上熊谷築59年の戸建を検討してみた【安い古い不動産投資は失敗か】

埼玉県で戸建投資
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こんにちは!

不動産投資失敗記編集部です。

 

今日は、熊谷市の駅で言うと上熊谷という駅の近くの戸建を検討していきます

ちょっと難ありの物件で、再建築不可でかつ、裏がすぐ線路敷になっていて、

 

電車がガタガタ走ります…

 

しかしながら、売主直物件で仲介手数料がかからないのと、室内フルリフォーム済み

築年数は、ぶっちぎりの59年というパンチの効いた物件です

では、改めまして本日の物件を検討していきましょう

 

物件スペックのご紹介

住所       :埼玉県熊谷市本石

価格       :295万円

利用駅    :秩父鉄道『上熊谷』駅 徒歩10分・JR高崎線『熊谷』徒歩22分

土地面積:90.47㎡

建物面積:62.47㎡

規模       :木造平屋4SK

築年数    :1961年(築59年)

地目       :宅地

都市計画:市街化区域

用途地域:準工業地域

建蔽率    :60%

容積率    :200%(再建築不可)

 

インフラ整備状況:上下水道完備、フルリフォーム済み

 

築年数59年!とマニアックすぎます、しかしながら平屋で屋根の補修もしやすく

フルリフォーム済み値段が安ければありな…気がしますが

再建築不可と隣接地が鉄道敷という出口が取りにくいステータスと

賃貸が付きにくいステータスを併せ持つ物件です

 

どんな地域なのか検討していきましょう

まず最寄りの上熊谷駅ですがWikiによると

プラスチックのボックスを横に置いた形の駅舎です

乗車人数は、なんと!338名!(一日当たり)

超少ない…、駅というか完全車社会の香りがしています

22分歩かないといけませんが、熊谷駅はどうかといいますと

 

熊谷市のターミナルということもあり

乗車人数で30,556名という大型のターミナルです…

あくまでも最寄りが上熊谷なので自動車ないと強気にいけない地域といえるでしょう

ちなみに本件は戸建ながら駐車場や、隣地の音がしないなど戸建特有の

メリットを有しない戸建なので競合は主にアパートとみるべきかと思います

といいつつも熊谷市自体は、19.87万人を擁す都市ですし

近隣都市も14万人都市の深谷市、8万人の行田市を含めるエリアは

ニーズが高いエリアという認識ではあるので、

そこそこ賃貸イケるんじゃにかなとは思っています

ぽつんと一軒家

 

実際に取得してみましょう

では、購入時のコストを算出していきます

 

土地建物売買金額              2,950,000円

印紙代金                            1,000円

移転費用                            142,946円

固定資産税                         32,537円

取得税                                159,968円

 

※売主直の物件なので仲介業者が入らず仲介手数料がかからない物件です

※ついでに業者売主なので瑕疵担保も追ってもらえれば数年屋根外壁に文句付けて

直させましょう…

取得費合計                         3,286,451円

300万ちょっとで購入できてしまうのでは、現金突っ込み型の投資をしている

人間としては買いやすい金額ではあります

 

賃貸の検討を進めてみましょう

ざっとスーモで、アパートも入れた物件を検索して、

 

管理費込みで安い順から並べてみました

賃貸周辺事例

築年数34年、50年のアパートやマンションが50,000円で層をなして待っています

設備的には、リフォームされている本件のほうが圧倒的に有利な立ち位置にありますが

 

懸念はやはり鉄道敷です…

四六時中ガタンゴトンやられたらたまりません…

それを踏まえても5万は、いけるかなというきがしますが念のため

事業計画書上は49,000円想定としておきます

そうしますと49,000円×12か月で年間家賃売上が588,000円ほど

取得費に対する利回りは17.89%となります。

なんか悪くない数字ですね…。

むしろいいかもしれない。

 

次に修繕の検討ですが

リフォーム済みなのですぐに貸せそうです

外回りが気になりますが、とりあえず募集時に係る費用ぐらいは計上しておきましょうか

募集時手数料       49,000円

火災保険              37,430円

クリーニング       46,560円

修繕合計              132,990円

すぐに募集活動に動けるのは、いいことです

ボロ戸建再生ですと、サラリーマンやりながら直していくので

まともに貸すまでに半年ぐらいかかってしまいがちです…

取得費328万+修繕13万、合計341万ほどで収益物件が手に入りました

この時点での表面利回りは17.2%です

 

ここから実際のキャッシュフローを検討します

(収入)

月額賃料              49,000円

(経費)

管理費                  2,940円

支払手数料           864円

固定資産税           2,711円

火災保険              1,560円

(差し引き)

手取り家賃収入    40,925円

年間家賃収入       491,100円

 

取得費修繕費の合計が3,419,441円、手取りの純収入が491,100円なので

純利回りが14.36%となり、回収期間は約7年となります

これを毎度しつこいようですが、4年回収にしますと

売買価格のみ変更する場合

売主希望価格295万円に対し買値が150万円と約50%のディスカウントとなります

売主業者で粗利20%想定の場合59万ぐらいしか儲からない物件なので

『売れない、売れない、処分してまえー』を待って、指せて30万ぐらいですかね…

295万円から30万差っ引いて255万だと6年回収となります

ちなみに満額で購入した場合

7年で回収後、築66年のリノベ物件を所有することになります

再建築不可能という特性を持っているため、更地にして再建築という道が無い物件なので

収益物件として売り出しするという流れになるか、実需で売り出しするかという

流れになるかと思います。

同等の金額で売れる可能性も無きにしもあらずですが

収益として実質投資利回り20%で処分できた場合の売り上げは

245万円となります

245万円÷7年=35万円/年間の配当を受け取ったことになります

年間の投資利回りは14.28%となります

7年後投資した295万+245万の合計540万が手元にある状態となります

もしくは朽ちるまで回し続けるという選択肢も(出口戦略は出ませんというやつ)

内装がフルリフォーム済みなので、屋根の補修などは

発生する可能性があるものの、平屋なので足場設置無く補修もでき

資金に余力があって、ボロ戸建投資をやってみたいという方には

もしかすると最適な物件であるかもしれませんね。

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