【新築】物件概要から、どの位の規模の建築が可能か分かる方法を解説

新築しちゃうよ不動産の話をしよう
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、座学系コラムを掲載してみたいと思います。

土地情報を見るだけで、概ねどれぐらいの新築建物が建築可能か分かると便利だと思いませんか?

ボロ戸建を購入して例えば最後朽ちて解体して新築して再度回すケースの場合どういった建物が想定できるかなど、出口の妄想力が膨らみますよね。

ボロ戸建、土地の価値とかを計算するうえで必要になってくる土地の面積の計算方法の解説を行っていき、最後に物件概要から新築する場合の建物を計算する方法をご紹介したいと思います。

まず基礎知識編になります。

面積を変換したいのですが、どうやったら良いでしょうか?

平米から坪に変換する場合の計算方法は?

100㎡の土地は何坪か計算する場合の計算式は、100㎡×0.3025=30.25坪で算出します。

逆に坪を平米に直す場合は逆に30.25坪÷0.3025=100㎡となります。

0.3025という数字を覚えて掛け算、割り算で平米も坪も変換できるようになります。

この0.3025の計算根拠は

1坪とは6尺(1間)四方の正方形の面積で、1尺は1mの10/33と規定されています1尺=10/33m、 1間=6尺=60/33m、1坪=1間×1間=60/33×60/33=3600/1089=3.30578512396…㎡、1㎡=1089/3600=0.3025坪から導き出します。

実務上あまり説明することもないので、ここでは『0.3025』という数字を覚えておくことが大切です。

平米単価と坪単価と一種単価とは?

3種の神器である平米、坪、一種とうい単価が不動産会社では使われています。平米は評価額の計算などで使われ、戸建や長屋系アパート系の業者さんは坪単価をメインに使い、一種単価は、高度利用系のデベロッパーが主に使う単価になっています。

平米単価とは?

平米単価とは、そのまま土地の1㎡当たりの値段のことです。

50㎡の土地が1000万円で売りに出されていたとします、1000万円÷50㎡=20万/㎡となります。

業者間では、普段は坪単価で話をすることが多いので、『平米いくら?』という話はあまりしません。

坪単価とは?

坪単価とは、こちらは土地の1坪当たりの値段のことです。

50坪の土地が3,000万円で売りに出されていたとします、3000万円÷50坪=60万/坪となります。

戸建屋さんや長屋系アパート屋さんと、話すと大体坪単価トークで終始終わります。

一種単価とは?

一種単価とは、坪単価を容積率で割った単価で、主に高度利用を目的とした開発業者などでよく使われる単価で、主に高度利用を目的としたマンション開発屋さんやビル開発屋さんと話すときに使われる用語です。

例えば坪単価60万の土地で、容積率が200%(二種といいます)の場合だと坪単価60万円÷二種=一種30万円という計算になります。

容積率の計算ってどうすればいいですか?

地域容積率と道路容積率をマスターしよう

主に都市計画で定められた容積率が地域ごとに設定されています。

12m未満の道路の場合、道路容積率と地域容積率を比べて小さい方を採用するルールになっています。

例として、敷地面積100㎡、前面道路6m幅員、商業地域で地域容積が500%の場所で容積率を計算する場合、6m×0.6(容積率低減係数)=360%となります。

この360%と地域容積500%を比較して小さい方の360%が今回の敷地の容積率として採用となります。

この場合、この土地の上に『おれは新築の住宅を建てるぞー』と思っていた場合は、敷地面積の100㎡×360%=360㎡までの延べ床面積の建物を建てることができます。

これが13m幅員の道路に接道していた場合は、100㎡×500%=500㎡の延床の建物を建てることができます。後者のほうが多くの床面積を収益利用でき新築する場合にメリットが強いです。

上の、容積率低減係数は、基本的には、用途地域の住居系が容積率低減係数0.4、それ以外の用途は0.6と覚えて下さい。(東京都内で、港区の商業地など一部地域で0.8という指定もあったりします)

そのほか、6m以上12m未満の幅員の道路に接道していて15m以上の特定道路から70m以内の土地であれば特定道路の容積緩和を使える可能性があったりします。

※チームボロ戸建には、あまり使う機会のない緩和です、地方都市で新築マンション開発や鉄骨マンション開発を行っていきたい大規模大家さんであれば習得必須の項目です。

不動産業者さんとは坪単価で話をするほうが、話がスムーズに運びますのでおすすめです。

どんなものが建つか分かるようになる!(実践編)

上でご紹介した計算を駆使すると、ある程度どのようなものが建つか想定できるようになります。

1問!、例題で検討をしてみましょう。

売主希望価格3,998万円

土地面積83.64㎡(25.30坪)

用途地域:商業

建ぺい:80%

容積率:400%

道路:6.9m幅員

この情報から容積率を計算すると

道路が12m未満なので道路容積の計算をすると、商業地域なので道路低減係数が0.6で6.9m×0.6=414%となる、地域容積が400%で計算した道路容積が414%なので小さい方の地域容積400%がこの敷地に対応する容積率となる。

容積率400%で単価を計算すると以下のようになる。

平米単価▶3,998万円÷83.64㎡=478,000円/㎡

坪単価 ▶3,998万円÷25.30坪=1,580,237円/坪

一種単価▶1,580,237円/坪÷200%=790,118円/一種

次に、どのぐらいの大きさの建物が建てられるのかを机上で検討すると敷地が83.64㎡×400%=334.56㎡の延床を持つ建物を建築できる。

そのうち、大体5%~10%を共用部で取られると想定して334.56㎡×90%=301.10㎡が貸付可能床になる。

大体、1部屋30㎡ぐらいの建物を作るとして何部屋作れるかを検討すると301.10㎡÷30㎡/1部屋=10部屋となる。

1部屋70,000円で貸出するとして、10部屋で1カ月70万の賃料売上、年間で840万円の売り上げである。

例えばRCで建築したとして、1戸辺り1,300万円で作るとして、1,300万円×7戸=9,100万円と想定する。

土地代3,998万円

建物代金9,100万円

経費2,619万円(土地建物合計の20%と想定)

開発原価15,717万円

年間売上が840万円なので表面利回りは、5.34%となる。

敷地形状やその他建築基準法によって、実際にこの建物が建つかは、設計事務所に相談する必要があるものの、これにプラスして日影制限と道路斜線、隣地斜線、天空率を理解できれば素人でも飛躍的に初回検討の精度を上げることが可能である。

まず、MAXの条件で計算して、辺りを付けることが可能になります。これを規模小さくして4戸新築アパートなどの計算に応用することも可能です。

中古物件を購入することと同時に開発関連の知識も付けていくことで複合的に不動産事業を展開できると思っています。

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