遠隔?札幌市南区藤野戸建を検討する【利回り22.45%失敗か?】

北海道で戸建投資
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 こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 いつもは、一都三県を中心に関東圏のボロ戸建てを購入すべく検討に明け暮れておりますが、実は出身は北海道です。

 北海道と言えばボロ戸建て投資のフロンティア的存在の加藤ひろゆきさんが展開されている地域です。

 出来れば将来地元でも不動産投資できればいいなぁと思っておりまして、日ごろから札幌、小樽に関してはリサーチしておりますが、冬の管理などを考えると遠隔で出来るのだろうか…と不安しかありません。たまーに遠隔大家さんで北海道の物件を買われる方もいらっしゃるようですが、結果どうなったかまでは聞き及びません…。

 関東の家と違うのは、古い住宅だとエアコンが無かったり、給湯器が室内にあったり、灯油ストーブが館内配管されていたりする物件があります。北海道初めて~という人を連れていくと必ずあのタンク何?と聞かれます(笑)

北海道ならではの灯油

 (上のこれです)

 今日は、某「〇っとほー〇」に激安価格で掲載されておりました物件を発見しましたので保有した場合どれぐらいの収支になるか検討していきたいと思います。

物件スペック

 住所が、北海道札幌市南区藤野になります、販売価格が2,800,000円と初心者でもお買い得なお値段設定となっており、設備は温水洗浄便座、独立キッチン、FF暖房、庭と+カーポートが付いてきます。

 間取りは4LDKで土地面積が165㎡、建物面積が90㎡ほどになります。

 築年数は、安定の築42年です。

 2階建の、うれしい市街化地域、一種低層で接道は西側8mの公道です。

 これぐらいのスペックと、外観のみのご紹介ページでした…、せめて水回りの写真が無いとリフォーム費用を算出でき…な…。

 次は、地域についてみていきましょう。

地域について

 北海道札幌市の人口は195万人、福岡市が153万人、知らなかったのですが何気に福岡よりも人口が多いのです、北海道民が生まれて目指す場所は大都会札幌です。地元では、札幌で一人暮らししようものなら、札幌に出てしまったというぐらいです。普通東京に…というかと思いますが、地元から札幌まで出るのに3時間ぐらいかかります、そういう民が目指すのは上京ではなく、札幌(大都会)に出ることなのです、東京に出たら神扱いされます、島の外は海外みたいなものなのです。

 ちなみに南区の人口は14.17万人と埼玉の大型の市ぐらいの規模があります、この人口が高い家賃を支えている根源となっているようです。

 今回の藤野というエリアは、札幌の中でも結構奥まったところにあり、温泉地で有名な定山渓方面に行く山間の土地です。

 最寄りに駅はありませんので、基本的には車で動くエリアかと思います。(北海道は、どこにしたって車が必要ですが…)

 この近くにFU‘Sというスキー場があり、学生時代は学校終わりに車で毎日スノボをしに通っていた思い出があります。

 それでは、取得を具体的に検討していきたいと思います。

取得費用について

 まず土地建物の価格が2,800,000円になります、印紙代が1,000円、仲介手数料が158,400円、所有権移転登記費用が107,369円、固定資産税が年間33,225円ほど、不動産取得税が106,603円を想定すると、取得費用の合計金額は3,206,597円となります。

 ちなみに路線価が12,000円/㎡ほどのようです、土地が165㎡ですから、路線価ベースで1,980,000円ほどの土地の値段がありそうな気配…この段階で土地値で指させてください…という気持ちになるのを押させて家賃相場の検討を行っていきます。

家賃設定について

 本件は、最寄り駅がないため、住所地で検索をかけていくことにする、グーグル検索で「札幌市南区藤野 賃貸 スーモ」などの検索条件が良いだろうか。

 藤野住所で、賃貸の検索を行うと365件出てきた…。

築30年4DK96.3㎡59,000円

築41年4LDK96.03㎡62,000円

築50年4LDK95.58㎡55,000円

築35年3LDK95.22㎡70,000円

築40年3LDK95.17㎡48,000円

築26年4LDK94.39㎡70,000円

築34年4LDK91.09㎡68,000円

築41年3LDK90.72㎡60,000円

築51年4LDK84.97㎡65,000円

 ちょと…まて…激戦区ではないか、いつも埼玉で検討しているときは、こんなに出てこないぞ(笑)とシーズンだからだろうか…。

 念のため、不動産業者のみが許される、成約ベースで見てみると築年数が40年50年物件でも55,000~65,000円レンジで決まっているようであった…。

 本件も例に倣って60,000円想定で収支組をおこなってみることにする。

 家賃を60,000円、年間家賃720,000円とすると、取得費3,206,597円に対する表面利回りは22.45%となる。かなり高い利回りである

修繕及び募集検討について

 修繕については、掲載サイトに室内写真が一切ないため検討が難しいが。

 洗面台交換60,000円と給湯器交換180,000円と火災報知器8,640円、床と壁で300,000円以内に収める想定で費用を計上しておく。

 募集については、本件周辺の、募集中の物件を見ると広告費が付いている、仲介手数料+業務委託手数料1.5カ月分、2か月分程度必要な模様、確かに募集している戸建て物件が多い分、仲介業者のプライオリティを上げる必要があり、そのためには広告費2カ月分が必要なのかもしれない。募集費用は賃料の3か月分を設定した募集時手数料180,000円、火災保険37,430円、クリーニング67,433円を計上して、833,503円を追加計上する。

 修繕及び募集費用を含めた合計費用が4,040,100円となる、本件の年間家賃が720,000円なので、この時点で表面利回りは17.82%となりますね

手取り家賃収入について

 家賃の60,000円が収入になります、経費としては管理費が3,600円、支払手数料が880円、固定資産税が2,769円(月割)、火災保険が1,560円で、収入から経費を差し引いた手取り家賃収入が51,192円となります。

 合計費用に対する手取り利回りは15.21%となり6.6年回収の事業となります。

私の買値について

 手取り家賃収入で5万円超えているのでひとつ評価できるかなぁと思います。不安点はリフォーム費用、程度によるので内覧次第では跳ねる可能性があるということです。

 ある程度清潔感のある状態で、とうい想定のもの上のシミュレーションをしていますので、そこは置いといたとしても、築年数がかなり経過しているのでできれば4年回収したいです。

4年回収ですと買値は1,300,000円

5年回収ですと買値が1,900,000円となります。

 路線価ベースの土地評価額も、おそらく1,900,000円程度になります。さらに実勢価格は㎡単価で6,000~7,000円ぐらいで売り物がゴロゴロ残っているので、990,000~1,150,000円ほどになりますので、解体出口は赤字コースです、朽ちるまで回し続けるコースで、土地実勢価格で買いたいですね

 出口戦略は朽ちるまで待つです。

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