茨城県小美玉市の物件を検討してみた【利回13.9%は失敗?】

茨城県で戸建投資
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 みなさん、こんばんは。

 「不動産価格は、あってないようなもの!」不動産投資失敗記編集部です。

 編集長は、サラリーマン大家さんなので、連休明け仕事の対応でひいひい言っています…。

 さて、今日は、茨城県小美玉市の物件の450万円の物件を検討してみたいと思います。

 地域的には、石岡駅から5.2kmほどいくのですが、カーポートが2台設置されておるので、利便的にはあまり問題ないのかなと思います。このあたりだと電車で移動という感じよりは完全車社会という感じな気もします。

 某〇ホームで掲載中なのですが、ぱっと写真が目につくというか、すごくきれいな感じで、普通に住んでもいいなぁと思う水準です。

 私が、車持っていないのでレンタカー出動になるのが痛いですが、相場賃料的にある程度狙えるのであれば、検討もありなのではないだろか…ということで。今日は見ていきたいと思います。

物件スペック

 まず、茨城県の小美玉市(おみたまし)にある、価格が450万円、間取りが3DLKで、築年数は29年で外観は新し目に見えます。

 建物の面積も110㎡ほどあり、土地がなんと360㎡ついてきます。

 駅から5.2kmと距離があるので、土地単価もそこまで高くないと思うのですが、この広さは魅力的です。

地域について

 小美玉市(「おみたまし」と呼びます、これも最初読めませんでした…(;’∀’)茨城の地名って難しい名称が、多くないでしょうか…)は、茨城県の中南部の県央地域にある、人口5万人の市です。どうやらWikiによると2006年の市町村合併で二つの町と一つの村が合併してできた市とのこと、産業的には、農業が主力のようですが、市内に茨城空港があります!ふと思ったのですが、茨城空港ってJR接続してないのですね…。

13.9%ですよ~高利回りですよ~

 あとは、駅は使える!という距離にないのですが、最寄の石岡駅については、乗降者数が5,667名ほど、まぁまぁそこそこの乗車人数です。

総評として5万人程度の地域ですと若干不安感は残ります、地域で選ばれる物件作りは必要かなぁと思いました。

 次に、賃貸についてみていきましょう。

賃貸相場について

 スーモを開いて、まずは、同じ住所地で検索していきます、現在募集中の賃貸物件は48物件ありました、その中で競合となるであろう3LDK以上まぁファミリー考えると60㎡~の物件を再度検索します。検索結果は14件ほどありました、同じ住所地だけで14件というと少し在庫がだぶついているのかもしれません。

64,000円、築36年、72.32㎡(若干古臭い感じがします)

70,000円、築29年、101.43㎡(本件とほぼ同等のスペック)

55,000円、築3年、62.52㎡(連棟式だが綺麗)

56,500円、築15年、60.8㎡(連棟式だが綺麗)

 という感じの物件が出てきた、ざっと見ると連棟式には勝てそう、本件と同等スペックの募集は4LDKで駐車場3台と本件よりも条件面で言うと有利な条件の物件だった、そうすると最初の36年物件の家賃に合わせたほうがよさそうである。さらに築年数36年よりも安い物件を作り出すために2,000円下げた62,000円の家賃を設定して進めていくことにする。

取得費について

 購入価格が4,500,000円、印紙が1,000円、仲介手数料が214,500円、所有権移転費用が180,956円、固定資産税が49,903円、不動産取得税が216,983円(土地が広いので評価額は低いが取得税は割高になる感じである。)ざっと購入費合計で5,163,342円ほど費用が掛かる貯金が600万ほどある人は、すぐに取り組めそうな案件だ!(200~300万の種銭スタートイメージなので少し割高かもしれない)

修繕について

 修繕については、紹介ページの内容を見れば、火災報知器8,640円の設置ぐらいですぐに募集を掛けれそうである。直している時間がもったいないので、購入したら手間かけず直ぐに募集開始である。(修繕が発生すると上述した通りレンタカー出動になるので早く管理会社決めてアウトソーシングしないと…)

募集について

 募集関係で、賃料の1カ月分62,000円と火災保険で37,430円、ルームクリーニングで81,353円を計上する、ここまでで、仕入れ原価は、5,352,765円となる。

 仕入原価に対する、表面利回りは、仕入れ原価5,352,765円、年間家賃売上744,000円となり表面利回りが13.90%となる。

実質家賃収入について

 実質の家賃収入を検討していきます、先ほど相場から62,000円と決めた家賃から経費を差し引いていきましょう。

 経費としては、毎月掛かる不動産会社に払う管理費これは家賃の6%を想定し3,720円、振り込み手数料が880円、固定資産税の月割りが4,159円、火災保険が1,560円を差し引いた手取り家賃収入が51,682円となります。修繕が無ければ毎月5万円ほど自由にできるお金が発生します。1件で手取りが5万超えると安心ラインかなぁという気がします。もちろん補修費用が預金できるまで使いきっちゃだめですよ。

年間の手取り家賃収入が620,182円となります。

 先ほどの仕入原価5,352,765円なので年間の手取りの利回りは11.59%となります、回収期間は8.63年で回収可能な物件になります。回収後は築38年の物件が手元に残る計算です、先の賃貸相場検討で「64,000円、築36年、72.32㎡(若干古臭い感じがします)」この物件と同等スペックですが、時間を掛ければ同等家賃で後数年はキャッシュマシーンとして使えそうです。

結論

 この物件を購入すると、総投資額5,352,765円で毎年11.59%の利回りの物件です。

 資金余力がある人はいいですが、グロスでどうしても350万ほどまでしか出せません…。そして現金で買い進めているので年間の粗利は20%超えたい…そうすると回収期間は5年から6年回収で着地したい…となります…。

ちなみ6年回収をターゲットにすると、購入金額は2,900,000円ほどになります。

 5年回収ですと2,300,000円となります。築年数が30年未満で状態がいいので、実需でニーズがあれば購入される人もいるのかなぁと思いますが、駅距離もあり玄人向けかと思います。

 進め方としては、売却理由を確認して、急いでいるとか、相続でもう住まないとか、そういった事情であれば、一気に指値して、様子見でしょうか。下がってきたら面白い物件かと思います。立地は駐車場でカバーしているとして、建物のスペックがよいです。

 100㎡超えていて、6万台取れて価格がおちてくるのであれば、下手に埼玉、千葉の奥地で展開するよりは、こっちで展開したほうがよさそうです。

出口について

 出口は、建物が、綺麗ですので実需でも出口とれるかと思いますが。

 2,900,000円で購入して、全額回収後の6年後に手取り利回り15%で売却できれば

 売却価格4,134,544円、年間配当693,024円で配当利回り18.73%となります、売り出し価格での表面利回りは18%となります。築年数が34年でオーナチェンジで18%まずまずではないでしょうか。初心者向けと銘打って売り出しを掛けようと思います!

 いずれにしも購入金額抑えないといけませんね。

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