こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。
本日検討してみる物件は～～～～…
私「香取市ってどこ？」
そんな会話から始まりました。
アットホームさんの新着で香取市の築48年で480万円の戸建てがありました145㎡ほどの広い延床面積です。
築48年でかつ値段も300万円を超えて480万…ぱっとみ微妙なこの戸建ですが、駅距離が最寄の駅から13分と徒歩圏内だったので。
車を保有していない、私としては、徒歩リーフォーム可能圏内！というワードにアンテナが飯能市クリックした次第です。
クリックして驚いたのが、中ほぼ新築並みの設備スペック…。まるでウサギの毛皮を被った狼状態。キッチン、トイレ、風呂ほぼリフォーム済みでこのエリアに住んでいたら、自宅用に購入したいスペック。実需で売れる物件というのはこういう物件なんだよと、説教したくなるような設備のよさでした…。
ボロ戸建て投資家を名乗る私ですが、香取市の物件は検討したことが無く正直位置情報も不明でした。
本記事の内容
香取市戸建てのスペックはいかに？
本件のスペックは、千葉県香取市にあり、駅で言うとJR成田線「大戸」駅徒歩13分です。
売主希望価格が4,800,000円
1973年（築47年）建物の面積は広く2階建145㎡の6LDKです。
土地は185㎡ほどです。
土地建物ともに、かなり広いです。接道も良く幅員８ｍの公道です
地域柄なのか用途地域無指定なのが悲しいところです。
インフラは、浄化槽、プロパンとなります。
駐車場も2台行けそうです。
千葉県香取市について調べてみよう
Wikiによると千葉県香取市は、千葉県北東部の香取地域にある佐原を中心とする市である。小江戸三市の一つ。との記載があった、佐原（SAHARAかと思ったらサワラと読むらしい）というとこが中心のようだった。佐原は、元々佐原市という人口4万強の自治体であったが、2006年の市町村合併の波にもまれ、周辺3町を合併し香取市となった。
現在の香取市の人口は7万3110人で近隣の自治体は成田市（13万人）含め、旭市(6万人)、匝瑳（そうさ）市（3.5万人）の市に近接しており、茨城県との県境にある。
主要産業は農業と、観光業らしい（小江戸効果）。特に工業団地があるなど、賃貸ニーズに直結するようなプラス話題はないようだった。
地域の人口でみると10万人行かないものの、利根川沿いにフラットに交通が出来るので近隣地域の賃貸ニーズも取り込めそうなので、接する自治体を含めると10万人を超えるので一定の賃貸はありそうだ。
JR成田線「大戸」駅とは？
初めて聞いた駅名である。大江戸線？ではなく大戸駅である。
読みかたは（おおとえき）である。大戸駅は、JR東日本「成田」線の駅である、なんと1970年から無人駅である。Wikiでは、2006年で乗車数の計測終了のようで最終更新時の2006年時点で243人/日である。完全に、非常時に使う電車となっているようだ。
この人数でお察しで、駅周辺は住宅地の様相を呈していないものと思われる。
実際にグーグルで旅をしてきた、今回の駅の特徴はなんと！駅舎がないことである。
今まで、さんざんプレハブ駅、平屋駅と馬鹿にし続けてきたことをプレハブ駅と称された駅たちに謝罪したい。
駅の乗り場まで、鉄骨階段が伸びておりそれだけである。駅ですという看板すらないので、地元の民でなければ分からないであろう…。
（今回は徒歩リフォームの為の駅という事にしよう。ちなみに新宿からだと片道2時間コースである…。ちょっとつらいかもしれない…とこの時点で少し引き気味に…）
駅は、関係ないと駐車場最低でも2台無いと生活できない地域であることが分かった。
大戸駅周辺の家賃相場ってどう？
グーグルで検索していきます検索ワードは、「大戸駅 賃貸 スーモ」これでOKです。
そうしますと駅距離関係なしに75件検索に引っかかりました。
この中でさらに戸建てで絞っていきます。7件出てきました。
前後の駅も加えると11件の検索結果となりました。
75件の賃貸マーケットの1割が戸建てということですので普通です。
この中で規模が小さいのを除外していきます、最低50㎡以上としますと5件ヒットしました。
築29年58,000円87.77㎡
築5年60,000円56.3㎡
築12年69,000円59.62㎡
築53年70,000円112.65㎡（９K）
新築89,000円99㎡
これは、非常に難しい相場展開となって参りました…。
5.8万～7万ほど（新築は除く）
念のため某ネットワークを使い成約ベースで調べましたが戸建てジャンルだと5.9～6.6万円前後というイメージです。
おそらく広くきれいなので一人はまれば7万8万見える気配もするのですが、もしもで事業計画書は検討できませんので6.1万円ほどで今回は見ることにします。
実際に買うといくら必要か？
取得費の概算をしていきます
売買価格4,800,000円
印紙代が1,000円
仲介手数料224,400円
移転費用136,435（司法書士報酬内33,000円想定）
固定資産税51,639円
不動産取得税150,202円
取得にかかる費用の合計は5,363,675円となります。
修繕については、かなり状態が良い設備が入っているようなので、このまま貸出します。
貸し出しに必要な金額は？
火災報知器8,640円（1台設置しておきましょ）
募集時手数料61,000円
火災保険50,000円
ルームクリーニング110,228円
募集に際してかかる費用は、229,868円となります。
大戸戸建ての利回を整理してみる
ここまで検証した項目を確認していきます。
月額家賃売上61,000円
年間家賃売上732,000円
物件価格4,800,000円
取得原価5,593,543円
物件価格に対する表面利回りは15.25%
仕入原価に対する表面利回りは13.09％
純利回り算出で手取り家賃を計算していく
月額ベースでみていくことにする
月額家賃売上61,000円（これが収入となる）
経費を下にまとめていく
管理費3,660円（売り上げの6%）
手数料880円（家賃の振り込み手数料）
固都税4,303円（12カ月割で計算）
火災保険1,560円（24カ月割で計算）
経費の合計は、月間10,403円
収入61,000円-経費10,403円＝50,597円（月額家賃粗利）
月額家賃粗利が50,597円
年額家賃粗利が607,166円
つまりこの物件を購入すると年間60万の家賃収入が入ってくるわけだ（税引き前）
仕入原価である5,593,543円に対する純利回りは
10.85％となる
つまり回収までに約9.5年かかる計算だ。
もちろんこちらの式には途中で修繕が必要なるなどの費用は載せていないので、何も費用が掛からない想定で9年ということ、本件は内装はかなり綺麗になっているが外装については、リフォーム形跡が見られないことを考えると築48年を考慮すると当然屋根の不具合や、配管の水漏れなどが発生してもおかしくない年次である。かつ回収後本物件の築年数は58年となり60年近くなる…。
こうなると実需での売り抜けは困難ではないかとも感じる。
出口はなしで投資失敗か？
そうすると出口はどうするか？という事になるが、築60年手取り利回り25%で4年回収のオーナチェンジ物件というのは、どうだろうしかも内装が平成入ってからリフォーム済み！となると健美屋から食いつきの声が聞こえてきてもおかしくないだろう…。
戸建て投資初心者に朽ちるまで物件として売却する、これが可能性が高い出口となる。
例えば、初年度から賃貸付けに成功して10年保有で、出口手取り利回りを25%で売り払う想定で、保有期間中の利益を計算してみる。
最初の投資金を初年度からの10年で回収、そして売却価格が2,428,666円で売却した。
諸費用に売却価格の5%がかかったとする。土地の簿価を下回ったので譲渡所得税は考慮しない。10年分の家賃収入5,968,446円と売却益2,307,232円を合わせた8,275,678円が今回の投資総額である。資産増加率は47％ほどで年間増加率は5.5％である。
現金で投資した場合5,968,446円を10年預けて年間配当5.5％を得る計算である。
もう少し高利回りで売り抜けれればベストである。
単純な話で長い期間収益として使役したほうが、原価が薄まるので儲け幅は多くなる。
つまり、時間のリスクをとればとるほど収支はよくなるが、人生は短いということを忘れてはいけない。回し続ければ失敗のない物件と言えるだろう。
5年だと年間配当が2.66％ほどとなる。
不動産投資失敗したくない私の買値は？
先に記述した通り人生は短い、いつ死ぬかわからない人生を生きている
なので私の回収期間は4年、もしくは5年回収で利益が出る金額をオーダーすることにしている。
ちなみに本件を4年回収、5年回収から逆算して購入価格を算出すると下記のようになる。
売主希望価格480万円に対して
4年回収の場合175万円（305万指値、指値率63.54％）
5年回収の場合230万円（250万指値、指値率52.08％）
6年回収の場合300万円（180万指値、指値率37.50％）
まず通らなさそうな指値である。
ちなみに6年回収の場合、1年間賃貸募集で無収入で4年間収益を得た想定で
5年後売却すると、年間配当利回り14.19％で5年間で純資産増加率61.89％である。
これぐらいあると非常に面白い。
売却を手取り20%の利回りで303万で次の投資家さんに売れるとすると
年間配当が19.84％、5年間の純資産増加率は86.51％となる。
次に売却した投資さんにも恨まれない、悲しいのは指値された現所有者さんという
なかなか刺さらないんですけどね、できればこういった効率の良い投資に
こだわって妥協せず実践していきたいものです。
多分指せたで7年回収うーんと悩むこと必至です。
売主さんの売却理由によっては刺さる可能性もあるのでチャレンジしてみたいと思います。
では、また会いましょう。