【430万19%利回り】埼玉県熊谷市の平成戸建収支と出口を解説

平成戸建て埼玉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

ボロ戸建て投資!ボロ戸建て!と合言葉のように叫んでいますが、本当は、築30年以内の、そこまでボロボロではない物件をメインに購入している私です。

外観アウチな物件は基本的に避けています、その代わり中は残置物沢山、シロアリ大破なんでもこいです。基本的に路線価ぐらいで市街化地域の平成戸建て若しくは、水回りリフォーム済みのちょい古物件を購入します。

埼玉に住んでいて、実家で、車両が使い放題な環境に生まれればと愚痴しか出てきませんが、地方出身東京で稼ぎ系徒歩大家の私には叶いません。

今日は、平成物件でインスペクション実施済み市街化区域の良さそうな物件が埼玉の熊谷市で出てきましたので検討してみたいと思います。

埼玉県熊谷市ボロ戸建物件のスペックとは?

価格:430万円

所在:埼玉県熊谷市佐谷田

交通:JR高崎線「行田」徒歩22分

築年数:1990年(築29年)

間取り:4LK

建物面積:93.56㎡

土地面積:107.43㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:無指定

道路:南西7m公道、接道10m、北西4m公道

駐車場:有

インフラ:上水道、プロパンガス

条件:公道2方向の角地で南西道路は広く、車の出し入れも問題ないものと思われる。設備的には上水道、下水はおそらく浄化槽、プロパンで、このあたりでは一般的なスペックである。築年数が29年と若く建物の内部設備も期待できそうな気がする。

埼玉県熊谷市とは?

Wikiによると、埼玉県北部にある市、人口は約19万人であり県内9位である。北部地区だと人口数は最大らしい、北部の経済の一大拠点のこと、農業産出額第二位、商品販売額県内台三位、製造品出荷額県内第四位とのこと、農業工業ともに産業としてあり人口も19万と多く賃貸マーケットまだ安心して回せる規模だと感じる。

土地が広いのか人口密度は1,219人/k㎡と薄いがこのあたりは市街化調整区域が多いのでこれぐらいの密度になっているものと考えられる。

本件は熊谷市住所であるが、実際のところ行田市に足を半分突っ込んでいる立地である。

行田(ぎょうだ)駅の賃貸集客の実力とは?

行田駅は2階建の駅である。

埼玉県行田市壱里山町(いちりやまちょう)にある、JR東日本高崎線の駅で、湘南新宿ラインの停車駅である。上りは、大宮・東京・新宿・横浜方面、下りは熊谷・高崎・前橋方面に行くことができる。

湘南新宿と聞くと東京への通勤利便が良いかなぁと錯覚するが一応確認していく。

直近の乗車人数は6,660人であり、そこまで悪くない数字だと思われる。

ちなみに行田駅から東京までは、乗車料金990円、1時間8分で乗り換えなし、行田駅から新宿までも乗車料金990円で1時間7分である。私が所有している物件と比較すると抜群にアクセスが良い部類である。

本件は徒歩22分であるが、自転車利用であれば何とか使える距離あるので、利便性はある程度享受できると思われる。しかし基本的には車社会かな。

ボロ戸建ての売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化地域になるので銀行評価はおそらく問題ないのかと思われる。

道路付けは、7m公道と4m公道の角地に面しておるので、住宅用地としては、特に問題は、なさそう。駅から距離があるので実勢価格については検討が必要そう。

路線価を検索してみますと、概ね㎡あたり59,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は107.43㎡なので107.43㎡×59,000円で総額が6,338,370円となります。

売主さんの希望金額が430万となっているので、路線価のほうが売買金額より高くなります。

駐車場もあり築年数も比較的ボロの中では新しいほうなので、この時点では、購入ありですね。

ボロ戸建ての家賃は、どれぐらいか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は93.56㎡で4LKとなっています。

戸建て4LKという間取りですが、あまり聞いたことがありません。1リビングキッチンで、4部屋とう事のようです。1階にDKと和室、2階に洋室2部屋と和室一部屋という構成でトイレも2台あります。駐車場は1台ですが、徒歩圏内にスーパー、コンビニ、保育園と中学校がありファミリーニーズを取り込めそうな立地です。

スーモで、行田駅の物件で60㎡以上戸建てを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

15件事例が出てきました。

築32年駅15分61,000円74.38㎡

築44年駅17分63,000円101.02㎡

築40年駅17分68,000円80.31㎡

築38年駅21分69,000円90.25㎡

築17年駅16分73,000円67.91㎡

築31年駅9分75,000円114.27㎡

築25年駅28分83,500円86.94㎡

築3年駅10分95,000円75㎡

レンジを見ると61,000~95,000円ですね、7万円超えなければさくっと付いてしまうのかぁと思われえる家賃になっています。購入出来たら7.5万で募集開始ボーダーが6.9万円ほどでしょうか。

月間6.9万円で、年間82.8万円の年収アップにつながる物件となります。

手取り家賃収入を算出してみよう

(売上)

家賃売上:69,000円

(経費)

管理費:4,140円

支払手数料:880円

固都税:4,067円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:58,354円

年間収入:700,242円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:4,300,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:207,900円

移転登記:195,626円

固都税:48,803円

取得税:238,989円

(修繕費)…②

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:69,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:70,170円

(総費用)

合計:5,177,559円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:19.26%

仕入原価に対する表面利回り:15.99%

仕入原価に対する純利回り:13.52%

この物件を考察してみる

本件は、駐車場ありの平成戸建てで、築年数が29年と比較的新しい部類にはいる。

室内写真の提供がないので修繕がなくクリーニングと手直しぐらいで貸出できるものとすれば面白そうな気がする。

今回、売主様の希望金額の430万で購入すると回収期間が7年半かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築29年なので8年半後回収した後の物件は、築年37年で回収ということになる。

築37年の出口を考えれば、更地にして売却という選択肢よりも収益物件としてオーナチェンジでエンドに売却という選択肢が濃厚な気がする。

買値430万、4年回収と考えた場合の買値は…

超短期4年回収で考えると、買値は200万、53.49%の指値である。

※修繕費については、内覧して破損汚損がひどければ、その分の再生費用が掛かるので、この200万からマイナスされることになります。

5年回収の場合270万円37.21%指値

6年回収の場合340万円20.93%指値

7年回収の場合400万円6.98%指値

周辺の施設や、建物の状態が悪くないのであれば、おそらくエンドユーザーに買われてしまう可能性が高い物件な気がする。チームボロ戸建てはおそらく値段が400万超えているので積極検討物件外の可能性が高いのと売主が疲弊する指値攻撃をする可能性が高い。

売主の状態から逆算して、適度な指値で買えたらラッキーという感じの物件な気がする。

中身が大破していて、素人は難しい状態であれば商機ありという感じである。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、9件の物件が出てきた、敷地面積は50~2,000㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米4,600円、次が7,600円、最高値でも28,000円程度となっている。

平均値で考えると平米15,000円ほどになる。

本物件は、107.43㎡なので例えば15,000円を掛けると1,611,450円となる。路線価の評価額と比べても極めて安い金額になっている。

路線価は高いが、実勢価格は安い地域なのかもしれない。

次にJR高崎線の行田駅20分圏内で土地の値段をスーモで検索してみると24件ヒットした。

(本件の坪数は32.49坪)

坪8.3万140.19㎡(路地状敷地)

坪17万150㎡

坪17.3万207.57㎡

坪19.8万214.57㎡

坪20万121.04㎡

というデータが出てきた。

業者の分譲地で坪17万ほどだったので2万ぐらい下げて坪15万で地域の整形地では最安値で売る場合の想定をしてみる。

32.49坪×15万円は4,873,500円である。

土地が更地にした状態で坪15万円にて売れた場合は4,873,500円となる。

本件の建物は、93.56㎡で坪に換算すると28.30坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると1,415,095円になる。

売値の4,873,500円から解体費1,415,095円と売却手数料(販売価格の8%を想定)389,971円を差し引くと、手残りが3,069,570円になる(譲渡所得税を加味しない場合)つまり仕入原価3,069,570円で抑えられれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形になる。

仕入原価3,069,570円に抑えて購入する場合の価格は、2,200,000円である。

回収期間は4.3年で当初投資分は回収が見込まれる。

例えば朽ち果てるまで10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、5,601,936円+3,069,570円=8,671,507円が総収入

仕入原価を差し引くと8,671,507円―5,177,559円=3,493,948円となる。

3,493,948円÷10年=349,394円(年間の実質配当利回り)

これを仕入原価で割り実質利回りを出すと年間利回り6.75%となる。

一部借り入れを利用して、レバレッジを使わないのであれば、手出しした現金に対する利回りは低いと思う。

投資用戸建物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の築年は29年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は37年である。

築37年のオーナーチェンジ戸建てを楽待ちに掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…、おそらく20%ぐらい。上手くいくと15%前後ぐらいで売れるじゃないかと思う。

シミュレーション上は表面20%で売却する想定で組み立てをしていく。

月額69,000円なので年間家賃売上は、828,000円となる、これに表面利回り20%を割り戻すと定価が出てくる、4,140,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して331,200円を定価から差し引くと、手残りが3,808,800円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が3,808,800円なので、仕入れ原価も同じ3,808,800円で購入出来れば8年後もトントンで賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価3,808,800円で購入しようとすると売買金額が3,000,000円になる。

売主希望金額430万円に対して、買主希望金額300万円指値30.23%となる。

このボロ物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、220万円

出口を収益としてみた場合は、300万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、4年回収200万円、5年270万円

いずれにしても中の状態がほぼ無傷という前提の金額なので、多少前後すると思いますが、本件のベースになる金額は270万で5年回収(短期譲渡が終わり長期譲渡税に移行)のパターンと収益出口で300万という感じでしょうか。指値幅は30%なのでエンドに人気が無ければ交渉の余地ありと見ました。

土地値も出ますし建物が平成築で信頼性がありそうなので、値段がさせれば、結構ありですね。

それでは、次回現場で会いましょう。ではでは。

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