こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。
最近、買付出している物件が結構多いのですが、買付の返答が遅く…、これぞという物件が出てきたときの出足が遅い私です…。
潤沢なマネーがある投資家さんが羨ましいので、もっとたくさん不動産を買って事業推進できるように頑張りたいと、ぬいぐるみに向かってしゃべっています。
今日は、埼玉県狭山市大字北入曽という場所で物件が出ていましたので検討してみたいと思います。
本記事の内容
入曽（いりそ）のスペックとは？
価格：498万円
所在：埼玉県狭山市大字北入曽
交通：西武新宿線「入曽」駅徒歩15分
築年数：1980年築（築40年）
間取り：3LKD
建物面積：68.33㎡
土地面積：82.31㎡
都市計画：市街化区域
用途地域：一種低層住居専用
駐車場：1台分確保
インフラ：上水道、下水道、プロパン
売買価格は路線価より割安か？
本物件は、市街化区域になるので銀行評価は出そうです。
道路も4.2ｍの私道で道路付けも問題なし、ただし連棟式です…。
路線価で検索すると、倍率地域になっている部分もありますが、近所の狭い道の評価額を拾いますと、大体㎡79,000円は出ていましたので。
単純に土地のサイズ82.31㎡×79,000円をして路線価ベースの価格を計算してみます、そうすると路線価総額は6,502,490円となりました！
物件価格が498万に対して650万なので、単純に保有敷地で考えると路線価より割安そうです。
家賃はどのぐらいとれるのか？
周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件はテラスハウスになりますので、純粋な戸建てと比べてしまわずに、アパートとの比較でみていくことにします。
検索ワード：北入曽、アパート、安い順、40㎡以上
検索すると26件のアパートがヒットしました。
40㎡45,000円13分31年
50㎡50,000円20分31年
40㎡50,000円13分34年
49㎡57,000円20分31年
44㎡55,000円13分33年
59㎡61,000円15分26年
本件は、68㎡で事例の中では一番広いですが、築年数も一番で40年となっております、しかし1階の屋根や内装が数年前にリフォームされており、内見さえ入れば競争力はありそうです。募集の段階での引きが弱いことを考慮して55,000円で出しておけば、他よりかなり広くて55,000円と手ごろな価格という見え方になるのである程度客寄せも可能な気がします。
今回は55,000円として考えていきます。
年収にすると66万なので、賃貸が付けば年収66万アップです。
手取り家賃収入はいくらだろうか？
（売上）
家賃売上：55,000円
（経費）
管理費：3,300円
支払手数料：880円
固都税：3,491円
火災保険：2,083円
（差引）
収入：45,246円
年間収入：542,953円
物件を購入してみる
（取得費）…①
売主希望値：4,980,000円
収入印紙：1,000円
仲介手数料：230,340円
移転登記：190,129円
固都税：41,887円
取得税：230,743円
（修繕費）…②
火災報知器：8,640円
（募集関連）…③
仲介手数料：55,000円
火災保険：37,430円
クリーニング：51,248円
（総費用）
合計：5,830,416円
利回りの整理
物件価格に対する表面利回り：13.25％
仕入原価に対する表面利回り：11.32％
仕入原価に対する純利回り：9.31％
考察する
室内の状態は悪くなく、内装は綺麗なので、簡単なクリーニング程度ですぐに募集を開始することができ、ボロボロ戸建てを再生してから「うう・・」っよりは、全然、難易度は低そうである。
しかし売主様の希望金額の498万で購入すると回収期間が10.74年かかる、空室が1年ぐらいあったとして築52年で回収ということになる。
これは、長すぎる…。
路線価以下なので担保物件に出来る可能性はあるが、テラスハウスというスペックがネックである。（金融機関はどうみてくるのか…）
そもそも現金投入型でノーレバの僕からすると資金効率が悪すぎる…。
出口についても単独処分できないから持ち続けるか築50年でも買いますっていう方探さないといけないから難易度は普通の戸建てに比べ高め。
売値498万、4年回収と考えた場合の買値は…
4年回収で考えると、買値は140万、71％の指値である。
5年回収の場合200万円
6年回収の場合250万円
7年回収の場合300万円
…ちょっと難しいなこれ、きっと。
土地の実勢価格を調べる
国土交通省のデータを取り平均すると大体㎡12万ぐらいで取引データがあった、坪単価に直すと39万ほどである。
次に北入曽土地でスーモを調べると
坪27万
坪32万
坪36万
坪34万
坪29万
というデータが出てきた。
坪25万出口にして上振れしたらラッキーぐらいに考えておいたほうがいいだろう。
本件の敷地は82.31㎡で坪数に直すと24.8坪なので
24.8坪×25万=622万円で更地にすれば売れそうです
解体費が建物の延床坪に対して5万程度になれば100万ぐらいですので、更地売却した場合販売経費を売上の5%だと見込んでも、譲渡所得税加味しない場合手残りは490万ほどになります、取得費合計と近い金額なので、この金額で出口が取れれば運用期間中の賃料が丸儲けになりますので、非常に面白いといえるでしょう。
この物件のまとめ
テラスハウス故、単独で建て替えは不可能なので、今プランの場合、隣の棟の買収が必要になります。理想は隣地買収で更地にて出口売却という感じでしょうか。
しかし隣地の状況も分からない取得段階で、上の妄想で購入するのは極めて危ない橋…そんな気がします。築50年で、表面利回り35%で出口が付く想定をすると。
月額5.5万、年額66万を35％の利回りで割り戻すと188万となります。
この188万で購入出来れば、出口同額で資金回収ができ、かつ運用中の家賃収入全額が儲けとなる計算です。仕入総額で188万なので、やはり4年回収ルートにもどりますね。
完全に現実的な数字ではない気がするので、通る気がしませんが…。
もし数カ月残って処分に困ってそうな気配がしたら突っ込んでさらいに行くのもありなのかもしれません…。