【ボロ戸建投資】格安戸建ての買い方と初購入のポイントを解説

gahag-0118385413-1不動産の話をしよう
この記事は約8分で読めます。
スポンサー検索

↓↓何位か確認してみてください( *´艸`)ぽちっとお願いします!

こんにちは、不動産投資失敗記の編集部です。

この記事は、不動産投資を始めてみたいという初心者向けの内容になっております。どうしたら物件を購入できるか、なぜ自分が購入という意思決定が出来ないのかが分かる内容になっています。そして購入イメージを具体化する方法についても触れています。

今日は格安戸建の買い方を解説していきたいと思います。

格安戸建てを買う方法は2パターンあります。

①格安戸建てが出てきたら誰よりも一番早く察知し買う事

②格安戸建てを自ら作り出すこと

①②のパターンを繰り返し検討することで購入に近づきます。

それでは見ていきましょう。

①「格安戸建てが出てきたら誰よりも一番早く察知して買う事」

戦法の概要(狙うは300万以下)

①は、アットホームなどのポータルサイトの巡回を朝昼晩行って、相場より割安な物件が出てきたら速攻電話で問い合わせをする手法です。そもそもの値段が安いので同じように巡回しているプレイヤーが殺到しノールックで買付や、即日の内見そして買付を行わないと取得に至れないケースが多いタイプの探し方です。

この手の物件は、よくツイッターで物件の探し方をつぶやいている方に多くみられるパターンです。物件の検索サイト色々あると思うのですが。

例えばアットホーム、スーモを朝、昼、晩と3回巡回するパターン。

築20年、250万円という物件が出てきた瞬間、問い合わせをして買付までダッシュというパターンです。このやり方は兼業大家には結構ハードルが高く。

朝起きて物件巡回、昼休みに物件巡回、夕方会社のトイレで物件巡回と問い合わせという苦行を強いられます。

そしてこのやり方はスピードが命です。

ノールック買付などは初心者では禁じ手、というかビビッて買付なんて多分出せないと思います。

ある程度洗練されたボロ投資家になると、この地域で土地坪いくらで面積から修繕費を積算してGOという荒業もできるようになりますが、初心者にはお勧めできません。

ちなみに、出てきた瞬間ノールック買付出来なければ、洗練された大家さん達によって満額1位の座を奪われて貴方は即座に二番手になってしまうことでしょう。

という事を言っているとブログが終わってしまいますので私が毎日確認している方法をお伝えできればと思います。

具体的な巡回方法とは?

基本的に巡回はアットホームがメインです。

アットホームでは自分の検索条件を保存することが出来ます。北関東などのまとまった括りは出来ないので、各県毎全域で検索をする条件設定をします。

私が実際に設定している条件です。

物件の種類:中古戸建

エリア:埼玉県全域

条件:

  1. 【価格】~500万円(価格未定を含める)
  2. 【間取り】間取り未定の物件を含む
  3. 【建物面積】指定なし
  4. 【土地面積】指定なし
  5. 【階数】指定なし
  6. 【建物構造】指定なし
  7. 【駅からの徒歩】指定なし
  8. 【築年数】指定なし
  9. 【リフォーム・リノベーション】指定なし
  10. 【オープンハウス/モデルハウス】指定なし
  11. 【アピール】指定なし
  12. 【画像】指定なし
  13. 【こだわり条件】指定なし

この条件で設定しておくと「アットホーム右上の保存した検索条件」にこの条件が保存されます。ここで便利なのが保存した条件を開くと「検索結果を見る」と「本日公開物件」という項目があります。

この「本日公開物件」をクリックすると「埼玉県で今日公開された戸建ての一覧が出てきます」この本日公開を朝昼晩さらっと見ることで物件をピックアップすることが出来ます。

なぜアットホームなのかというと専任物件が多いこととスーモだと競合が多すぎて安い物件が出ても即落ちしてしまうケースが多く兼業大家の身では対応が難しかったので、スーモよりは比較的競合が穏やかなアットホームがおすすめです。

②格安戸建てを自ら作り出すこと (狙い目は600万円前後)

②は、読んで字のごとくマーケットにないものを自分で作り出す手法です。

①は、既に安い価格でマーケットに置かれている商品を購入する方法でしたが今回は、【指値】というテクニカルを駆使して自ら物件を作り出します。

※指値初心者は、鬼のような指値をする心構えが説かれている本です。 『借金ナシではじめる激安アパート経営 』という加藤先生の本を読むことをお勧めします。

①の物件の価格は現金買いでお得感がある0円~300万ほどの価格帯の物件でしたが、今回の場合300万円~700万程度で出ている物件を狙って検索していきます。

600万円ぐらいの物件に片っ端から250万で指値を入れていく戦法もありますが、効率も良くありませんし、仲介業者の受けもあまりよくありません。

指値をする物件を見分ける必要があります。

指値判断の重要ポイント【売主の売却理由】

それは売主の売却理由です。

【相続で物件を取得した本人が不動産に興味が無い】

これは、売主の売却理由によって指値できる可能性が大きく変わります。一番熱いのは、所有者本人が相続で物件を取得したが、本人は都内に在住しており実家の管理が出来ないため売却したい。この場合相続で0円取得していますから本人に損するという感情はありません。いわれるがまま500万という数字で売り出しをかけたが反響もないまま数カ月放置という場合です。所有者にもよりますが、「もう面倒くさい」となっている場合はチャンスです。

【任意売却、管財人案件(破産・相続人不在)の場合】

任意売却の案件や管財人が関与している物件です。いわゆる破産物件や相続人不在案件になります。破産物件の場合抵当権者と裁判所の許可が必要になりますが物件状況がひどい場合が多く、最後には引き取り値で購入できるケースがあります。

同じく相続人不在案件などは、相続人が不在で現金化して国庫に帰属するケースなのですが、こちらも管財人弁護士が対応します。弁護士が売主なので、瑕疵担保免責、残置物あり、現況有姿、境界非明示が基本条件ですが、ある程度周辺相場、解体更地で売却する金額など合理性のある金額であれば裁判所の許可がおりますので売却可能です。

私の所有する2物件は、どちらも後見人司法書士や管財人弁護士が売主代理で売主さんに会うことなく決済を終えるケースが多くあります。

特に破産物件は、見た目上の建物の損傷が激しい場合が多く半値ぐらいまでなら強気に買付可能なイメージがあります。

【初心者が手を出す際の具体的な手法】

初心者がこの手の汚損破損の激しい物件を捌くときには、内覧時に間取り図を作成することと、写真を撮りまくり購入前に見積もりを業者に取らせることです。

その写真と間取り図を元に内装のリフォームの見積もりと、残置物処理の大まかな見積もりを取ることです。(出来れば㎡やリューベで記載してもらって数量と単価で上げてもらいましょう。単価を知ることで自分でも簡易見積もりを作成することが可能になります。)プラスして賃貸に貸し出すにあたっての必要設備、ガス器具の交換費用、給湯器の交換費用、エアコンの台数と取り付け費用を山田電機など大手電機ショップでヒアリングしておけば事業計画書ができあがります。

修繕の見積もりを手に入れる方法

内装関係の見積もりは、『暮らしのマーケット』で修繕業者さんを探して直接見積もりの依頼をお願いするのがおすすめです。

外壁まわりに関しては、『 外壁塗装の案内所 』で一括見積でデータを揃えておくと心強いです。

解体して更地価格でと伝えるときには『解体工事のナコウド』でも一括見積が取れます、見積もりは武器になりますのでオススメです。

見積もりコレクターになるのは好ましくないですが、家に関する修繕費用の単価を知っておくと怖いものはなくなります。

初心者のとき一番怖かったのが買ったは良いけど最悪の場合どの程度費用が掛かるかが分からないことでした。なので見積もりデータを蓄積して自分で簡易的に見積もりをたたけるようにしておくと便利です。

①の手法と違うのは、そもそもの値段が激安ではないのでライバルが少ないこと、ライバルが少ないという事は検討する時間があるという事(見積もりを取る時間)これをしっかり行って、自分の目指す利回りから買値を逆算して指値を行います。

指値時の注意事項【仲介業者さんへの気遣い】

仲介業者と話す際は、見積もりに書かれている数量などを話「補修にこれぐらい費用が掛かるようなので予算的に〇〇ぐらいになってしまうのですが…。やはり難しいですよね・・・?」と聞くようにします。

この話し方ひとつで仲介業者の貴方に対する印象が大きく変わります。

例えば、ぶっきらぼうに「リフォームで〇〇円かかるようなので〇〇〇円で指値をしたいのですが、どうでしょうか?通りますかね?」と言われるよりも、「申し訳ないんだけれども、多分難しいとは思うのだけどもと」ジャブを打つことで仲介業者の気持ちもわかるんだけどねとクッションをおきます。

仲介業者とすれば出し値の50%引きの指値を売主さんにもっていって話さないといけないわけです。売主からすると「半値にしてください」という話で仲介が来て、説得を受けるわけですから、仲介さんとしても重めの話になります。

仲介業者さんの立場もあるから多分難しいと思うんだけどと言われると「一度ぶつけてみましょうか。」という気持ちが沸いてきます。

なので決してぶっきらぼうに言わず気遣いを忘れないで謙虚に指値することをお勧めしています。

まとめ(徹底的に実行する)

今回ご紹介した2点を徹底的に実行すれば、必ず1件目にたどり着くはずです。

資金があれば300万ぐらいの綺麗な物件を1件目にしたかった気持ちもありますが、1件目で困難を経験するほど2件目のボロ戸建てへの抵抗がなくなります。一度経験すると再現性があるので後は、再生し続ければ自動的にボロ戸建てが増えて月々の売上が上がっていくようになっていきます。

大切なポイントは、読んだだけで終わらず実践に移すという事が重要ですので、読んで満足せず進んでいきましょう!

タイトルとURLをコピーしました