【40%越え戸建て投資】本庄市古家付き土地ボロ戸建の収支と出口を解説

100万以下ボロ戸建て埼玉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、ボロ戸建かつ土地値の物件を求めフラフラとホームズ様の古家付き土地シリーズを見ていた、最近TwitterとかYoutubeでフカポン大家さんエリックさんの動画をみて、DIY熱が出てきているが実際には、なかなか手が出ない徒歩系大家の私であるが、DIYできればコレ買うって言えるのだろうなぁという物件を発見した、結論から言うとおそらく外注系大家だと経費率が高すぎて投資にならない物件である。

ここから本編である。

ボロ戸建のスペックとは、埼玉県本庄市銀座の物件概要とは?

価格:90万円

所在:埼玉県本庄市銀座(『ほんじょう』と読みます)

交通:JR高崎線「本庄」駅徒歩6分

築年数:不明(恐らく築50年以上)

間取り:不明

建物面積:58.87㎡(想定)

土地面積:61.32㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:商業地域

道路:6mぐらい

駐車場:なし

インフラ:上水道、下水道、都市ガス

条件:特筆すべきは値段である、ほぼ土地売りで建物概要が一切書かれていなかった建物は、おそらくかなり古く…相当痛んでいそうであった、きちんと整備して築20年ぐらいのアパートと競合させるには、おそらく100万を超える資金を投入する必要がありそうだ。

戸建てのくせに商業地域という、新築すると防火仕様の無駄に高い性能の建材や設備を導入する必要があるため戸建てとしても人気が出ないエリアである。では商業利用でと考えたときに周辺を見ると、とてもじゃないが過疎化で商売できるエリアではなくなっている。

埼玉県本庄市とは?

Wikiによると、本庄市は、埼玉県の北西部に位置する市である。過去は、中山道の宿場・本所宿がおかれ、中山道の中では最大の宿場として栄え、明治時代には本庄への遷都が推薦されていたこともあるとのこと。今ではその影すら見ることはできない。人口は7万7129人で人口密度は860人/k㎡と少ない、イメージとしては千葉外房のマイナー地域というかんじで、賃貸マーケットとしては非常に心もとない印象を受ける。

本庄駅の賃貸集客の実力とは?

本庄駅は、埼玉県本庄市銀座三丁目にある、JR東日本高崎線の駅で、湘南新宿ラインと、上の東京ラインが停車する駅である。これだけ聞くとアクセス良さそうな感じに聞こえる。

この駅の歴史は古く明治16年(1883年)に上野から前橋を目指し建設されていた日本鉄道の駅として開業、明治39年に国有化され、明治42年に高崎線の駅となった、その後昭和62年に国鉄民営化に伴って、JR東日本の駅となった歴史がある。

本庄市全体の人口動態に似合わず本駅の乗車人数は9,972人と1万人近い人の往来がある。駅の集客力を見ると非常に優秀といえる。本件は、この本庄駅から6分と徒歩圏内にあり、駅利用者ニーズを十分に捉えることができる立地と言える。

ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化地域で商業地域と所謂評価的には何ら問題ない地域と言える。

路線価を検索してみると、概ね㎡あたり31,000円という評価の数字になっている(比較的安め)、本件の土地面積は61.32㎡なので計算は、61.32㎡×31,000円で総額が1,900,920円となります。

売主さんの希望金額が90万となっているので、路線価のほうが売主希望価格をはるかに上回る評価額となっている。

路線価以内で解体病を持っている私にとってはヨダレが飛び出そうな一物である。

ボロ戸建ての家賃は、幾らぐらいか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は、外見と土地面積から判断するにおそらく58.87㎡で間取りが2DKぐらいではなかろうかと想定しています。規模的には50㎡以上ありそうなので、2LDKアパートとか1LDKアパートが競合となりそうです、設備が古いことと駐車場がないのでアパートがモロ競合となりそうです。

スーモで、本庄駅の物件、駅20分以内で、アパートを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

229件事例が出てきました。

非常に競合が多い印象です、最後は価格勝負になってじり貧という感じの危うさを感じます。

駅19分築34年 30,000円40.57㎡

駅18分築25年 39,000円43.59㎡

駅17分築30年 39,000円41.40㎡

駅20分築26年 39,000円40.57㎡

駅11分築29年 39,000円40.57㎡

駅16分築23年 40,000円40.96㎡

駅20分築29年 40,000円40.00㎡

駅18分築21年 41,500円46.06㎡

駅19分築32年 42,000円52.79㎡

駅20分築28年 42,000円49.68㎡

駅19分築29年 42,000円48.00㎡

駅19分築28年 44,000円47.20㎡

レンジを見ると30,000~44,000円となっている、30,000円は特異点として、3.9万円より多少やすく設定できれば、面積も広いので勝機はありそうな気がする、ざっと3.6万円程度のイメージだろう。

購入出来たら3.9万募集開始で、下げても3.6万円ほどでしょうか。

月間3.6万円で、年間43.2万円の年収アップにつながる物件となります。

手取り家賃収入を計算してみよう

(売上)

家賃売上:36,000円

(経費)

管理費:2,160円

支払手数料:880円

固都税:1,979円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:29,421円

年間収入:353,056円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:900,000円

収入印紙:500円

仲介手数料:95,700円

移転登記:94,804円

固都税:23,749円

取得税:87,756円

(修繕費)…②

修繕:2,151,445円

 【内訳(税別)】

              畳処分:38,028円

              コンパネ:211,922円

              CF仕上げ:153,055円

              天井クロス:176,602円

              インターフォン:13,890円

              襖張替え:26,000円

              洗面台:39,800円

              クロス張り替え:282,563円

              給湯器変更:164,000円

              トイレ変更:350,000円

              風呂場塗装:200,000円

              キッチン変更:300,000円

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:36,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:44,150円

(総費用)

合計:3,480,175円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:48.00

仕入原価に対する表面利回り:12.41

仕入原価に対する純利回り:10.14

この物件を考察してみる

物件価格に対する表面利回りだけで見ると非常に強烈で、48%なのだけれども、リフォーム費用が200万弱掛かっているので、その分実質利回りが10.14%ほどまで下落している、13㎡のワンルームマンションを買ったら原状回復でほぼ利幅が吹っ飛ぶ経費率が高すぎ問題にぶち当たりそうな物件である。

セルフリフォームができれば十分回る物件になる気がするが…、徒歩系外注大家の私には非常にハードルが高いようにみえる…。

買値90万の物件だが、4年回収と考えた場合の買値は…

超短期4年回収で考えると、買値はマイナス116万、リフォーム費用含めると4年回収はお金貰って譲ってもらわないと不可という結論に至る。

基本的には回し続けるという選択肢しかない。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、3件の物件が出てきた、敷地面積は220~350㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米24,242円、次が25,000円、最高値でも26,571円程度となっている。

平均を取ると2.5万円前後、本件を平均の25,000円と仮定すると、本件敷地面積が61.32㎡に25,000円を乗じた1,533,000円が売値となる。

次に現在売り出し中の土地の相場を見ていく。

JR高崎線本庄駅20分圏内で土地の値段をスーモで検索してみると23件ヒットした。

(本件の坪数は18.55坪)

990万円279.66㎡坪単11.7万円(旗竿)

550万円73.30㎡坪単24.8万円(フラット)

550万円170.43㎡坪単10.6万円(旗竿)

550万円128.37㎡坪単価14.1万円(古屋つき)

550万円132.23㎡坪単13.7万円(フラット)

600万円107.70㎡坪単価18.4万円(フラット)

650万円286.34㎡坪単価7.5万円(変形)

というデータが出てきた。

面積割と小さくても坪単価10万以上は出ている、形状も旗竿で10万、フラット正方形で15万程度は狙えそうである。ただし現在売り出し中の物件であって、満額で売れるとは限らないので旗竿の10.6万円という坪単価を採用して考えていくと坪10.6万の場合本件土地は18.55坪なのでこれに10.6万を乗じた197万8877円が更地での売却想定価格となる。

本件の建物は、58.87㎡で坪に換算すると17.81坪となる、解体費用を坪60,000円(敷地に重機を置くスペースがないため)で計算すると106万8440円となる。

売値の1,978,877円から解体費1,068,440円と売却手数料(販売価格の8%を想定)158,310円を差し引くと、手残りが752,127円になる(譲渡所得税を加味しない場合)いつもなら仕入原価を手残りと同じ金額で抑えることが出来るのなら、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形ですと説明するが、今回は引き取り金額貰わないと話にならない。

仕入原価を752,127円にて購入する場合の価格は、マイナス1,828,048円である。お金をたくさんもらわないと土地が買えない数字になってしまっている。やはりリフォーム費用が重すぎる、リフォームしないでそのまま貸したほうが良さそうな香りがしている。

問答無用で10年運用した場合の投資効果を見ていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃2,824,445円+更地売却粗利752,127=総収入3,576,573円となる

総収入から仕入原価の3,480,175を差し引くと10年間の利益が96,398円となる。

利益96,398÷10年=9,640円(年間の実質配当)

これを仕入原価で割り実質利回りを出すと年間利回り0.28%となる。

年間配当0.28%の商品に350万円突っ込んだイメージになる。ボロ戸建てを購入したことの公開しか、あなたには残らないであろう。

って結構厳しいぞコレハ…。

投資用戸建て物件として売却を出口として検討する

次に築古収益物件として売却は、どれぐらい儲かるのか見ていきたいと思う。

現在物件の築年は不明である。

築年数キット50年オーバーのオーナーチェンジ戸建てを楽待ちに掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…25%で出して30%で指値が入り、売ります…という感じの可能性も十分ある。30%回収であればDIY系大家さんなら引っ掛かる可能性もある。

月額36,000円なので年間家賃売上は、432,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価が出てくる、1,440,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して115,200円を定価から差し引くと、手残りが1,324,800円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの1,324,800円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、マイナス1,255,375円で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

ってこちらもお金貰わないと事業化できないレベルである。

このボロ戸建のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、マイナス182万円

出口を収益としてみた場合は、マイナス125万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収マイナス116万円

5年回収マイナス81万円

6年回収マイナス46万円

7年回収マイナス10万円

お判りの通りいつもの計算式であるとマイナスである。

つまりリフォームしてはいけない物件という事である。

 

例えば、リフォーム代金を家賃6か月分の216,000円にし、

家賃を30,000円にして貸出する場合

最終シミュレーションは以下の通りとなる

出口を更地としてみた場合は、15万円

出口を収益としてみた場合は、50万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収53万円

5年回収82万円

6年回収110万円

7年回収140万円

つまりノーリフォーム3万円で貸出する場合、50万円で指値が通れば4年回収も夢ではない。DIYができなければそのまま貸し出すという、いわゆるポール様形式であれば食っていけそうである。

販売価格が低く、月家賃が4万以下の物件の場合は、リフォームすると逆ザヤになる場合があるということの事例がこういった物件だと思う。

徒歩系外注大家にはハードルが逆に高そうだ…。

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