【260万22%高利回】埼玉県日高市激安戸建は儲かるか収支を解説

激安戸建埼玉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、以前もご紹介した、埼玉県日高市武蔵台になる物件を検討してみたいと思います。

ちょっと前に、不動産会社問い合わせしていたのですが、その不動産会社から返信がなく…あれーもう売れちゃったかなぁと思っていたところまさかのスーモさんで別の不動産会社から紹介されていまして、元々掲載されていた不動産会社のサイトから消えておりました…。なんかやって媒介外されてしまったのでしょうか。

結構大きな分譲地になっておりまして、同じようなテラスハウスが乱立してます、なので売り物として似ている物件が出てくるわけですね。

以前検討したものと年代も似ていて駅も近いのですが、駐車場が無く、お庭付きになっています…価格は安そうですが…。

それでは検討してみたいと思います。

日高市武蔵台のスペックとは?

価格:260万円

所在:埼玉県日高市武蔵台

交通:西武池袋線「高麗(こま)」駅徒歩6分

築年数:1977年(築43年)

間取り:4DK

建物面積:86.11㎡

土地面積:95.69㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:一種中高層

駐車場:前面道路と高低差があり駐車場なし

インフラ:上水道、下水道、都市ガス

条件:特に記載なし

(前に記事にした物件はリフォーム済みでしたが今回は記載がないので内装と設備の状態が気になるところです、このあたりの物件もっと研究して基本スペックがすぐ出てくるぐらいに上達してみたいものです)

日高市とは?

Wikiによると日高市は、人口55,241人、坂戸市や鶴ヶ島市、川越市、飯能市とつながっている市である。高麗とうい名前の駅が存在するように、716年に設置された武蔵国高麗郡高麗郷の地で、朝鮮半島に存在した三国時代の高句麗の王族の高麗若光を祭る高麗神社が鎮座する。668年に唐に滅ぼされた高句麗から亡命してきた渡来人が入植したとある。やはり名前の由来的にそうかと思っていましたが、歴史がある町ですね。

人口的には心もとない感じですが1980年台に5万人になってから現在まで逓減、逓増を繰り返し一定の人口をキープしているようです。

高麗(こま)駅の賃貸集客の実力とは?

高麗駅は、1929年開業の西武池袋線の駅です、プレハブ型の駅舎になっていますね。

このあたりではデフォな感じでしょうか。

乗車数は2,694人と毎年50名~100名多淫で減少していますので、10年後には、2100人ぐらいになっているんでしょうか。50名ずつ利用者が居なくなる中、駐車場無しでの経営は中々苦しい思いをしそうですね。

ちなみに、池袋から出る終電は22:50分で、飯能乗り換えで帰宅まで1時間かかります。+500円指定席を使うと50分で帰宅可能です。

夜遅くまで飲んでると死ぬような目に合いそうなので、帰宅時間を気にしながら飲まないといけませんね、愛妻家の家庭にはとても良いエリアでしょう。

片道500円で行けるのは、都内在住徒歩リフォーム大家にとってはありがたいポイントです。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化区域になるので銀行評価はでそうです。

道路付けは、4.5m公道に面しておるので、特に問題はないと思われますが、テラスハウスというのがネックになる可能性は非常に高いです。(単独での再建築不可ですね)

路線価を検索してみますと、概ね㎡あたり42,000円とう評価の数字になっていました、本件の土地面積は95.69㎡なので95.69㎡×42,000円で総額が4,018,980円となります。

売主さんの希望金額が260万となっているので、路線価以下です。

テラスハウスという事を無視すれば、この時点では、路線価を超えておりますので、販売価格より評価額が高いということが言えそうです。

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は86.11㎡で4DKとなっています。

戸建て4DK間取りですが、残念ながら駐車場がありません、設備仕様も年相応と考えるとあまり強気にはいけない状態です。

駐車場がないわけですから当然アパートも競合になってきます。

スーモで、高麗駅20分以内の物件で50㎡以上90㎡以下でアパートと戸建てを検索していきます。

10件出てきました、が物件的には3件ほどでした…。

供給自体は少なそうな駅です、需要も心配ですが…。

築28年駅6分52,000円50㎡(駐車場は別途3,000円敷地内)

築29年駅3分57,000円54㎡(駐車場込)

ざっと見ると52,000円で駐車場3,000円がデフォなんでしょうか。

隣の飯能駅で見ますと同じ条件で100件ほど出てきました、やはり家賃は51000~52,000円が最安値のようです、きちんと飯能よりは安い設定をしているという感じです。

イメージですが駐車場もないのでアパート同等で駐車場は近隣確保で49,000円ぐらいで見ておきたいですね。5万切る設定だと、スーモでみていても目立ち方半端ないです。

月間4.9万円で、年間で58.8万円の年収アップが見込める物件です!

260万で58万だと結構割がよくきこえますね。

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:49,000円

(経費)

管理費:2,940円

支払手数料:880円

固都税:3,239円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:40,381円

年間収入:484,577円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:2,600,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:151,800円

移転登記:146,646円

固都税:38,868円

取得税:165,519円

(修繕費)…②

修繕費:200,000円

火災報知器:8,640円

※修繕費内訳(税込)

 簡易小修繕200,000円

(募集関連)…③

仲介手数料:49,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:64,583円

(総費用)

合計:3,463,485円

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:22.62%

仕入原価に対する表面利回り:16.98%

仕入原価に対する純利回り:13.99%

考察する

本件は、駐車場無のテラスハウスで築年数が43年と古い。

リフォーム履歴は分からないが、そのまま使っていれば、外壁もそろそろ修繕が必要な時期で、内装の設備は他の物件よりも競争では劣勢になる可能性は高い。

清潔感ある感じの小修繕を施し、ルームクリーニングのみで貸し出せば、初期の段階は小資本で進めれそうな気がする。

今回、売主様の希望金額の260万で購入すると回収期間が7.15年かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築43年なので7.15年後回収した後の物件は、築年52年で回収ということになる。

築52年の出口を考えたとき、テラスハウスでは単独での売却は難しく、利回りで再販を掛けることになるのだが、確実に売れる利回りで事業計画を見込まないと、8年後売却したら全然儲けが出てませんでした…という事になりかねない気がする。

やはり築古で出口が絞られる物件は回収期間を出来る限り短くして、リスクを最小限に抑えて購入したい。

売値260万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は115万、55.77%の指値である。

※修繕費を20万しか積んでいないからこの数字な訳で、内覧して破損汚損がひどければ、その分の再生費用がこの115万からマイナスされることになります。

5年回収の場合160万円38%指値

6年回収の場合210万円19%指値

7年回収の場合250万円3%指値

元々の売主の希望金額が低いので、そんなに大きく刺されている感はない気がする。

人気のないテラスハウスだし、じーーっと待っていれば下がってホイみたいなこともあるかもしれない…。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省のデータを見てみると、敷地が165~2000㎡ぐらいまでの幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米2,800円、次が18,000円、最高値でも43,000円程度となっている。

本物件は、95.69㎡なので例えば43,000円を掛けると4,114,670円となる、18,000円であれば1,722,420円となり、上の回収期間で言うと5年回収程度となる。

次に西武池袋線の高麗駅で土地の値段をスーモで検索してみると6件ヒットした

(本件の坪数は28.94坪)

坪1.6万415㎡

坪15.67万168.79㎡(武蔵台)

坪8.28万335.77㎡

坪17.74万163.99㎡(武蔵台)

坪20.26万159.92㎡(武蔵台)

というデータが出てきた。

敷地が小さいのは人気がない傾向のようだ、ただ、武蔵台住所は整備された住宅地になっているので、武蔵台以外の住所地に比べて坪単価が高かった、最低の金額を想定した場合、無最大内での最低金額の場合、15.67万で28.94坪を掛けると453万円となる、解体費100万ぐらいでサクット壊してもらうと手取り350万ほどになる計算だ。

350万円以内の仕入原価であれば、運用期間中の家賃はすべて資産の増加につながることになる。

これは、あくまでもテラスハウスなので隣の同意があって、同時期に更地にした場合の出口であり、実際は隣地との協議、もしくは隣地の買取なくして本物件の更地出口というエンディングは迎えることができないであろう。

空室→解体更地→売却は、難易度が高いので仕入時点で想定するのは×とうことになる。

収益物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の年齢は、43才である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は51才である。

築51年のボロオーナーチェンジ収益を乗っけて目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると、表面利回りで30%とかだと、目立つ気がする、土地の評価もテラスだけど路線価ベースで計算するとそこそこでるし、隣に声かければと、上で記載した方法をリスクを取って出口にしても始めやすい利回りであると思う。

月額49,000円なので年間家賃売上は、588,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価が出てくる、1,960,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して、定価から差し引くと、手残りが180万円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が180万円なので、仕入れ原価180万で購入出来れば7年後もトントンで賃貸中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価180万円で購入しようとすると売買金額が100万円になる。

売主希望金額260万円に対して、買主希望金額100万円指値61.54%となる。

いけいけである。

どんどんである。

通らないのである。

この物件のまとめ

おそらく隣地を追加買収して最終的に回し切って解体後更地売却だと一気に跳ねる物件だと思う。

ただ、仕入時にそのリスクを容認して購入出来ないので、希望金額は最終売却金額と同等の最後に検証した、収益物件として売却で算出した100万円、もしくは回収期間を4年回収の115万、全然値段ポンコツ感半端ない金額である。

手直しの規模によっては、全然数字出ない可能性もあるので微妙である、単独で更地再販出来ないと、購入金額が伸ばしにくいというのはある…。

とりあえず、方針としては内覧して、リフォーム要でその分差し引いて交渉するという感じでしょうか。

いちおう現在問い合わせ中の物件なので、もれなく私と競合しますが、私の買値は100万前後なので、もっといけるよオレ!!!!というかたは是非内覧会で会いましょう。

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