【寄居町で戸建投資】280万円の築浅30年戸建て収支と出口を解説

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こんばんは、『戸建て投資の解説サイト』不動産投資失敗記の編集部です。

はじめに。

このブログは、戸建て投資をはじめたい!はじめてみたいけど、収支のつくり方が分からない初心者の方向けの記事になります。

所謂5万で買って10万で直して貸すというプロ戸建投資プレイヤーの方は温かい目でご覧ください。

今日は、寄居町で状態が比較的良さそうな物件がありましたので、検討してみました。

実際に運用している物件の地域だと家賃と想定募集期間がある程度見えているので持てたらうれしいのですが…。

では、検討していきましょう。

物件概要【大字寄居戸建投資】

価格:280万円

所在:埼玉県大里郡寄居町大字寄居

交通:東武東上線

『男衾駅(おぶすま)』 徒歩35分

築年数:1990年(築30年)

間取り:4LDK

 ▶階数:地上2階建

建物面積:108.49㎡

土地面積:90.25㎡

都市計画:非線引区域

用途地域:無指定

道路:南6m公道・北12m公道

駐車場:1台(車種による)

インフラ:上水道、プロパンガス

コメント:正直自動車は2台止めることが出来るスペースがほしい地域であるが、1台でも賃貸が付かないことはない。

実際に既に運用している物件は半年ほどの募集期間が必要だったものの52,000円で無事賃貸付けが完了しているので、0台は厳しいけれども1台あればなんとかという感じである。

建物の状態は比較的良さそうで、壁紙張替と一部クッションフロア張り替えとクリーニング程度で募集開始は出来そうである。

地域を分析する

市場規模を確認してみよう

市町村名:寄居町

人口(人):32,526

人口密度(人/㎢):506

判定:×

コメント:人口総数的には3万人程度、人口密度は非常に低く、商業施設を利用するためには車必須の地域であることが伺える。

近くに2台分駐車場確保できればしておきたい気持ちに駆り立てられること間違いなし。

人口も5万切って3万と少ないが、周辺自治体に深谷市が存在し、深谷市辺りへ車通勤というニーズを拾えると面白い。

寄居町とは?

Wikiによると、『埼玉県の北西部、東京都心から70km圏に位置している。荒川の中流域、長瀞のすぐ下流に位置し、その左岸に街が発達する。古く秩父往還の街道筋にあり、宿場町として栄えた。また、街の対岸にはかつて鉢形城があり、その城下町でもあった。』

宿場として栄え、実は城まであったという栄枯盛衰がハッキリわかる地域である。

鉢形城(はちがた)跡地として建物はないものの石垣などが見られる観光スポットとなっている。

利用駅の集客力を分析する

利用駅の概要

駅名:男衾駅

『男衾』(おぶすま)駅徒歩35分

乗車数:855人

駅タイプ:2階建

▶鉄骨造で近年改築工事がされている

東京駅までの分数:1時間57分1,016円

▶徒歩大家評価:×

新宿駅まで分数:1時間55分1,027円

▶徒歩大家評価:×

コメント:

既に持っている物件もそうなのだけども、新宿から行くと非常に遠く…。

往復4時間かかるので、現地滞在時間も思うように取れず…。

しかも遅くなると終電がなくなり帰れなくなる可能性がある地域である(笑)

朝早く現地入りして、リフォーム業者をひたすら待つ、そして早めの4時5時ぐらいに

切り上げて1時間に1本2本の電車に乗って何とか帰宅するという

兼業大家には非常に辛いローテーションを数カ月行う必要があるのである。

よって評価的には×である。

ただ近隣に物件を持っているので一緒に巡回できるので、私単独で見ると△評価位という感じ。

募集家賃を決めよう

周辺の家賃相場をみていくと、投資対象の戸建ては、建物面積は108.49㎡で間取りの4LDKとなっている。

ネットで、同じ寄居町の賃貸を検索してみた。(専有面積は指定なしで戸建てのみ)

並べ替えは、「賃料+管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。

検索すると13件事例が検索に引っかかった。

17分築32年37,000円46.36㎡

18分築19年49,000円40.57㎡

50分築32年50,000円81.97㎡

20分築20年50,000円53.82㎡

20分築20年53,000円47.20㎡

20分築20年57,000円50.92㎡

30分築27年50,000円55.89㎡

19分築1年57,000円54.65㎡

14分築14年62,000円51.13㎡

9分築3年78,000円86.11㎡

レンジは37,000~78,000円となっている。

コメント:平均が54,350円となっている。

実際に同規模の物件を保有しているが52,000円で決まっているので今回もスペック的には似たり寄ったりなので同額で募集を掛けても半年ぐらい募集すればある程度反響を得られる気がする。

今回は、事例にそって5.2万円で設定して事業計画を組み立てしていこうと思う。

募集イメージは、54,000募集開始で、最低でも52,000円着地という感じにする。

月間52,000円で、年間624,000円の売上アップが見込みる物件と言えそうです。

手取り家賃を計算しよう

(売上)

家賃売上:52,000円

(経費)

管理費:3,120円

支払手数料:880円

固都税:3,301円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:43,139円

年間収入:517,673円

購入シミュレーションを作ろう

(取得費)…①

売主希望値:2,800,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:158,400円

移転登記:119,180円

固都税:39,612円

取得税:124,319円

(修繕費)…②

小修繕:258,836円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:52,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:81,368円

(仕入原価)

合計:3,680,785円

利回りを整理しよう

物件価格に対する表面利回り:22.29%

仕入原価に対する表面利回り:16.95%

仕入原価に対する純利回り:14.06%

早期回収計画で買値を検討してみよう

4年回収で考えると、買値は118万58%の指値である。

▶築34年

※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。

5年回収の場合170万円39%指値

▶築35年

6年回収の場合222万円21%指値

▶築36年

7年回収の場合274万円2%指値

▶築37年

出口戦略を検討しよう

更地で売却してみた場合

路線価から割安価格か確認しよう

本物件は、非線引地域で無指定なので金融機関的には評価が出ない地域だと思われる。

路線価を検索してみると、平米25,000円という数字が出てきた。このボロ戸建ての土地面積は90.25㎡なので路線価を乗じて(90.25㎡×25,000円)評価額は、2,256,250円となる。

売主希望金額が2,800,000円なので単純に評価額のほうが低い。

都市計画が非線引きなのでそもそもという感じではあるが…。

売値に指値をしたい気持ちになる…。

国土交通省の過去取引事例を確認しよう

取引数:117件

 (過去事例2年以内)

提供数:14件

評価:【良好】取引量は、比較的多く売却し易い印象

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』の提供データを確認すると敷地面積は70~1700㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米8,824円、次が9,722円、最高値は、48,750円となっている。

平均値は28,709円となっている、平均値の数字を採用すると。

取引価格を平米28,709円と仮定、敷地面積が90.25㎡×28,709円で、売却想定金額は金2,590,964円となる。

ネット物件情報から更地価格を想定しよう

次に、アットホーム、スーモ、ホームズなどで掲載中の、売り出し中の土地の相場を見ていく。

本件の住所地である東大沼町で売りに出ている土地をスーモで検索してみると14件ヒットした。

(本件の坪数は27.30坪)

650万円210㎡坪単価10万円

940万円203㎡坪単価15万円

980万円243㎡坪単価13万円

2980万円1425㎡坪単価6万円

1040万円344㎡坪単価9万円

980万円233㎡坪単価13万円

1038万円228㎡坪単価15万円

コメント:平均値は121,048円/坪になる

現在売り出し中の物件なので20%ほど指値が入る想定をして、平均値の80%の価格で流通させることが出来ると想定して考えてみる。

坪単96,838円の場合本件土地は27.30坪なので(坪単96,838円×27.30坪)乗じると、更地での販売価格は2,643,740円となる。

更地売却する場合の利益計算をしよう

解体費用を計算していく

本件の建物は、108.49㎡で坪に換算すると32.82坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、1,640,911円となる。

売値の2,643,740円から解体費1,640,911円と売却手数料(販売価格の8%を想定)211,499円を差し引くと、手残りは、791,329円になる(譲渡所得税を加味しない場合)、つまり仕入原価と同額の手残りを得ることが出来れば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。

仕入原価を791,329円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、▲89,456円である。

ばっちり赤字である。

10年間保有し更地売却する場合の利益を考える

問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃4,141,383+更地売却手残り791,329=全期間売上4,932,712円となる、そこから仕入原価3,680,785円引くと10年間の粗利が1,251,927円となる。

粗利1,251,927÷10年=125,193円(年間実質配当)

期間中の実質年利回りは3.40%となる。

コメント:

売主希望金額満額で購入して10年程度で売却する場合たった3%しか最終的には年利を受け取れないことになる…。

これは、あまり面白くない投資である。

苦労したけっかポチポチ…。

収益で転売する場合の利益計算をしよう

この戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。

この物件の築年は、現時点で30年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は38年である。

築38年の戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、表面利回り25%で売却できた想定をすると。

月額家賃が52,000円なので年間家賃売上は、624,000円となる、これに表面利回り25%を割り戻すと定価が出てくる、2,496,000円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し199,680円を引くと、手残りが、2,296,320円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの2,296,320円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、1,415,535円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額280万円に対して、買主希望金額141万円指値49%となる。

不動産投資失敗記的【まとめ】

出口を更地としてみた場合は、▲89,456円▲3%指値

出口を収益としてみた場合は、141万円49%指値

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収118万円58%指値

5年回収170万円39%指値

6年回収222万円21%指値

7年回収274万円2%指値

コメント:

本物件は築30年と比較的検討しているボロ戸建ての中では新しい部類である。

しかし駐車場が1台しかないことと駅距離が遠いところ、それと管理しに行くために非常に時間がかかることなど、気持ち的にマイナス要素が大きい。

過疎地域で人口も3万人の地域なので長期的には空室リスクと戦う必要がある地域なのでできるだけ初期投資は早期に回収したい。

更地で売却すると真っ赤になることから、収益出口の141万を上限ボーダーに100万円から交渉スタートという感じである。地域的に人気が無いエリアで、慣れていない人は参入しにくい場所だと個人的には思っているので、指値のチャンスは実需さんが現金で来ない限りは狙っていけるのではないかと思っている。

本日の結果:100万円で指値をしてジリジリ売主が弱ってくるのを待つ!

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