ランキング1位(旧ラブホ)

堂々の1位に輝いた、返済比率40%目指せる物件はコチラ!

千葉県東金市、東金駅徒歩70分の

ラブホテル跡地…。

3660万円で絶賛売り出し中、年間想定利回りは85.44%となっており

月額260万円売上が期待できます、業者が書いたコメントには民泊と書いています。

雑用『もう全財産突っ込んで買っちゃいましょう一発でリタイヤ可能ですよ!』

編集長『再生スキルがないから俺が人生からリタイヤしちゃうう

借金まみれ
無借金だとレバが効かないです

結論(ハゲそう)

ちょっとハードすぎました。

もう少し、ちょっとリフォームして貸し出して目指せ!

着地表面28%的な物件を今度は検討してみようと思います…。

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