私が実際に物件を購入するまでに使っている問い合わせテンプレートと、指値手法を公開してみることにしました。
反響あれば、もう少し詳しく書き込みしていこうと思います。
（ざっとポイントは４つです）
- 最初と問い合わせ
- 内覧の予約
- 内覧時の対応
- 指値メール
この4点で、見るべき物件見ない物件を精査して物件に指値を行っている。
詳しく下で見ていきたい。
本記事の内容
物件を見つけて最初の問い合わせ方法
まず物件を見つけたら、メールで問い合わせをすることにしている。
問い合わせの具体的な文章は、こちらである。
『千葉県や埼玉県で収益戸建ての買取りを個人で行っている〇〇と申します。こちらの物件ですが、まだ検討可能でしょうか？もし検討可能でしたら固定資産税の金額と、水回りの写真などを頂けませんでしょうか。お分かりになられましたら売主様の売却理由も併せて教えて頂けますと幸いです』と問い合わせをする。
水回りのチェック
ポイントは、一番費用が掛かる水回りを写真で事前にチェックすること。
売却理由のチェック
売主の売却理由などの背景を探ることである 。
売主の売却理由が、相続でもう住まない管理に困っているとい内容、高齢で施設に入るので売却して資金にしたい、もしくは任意売却で早期売却を行いたいという内容であれば、当事者が処分したい気持ちが大きいので指値の可能性が高い。
逆に、同じような投資家の転売や、住み替えによる売却であれば、ある程度目指すべき金額があるので指値が効きにくい。
この売主の売却理由を確認する事で案件の確度をメールの段階で確認することが出来る。
レスポンスがあった場合の返信方法
2点のチェックポイントが問題ない場合、次に内覧のご相談をしましょう。
内覧の予約をとる
『資料ありがとうございます。補修個所の確認を行いたいので現地内覧は可能でしょうか？現地キーボックス対応などでしょうか。お忙しいところ恐縮ではございますが、ご確認よろしくお願いいたします。』
こちらの内容でメールを打って内覧日を決定しましょう
内覧時の対応
当日は、不動産売買の営業担当者と名刺交換をして、物件を見て回ります、床の歪みやブヨブヨな個所に突っ込みを入れつつ、『外壁とかも直さないといけないのかなぁ…』
と独り言をつぶやきます。そして写真を撮りまくってください。『どんな物件を探しているのですか？』と聞かれたら。
『大体100万とか300万ぐらいで現金決済のイメージでやっていますね。』と答えましょう。
指値のジャブ打ち
あとの指値のジャブになります。
お礼と『いちおう写真をもとにリフォームどれぐらいかかるのか業者さん聞いてみますね。ちょっと厳しいかもしれないですけど、また連絡します！』と感じよく去ります。
笑顔でお願いします。
メールで指値する
家に帰って、1日以内に、現地内覧で補修個所を確認、その後メールにて
『売主様には申し訳ないが補修費と予算を鑑みて200万程度になってしまいそうです。
こちらの予算であれば、境界非明示、瑕疵担保免責で現金決済可能です、契約決済も同時で対応できますが…。
かなり乖離が出てしまっているのですが、難しいでしょうか。』
と、申し訳なさを出しながら、条件丸呑みで頑張ります…という内容のメールを打つ。
仲介からの返答は、『出したばかりなのでその金額ですと難しいです…。』ということがほとんどであるが、10件に2件ぐらいは、特に、結構派手に壊れてしまっている物件であれば、『一度売主様に確認してみます』という返事が返ってくる。
これを40件ぐらい続けると見込みが8件ほど溜まってくるので、どれか1件は決まるという計算である。
指値をすべき物件
実際の勝率は、大体、内覧4件に1件は決まるイメージである。
指値をする物件は、いわゆる200万で競合が沢山という物件は狙わず大体500万―600万ぐらいで出していて写真上残置物が結構残っている物件だと狙いやすい。
大体現金で200～300万レンジのネット掲載の物件だと、同じようなボロ戸建て投資家が群がっている。
なので、そもそもメールが返ってこない。
ボロ戸建て投資家には高すぎ、実需だと汚い物件だと反響が集まりにくいので丁寧にメールで相談にも乗ってくれるのでアプローチしやすいのでオススメである。