出口?朽ち果てる迄ですよ【廃墟量産!朽ちるまで保有は、失敗か?】

千葉県で戸建投資
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 こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 先日、ご紹介した市原市の誉田駅の物件ですが今日確認するとお気に入り55人になっていました、不動産屋さんにも繋がらないので、売り先が決まっているのかもしれません。ほしいと思ったときに買えるように自己資本を強化したい今日この頃…。

 さて、本日の物件ですが、これも新着でスーモ掲載案件です、昨日市原市が良いね!という事が判明しましたので今日も市原市で査定をしていきたいと思います。千葉県市原市の小湊鉄道線という線の「上総牛久」という駅が最寄になります安定の20分圏内で16分のようです。一瞬牛久と聞くと茨城の物件じゃないの?という気持ちになりましたが、いつも通り始めていきましょう。

 一応地図を下に、付けておりますが山間のようですね。

物件スペックについて

 お値段が380万円、住所が、千葉県市原市皆吉という住所地で、小湊線上総牛久駅から徒歩16分ほどの場所にある戸建てのようです。間取りは4DK土地が広く約60坪(200㎡)、建物90㎡ほどで建築されたのが1981年となっているので39年経過しています、市街化調整区域の2階建て、設備スペックは集中浄化槽、集中LPG、駐車場ありです。(特に共益費の記載がなかったのですが、集中浄化槽のメンテナンス費用を受益者から徴収している可能性がありますので要確認が必要です。)

 気になる点としては、瓦葺なところ、最近の台風被害を見ると瓦葺の屋根がかなりの確率でブルーシート対応になっているので、少ししり込みしてしまいます。(逆に平屋ならまだ安心…結局、足場の費用がどうかというところです。)内部の設備も、古臭いですが抵抗があるほどではなさそうで、クリーニングぐらいで貸出できそうです。

地域について

 まず、千葉県市原市の、上総牛久(「かずさうしく」と読むようです)駅について調べていきます。場所は、山の中っぽいです。内房線の五井駅から房総半島を東西に山間を抜いて進む線のようです。駅舎は安定のプレハブタイプでした。この小湊線の上総牛久駅ですが、歴史は古く大正14年3月7日に開業、プレハブタイプの駅舎ですが趣があります、まるでト〇ロに出てきそうな建物で、2017年に小湊鉄道上総牛久駅本屋として国と登録有形文化財になっているようです。しかし賃貸需要に関係する乗車数は残念ながら431人と非常に少ない人数です…先日の誉田とは大違いですね…。

 少しグーグルストリートビューで現地確認しましたが、ファミマ、マクド、ドラックストアにコメリやガストも駅近くにあり、車が2台可能であれば、そこそこ生活利便は良さそうです。ちなみにスマイティの町レビューも確認しましたが、やはり同じようなことを書かれていました。スポットで悪くない駅なのかもしれないです。

取得費用について

それでは、取得にかかる費用を算出していきましょう。

 物件価格が3,800,000円、契約書に張り付ける印紙が1,000円、仲介手数料が191,400円、所有権移転にかかる費用が162,070円(土地が広いのでそれなりにかかりそう)、固定資産税が41,983円、不動産取得税が188,654円と想定します。合計の金額が4,385,107円となります。次に家賃についてみていきましょう。

家賃相場について

 スーモで、キーワド「上総牛久、賃貸、戸建」で検索を行います。1件ヒットしました、上総牛久駅21分、最寄の駅が上総川間駅徒歩8分です、これが3LDKの管理費込で60,000円の平屋です。サンプルが少なすぎるので最寄り駅も含めて検索します、馬立と上総川間を検索範囲にいれると、築7年2LDKが70,000円、築31年4LDKが48,000円(洗面台がボロボロ)、築44年4LDKが53,000円(最近のはやりの戸建て大家っぽい物件)、築39年4DKが45,000円(駅遠い)という感じでした。設備ボロではないし、駅も徒歩圏内で車があれば53,000円はイケそうな気がしますが、不安を感じるので事業計画書上は、50,000円設定ぐらいが安心でしょうか。4.5万、4.8万の競合がいるのは気になります。

 次に修繕と募集にかかる費用を考えていきます。

修繕と募集費用について

 先に述べた通り、物件の内部の状態は比較的良好な状態で、おそらくクリーニング1発で貸出可能そうな気配です。が…築年数が結構経過しているので給湯器の交換費用と火災報知器の設置費用ぐらいは見ておきたいところ、なので給湯器交換で200,000円(少し余力をもって)そして火災報知器の設置費用で8,640円、募集時手数料50,000円、火災保険37,43円、クリーニングが66,300円として計上していきます。

 そうすると取得費と修繕・募集費用の合計が4,747,477円になります。この時点で表面利回り12.64%ですので、指値することは決定事項となりました…(汗)

実質賃料収入について

 実際の手残りの賃料収入を計算していきましょう。

 賃料売上が月間50,000円とします。次に経費を見ていきます、まず賃貸管理費を6%想定で3,000円、支払手数料を880円、固定資産税の月割りが3,499円、火災保険の月割りが1,560円で手残りが41,062円/月です、年間で492,742円の収入になります。

買値について

 年間の実質賃料収入である492,742円を取得と募集までに要した費用4,747,477円で割って利回りを算定します。すると仕入純利回りが10.38%(低い低すぎる…)、回収期間は約10年と出ました…、現時点で築後39年ですので、回収完了もしできた場合築50年の戸建てを保有しなければいけません…。買値については、築年数も経過していますので回収期間4年で算出すると110万か120万ですね、どうしてもと言われたら5年回収で160万ぐらいでしょうか。これぐらいだったら目を瞑って買います。

 この満額で買う人は実需の方以外ではいらっしゃらないのでは思います。3月の引っ越しシーズンが過ぎて残っていれば、こそこそ指値で、値ごろ感ある数字で購入でしょうか。まぁ売主さんの売却理由によるので完全に妄想ですが…。

出口について

 築50年、家賃据え置き50,000円で実質の手取り利回り25%で売却する場合売却価格は1,970,968円となります。10年で割ると年間約20万円の配当です、年利4.3%でしょうか。(株の配当のほうがもっといい銘柄あります)とてもじゃないですが500万近く突っ込んでおいてリスクに合いません。さらに売却時の仲介手数料や税金が差っ引かれますので手取り配当利回りに直すと小さくなってしまいます。更地で売却は、どうよ?というところですが、まず市街化調整地域の為に、まともに土地値段が出ない気がします。アットホームで調べたところ坪1.8万、坪1.32万、坪1.02万と弱気な数字ばかり、これでは解体費すら出ません。なので、この物件の出口は利回りで現金客に売りつけるか、朽ちるまで回し続けること、出口戦略は出ないことです!と叫びながらお金を打つしかないという事ですね。

 このあたりで物件持ってて賃貸状況ですとか出口お相場観わかる大家か不動産業者の方がいれば持ち方のご意見伺ってみたいので是非よろしくお願いいたします。

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