【団地で不動産投資】利回り30%の千葉県稲毛の団地は買いなのか?

Invest at Inage Heights千葉県でマンション投資
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こんにちは、不動産投資失敗記の編集部です。

本日は、色を変えて団地投資を検討していきたいと思います。

現金決済主義系の大家にとってマンション投資は高嶺の花。

主戦場が10,000,000円~30,000,000円レンジなどの投資用物件を見ると、〇〇県でボロアパート買えちゃうよ!とついつい叫びたくなってしまうものです。

しかし、そんな現金決済主義系大家でも買える投資用マンションがあります。

それが団地です。

団地と聞くと昼下がりの団地妻や、昔あそこの団地には近づいちゃダメとか言われたかもしれませんが、今回は自分が住むわけではなくお商売ですので収益次第ではどんなものでも突っ込みますので関係ありません。

団地やマンション系については、過去の売買価格や、賃貸事例が比較的出てきやすく、戸建てに比べてある程度収益性が予測しやすいという特徴があります。

それでは団地を購入してみましょう。

本日の団地

物件名称:稲毛ハウス

価格:2,300,000円

交通:総武本線『稲毛』駅 徒歩13分

築年数:49年

構造:鉄筋コンクリート

専有面積:53.41㎡

間取り:3DK

向き:南

階数:5階(最上階)

総戸数120戸

管理費:5,800円

修繕積立金:12,800円

まず、稲毛駅13分で駅徒歩圏内。

このエリアで戸建てを狙うと500万オーバー必須のエリアですので

200万台で住宅を購入できるのは比較して安いとおもう。

向きは南向きでバッチリだけども、団地なので前建は同じ団地なのだと思われ、そして最上階5階でエレベーターなしなので老人の終の棲家としては少し苦しい。

低所得の40代男性とか、そこらへんがねらい目なのだろうか。

東急リバブルのHPに概要説明が掲載されていましたので引用しておきます。

『千葉市稲毛区小仲台9丁目に在る稲毛ハイツは3棟から成る大型マンションで、JR総武・中央緩行線の稲毛駅から徒歩12分です。1970年2月に竣工した稲毛ハイツは、事業主が有楽土地株式会社(現大成有楽不動産株式会社)、および施工が大成建設株式会社により建設されました。稲毛ハイツは南東向き中心に住戸が配置され総戸数は120戸で、間取りは50㎡台~70㎡台の2LDK~3DKがメインとDINKSやファミリー向けのプランニングです。外観はシンプルなオフホワイト系のフォルムで、バルコニー立ち上がりの格子手摺が明るさと通風の良さを連想させる5階建てです。周辺は低層住宅とマンションが建ち並ぶ住宅街で、市立の保育所、小学校、中学校が近くにあるので子育て世代には嬉しい立地です。また郵便局、生鮮食料品の揃うスーパーが至近にあり便利です。』

※引用先『東急リバブル』

【東急リバブル】稲毛ハイツ
稲毛ハイツの概要です(6枚の画像あり)。所在地は千葉県千葉市稲毛区小仲台9-18(総武線「稲毛」駅 徒歩12分)。稲毛ハイツ周辺(約1km圏内)のマンションも一緒にチェックできます。稲毛ハイツのご購入・ご売却をご検討のお客様は、東急リバブルへおまかせください。また、無料査定のご依頼や賃貸のご相談も承っております。

家賃設定を決めよう

マンションは、1棟当たりの供給戸数も多いため、仲介業者各社が作ったまとめサイトで過去事例を探ることが出来る。

今回は、登録不要で概ね概要を見ることが出来る『マンションマーケット』というサイトを利用することにした。

稲毛ハイツ(A〜C棟)の中古価格・購入・売却 | 千葉市稲毛区小仲台
【400万件超の売買事例から算出した稲毛ハイツ(A〜C棟)の相場を公開中】稲毛ハイツ(A〜C棟)の中古購入・売却査定はお任せ下さい!現在3件売出し中。2020年10月05日更新 (取引事例 280万 〜 1,280万円)

稲毛ハイツの査定価格や相場が出ている。

2020年3月4日時点でのデータを参考に記載してみると

相場価格:6万円/㎡

参考査定価格:360万円~380万円

▶(3階、3DK、約53㎡)

売買履歴:60件

賃貸相場:5.8万円~7万円

それとホームズで稲毛ハイツB棟の1階が

床、壁紙張替、水栓変更、65,000円で募集掛かっていたので

ノンリフォーム最低プライスの58,000円設定で検討してみることにした。

年商で売上696,000円となる。

手取り家賃を検討してみる

(収入)

家賃売上:58,000円

(経費)

賃貸管理費:3,480円

支払手数料:880円

固定資産税:2,917円

火災保険:725円

管理費:5,800円

修繕積立金:12,800円

(差引)

手取り家賃:31,398円

経費率:45.86%

コメント:やはり、マンションの管理組合の報酬である管理費と、将来の修繕に利用する修繕積立金の金額により経費率を押し上げられているように見える。

修繕積立金が年間153,600円なので戸建てであれば10年貯めれば結構良い修繕が出来る。

将来の維持コストの先払いが目に見えているだけと思えば…。

という観点から実際に購入する際は、管理組合の状況、すでに溜まっている修繕積立金の金額なども勘案して検討する必要がある。

実際に購入してみる

(売買契約決済)

土地建物売買金額:2,300,000円

印紙代金:1,000円

仲介手数料:141,900円

移転保存登記:133,000円

固都税:35,000円(想定)

不動産取得税:140,000円(想定)

(リフォーム)

修繕費用:348,000円

 ▶家賃の6か月分を想定

火災報知器:8,640円

管理費修積:111,600円

 ▶修繕期間6カ月を想定

(募集費)

手数料:58,000円

火災保険:17,400円

クリーニング:76,665円

(合計)

仕入原価:3,371,205円

コメント:戸建てと違う所は、賃貸が付かない場合でも毎月2万円近い出費があることである。戸建ての場合は固定資産税の負担ぐらいしかないのであるが、管理組合があるいじょう上納金を空室でも納めなければいけないルールがある。

リフォームに期間がかかる場合は、その負担が発生するので忘れずに事業計画書に追記しておきましょう。

利回りを整理する

物件価格に対する表面利回り:30.26%

仕入原価に対する表面利回り:20.65%

仕入原価に対する純利回り:11.18%

原価に対する利回りは11%ほどとなってしまっている。

しかし、戸建であれば費用がかさむ外壁からの雨漏り、屋根からの雨漏りなどは

管理組合の積立金から充当されるため、運用期間中の修繕リスクは限定される

出口はどうするのか?

この団地は、築年数が約49年と築古団地である。

回収期間が約9年掛かるとして、売却できた頃には

立派な築60年プレイヤーという感じになる。

投資用団地で売却する場合

楽待ちで表面30%売却できた場合を想定する

10年間保有して、空室期間が2年あった場合のシミュレーションをしてみると

定価2,320,000円

経費:185,600

粗利:2,134,400円

この粗利213万円から土地値段以外の取得コストを差し引くと

期間中の家賃収入をすべて純資産にするための団地価格が出てくる

団地価格:1,063,195円となる。

実需にて売却する場合

アットホームで同じ物件が売りに出ていた、4階部分でフルリフォーム済みで

76.51㎡、売値11,800,000円である。

平米単価は154,228円である。

この単価を本件に当てはめると(53.41㎡×154,228円)8,237,328円となる。

例えば、リフォームを分離発注して250万で仕上げた場合の仕入原価は、5,523,205円である。

もし仮に上で設定した販売定価で売れるのならば、売却経費8%だとしても

販売定価:8,237,328円

仕入原価:5,523,205円

売却経費:658,986円

粗利:2,055,137円となる。

しかし、よく考えてみてほしい、築40年前後の築古戸建て70㎡がミニマム700万円からあるエリアで、築古のしかも団地でEVなしが800万でなんの営業力もなく仲介に出しただけで売れるものなのだろうか。

普通は戸建てに目が向く、もしくは同じ中古マンションに目が向くのではないかと思い。

再度検索したところ本件の別棟が490万円でリフォーム済みで出てきたのであった…。

団地投資のまとめ

修繕費用がONされており将来の出費に備えることが出来るといっても、管理組合の収入であり、資金が拘束されることになるには変わりないし経費率が高すぎる気がする。

そしてこの築年数で回収まで9年は長すぎる気がする。

回収期間による指値は以下のようになる

4年回収:43万円81%指値

5年回収:81万円65%指値

6年回収:118万円48%指値

7年回収:156万円32%指値

今回の物件は、5階建の5階で階段なので、購入層が限られる、もし売れずに残っていれば大幅な指値をして早期回収でケリをつけるという物件な気がする。

結論:100万円なら…いますぐ、即決。

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