【印西市で戸建投資】350万円築40年の戸建て収支と出口を解説

undraw_contract千葉県で戸建投資
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こんばんは、『戸建て投資の解説サイト』不動産投資失敗記の編集部です。

はじめに。

このブログは、戸建て投資をはじめたい!はじめてみたいけど、収支のつくり方が分からない初心者の方向けの記事になります。

所謂5万で買って10万で直して貸すというプロ戸建投資プレイヤーの方は温かい目でご覧ください。

今日は、需給バランスが良いと私調べで判断された印西市の物件を検討してみたいと思います。

現在所有者さんが居住中のようなので中の様子はわかりませんが、駐車場2台で、成田線の最寄り駅も使える結構良さそうな立地でした。

では、検討していきましょう。

物件概要【印西市木下の戸建投資

価格:350万円

所在:千葉県印西市木下

交通:JR成田線

『木下』駅 徒歩9分

築年数:1980年(築40年)

間取り:4DK

 ▶階数:地上2階建

建物面積:72.87㎡

土地面積:112.4㎡

都市計画:市街化地域

用途地域:第一種住居地域

道路:東4m私道

駐車場:2台

インフラ:都市ガス、下水道、上水道

コメント:このあたりは都市ガス、上下水道完備になっているので大家さん得意のプロパン戦法が使いにくいエリアになっています。

駅距離も近く、駐車場も2台使える立地というのは貴重ではないでしょうか。

ちなみに駅名は、きのしたではなくキオロシといいます。所見殺しです。

地域を分析する

市場規模を確認してみよう

市町村名:印西市

人口(人):101,449

人口密度(人/㎢):820

判定:〇

コメント:人口総数的には10万人を超えており、賃貸マーケット的には〇判定で宜しいかと思います。

私の需給調査ではバランスが千葉県内で一番良かったので期待感が高まります。

印西市とは?

Wikiによると、『関東平野の中で活断層が無く下総台地上の岩盤が強固とされることから、災害へのリスクヘッジとして、市内に大企業や金融機関の事務センターや物流倉庫を置くことが増えたと同時に、東京都の都心と成田国際空港の中間に大敷地でアクセスの良さが注目されている。特に千葉ニュータウンに位置するグッドマンジャパンによるグッドマンビジネスパークは、充実した電力インフラを備えており、優れた事業継続計画(BCP機能)が特長となっている。日本初となるGoogleのデータセンターも同パーク内に建設する計画も予定されている

川側多く液状化が懸念され、非常に軟弱な地盤を持つ地域であるというコメントが飛び出すだろうと勝手に思っていましたが、全く逆の話が出ております。

確かに成田線なので空港も近いですし、地盤も良ければ地震にも強いのでデータセンター向きではあります。

産業が集積されればその分賃貸ニーズも高まりますので賃貸経営に関してはプラス要因です。

利用駅の集客力を分析する

利用駅の概要

駅名:木下駅

『木下』(きおろし)駅徒歩9分

乗車数:2,074人

駅タイプ:2階建

▶2007年に新駅舎が完成している

東京駅までの分数:1時間21分990円

▶徒歩大家評価:△

新宿駅まで分数:1時間9分990円

▶徒歩大家評価:△

コメント:

1時間とちょっと超えてしまっているので、徒歩大家的には△マークかなぁと思う。

駅力はボチボチという感じであるが、我孫子方面も成田方面への出勤も可能で一日2,000人を超える乗車があるのはポイントとしては宜しい。

今回の物件は9分と駅にも近く駅利用者ニーズも捉えることが出来るのでメリットがあると思われる。

募集家賃を決めよう

周辺の家賃相場をみていくと、投資対象の戸建ては、建物面積は72.87㎡で間取りの4DKとなっている。

ネットで、同じ木下駅で賃貸を検索してみた。

戸建が少なく駅20分以内60㎡以上で賃貸カテゴリー全体検索をしても15件ほどしか出てこず被りもあり3件だけの表示となった。

並べ替えは、「賃料+管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。

検索すると15件事例が検索に引っかかった。

アパート:7分築43年57,000円61.56㎡

アパート:5分築8年74,000円69.79㎡

戸建:13分築37年75,000円81.98㎡

レンジは57,000~75,000円となっている。

コメント:平均が68,667円となっている。

新築や戸建てで75,000円前後の強気の募集が見られる、確かに需給バランスを確認した時と同様に競合になる物件が少ない印象である。

強気に6万円後半募集スタートでも案外決まりそうな気配である。

安全を見て一番安い57,000円合わせで収支を見ていくことにしよう。

手取り家賃を計算しよう

(売上)

家賃売上:57,000円

(経費)

管理費:3,420円

支払手数料:880円

固都税:2,795円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:48,345円

年間収入:580,141円

購入シミュレーションを作ろう

(取得費)…①

売主希望値:3,500,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:181,500円

移転登記:133,595円

固都税:33,544円

取得税:145,942円

(修繕費)…②

小修繕:290,070円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:57,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:54,653円

(仕入原価)

合計:4,443,374円

利回りを整理しよう

物件価格に対する表面利回り:19.54%

仕入原価に対する表面利回り:15.39%

仕入原価に対する純利回り:13.06%

早期回収計画で買値を検討してみよう

4年回収で考えると、買値は137万61%の指値である。

▶築44年

※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。

5年回収の場合195万円44%指値

▶築45年

6年回収の場合253万円28%指値

▶築46年

7年回収の場合311万円11%指値

▶築47年

出口戦略を検討しよう

更地で売却してみた場合

路線価から割安価格か確認しよう

本物件は、市街化地域の第一種住居地域であるので金融機関の評価的には問題ないと思われる。

路線価を検索してみると、平米32,000円という数字が出てきた。

このボロ戸建ての土地面積は112.4㎡なので路線価を乗じて(112.4㎡×32,000円)評価額は、3,596,800円となる。

売主希望金額が3,500,000円なので路線価ベースの土地値を参考に、不動産業者が値付けをしたのかもしれない。

国土交通省の過去取引事例を確認しよう

取引数:60件

 (過去事例2年以内)

提供数:1件

評価:【普通】取引量は、普通あまりニーズが無い?可能性がありそう

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』の提供データを確認すると敷地面積は165㎡の物件のみ事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

1件しか取引が無かったのでそれを参考に、取引価格を平米50,303円と仮定、敷地面積が112.4㎡×50,303円で、売却想定金額は金5,654,061円となる。

ネット物件情報から更地価格を想定しよう

次に、アットホーム、スーモ、ホームズなどで掲載中の、売り出し中の土地の相場を見ていく。

本件の近隣駅である木下駅で売りに出ている土地をアットホームで検索してみると20件ヒットした。

(本件の坪数は34坪)

198万円79㎡坪単価8.2万円

250万円201㎡坪単価4.1万円

300万円147㎡坪単価6.7万円

300万円99㎡坪単価9.9万円

350万円256㎡坪単価4.5万円

360万円172㎡坪単価6.9万円

450万円192㎡坪単価7.7万円

コメント:平均値は69,037円/坪になる

現在売り出し中の物件なので20%ほど指値が入る想定をして、平均値の80%の価格で流通させることが出来ると想定して考えてみる。

坪単55,229円の場合本件土地は34坪なので(坪単55,229円×34坪)乗じると、更地での販売価格は1,877,854円となる。

更地売却する場合の利益計算をしよう

解体費用を計算していく

本件の建物は、72.87㎡で坪に換算すると22.04坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、1,102,159円となる。

売値の1,877,854円から解体費1,102,159円と売却手数料(販売価格の8%を想定)150,228円を差し引くと、手残りは、625,467円になる(譲渡所得税を加味しない場合)、つまり仕入原価と同額の手残りを得ることが出来れば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。

仕入原価を625,467円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、▲317,907円である。

残念ながら赤字である。

10年間保有し更地売却する場合の利益を考える

問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃4,641,126+更地売却手残り625,467=全期間売上5,266,593円となる、そこから仕入原価4,443,374円引くと10年間の粗利が823,219円となる。

粗利823,219÷10年=82,322円(年間実質配当)

期間中の実質年利回りは1.85%となる。

コメント:

頑張って購入して出口更地である場合は1.85%の年間配当である…。

非常に微妙な投資になっていることが分かる。

収益で転売する場合の利益計算をしよう

この戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。

この物件の築年は、現時点で40年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は48年である。

築48年の戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、表面利回り30%で売却できた想定をすると。

月額家賃が57,000円なので年間家賃売上は、684,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価が出てくる、2,280,000円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し182,400円を引くと、手残りが、2,097,600円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの2,097,600円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、1,154,226円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額350万円に対して、買主希望金額115万円指値67%となる。

不動産投資失敗記的【まとめ】

出口を更地としてみた場合は、▲317,907円▲109%指値

出口を収益としてみた場合は、115万円67%指値

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収137万円61%指値

5年回収195万円44%指値

6年回収253万円28%指値

7年回収311万円11%指値

コメント:

印西市の物件ですが、確かに競合になる物件は少なそうで、お客さんが居ればある程度言い値で貸せそうな気配があります。

特に本件の建物に関しては、内部スペックは正直わかりませんが、駅距離と駐車場2台完備といった、地方戸建てのグッド条件を満たしているので値段が下がればほしい物件です。

ただ、土地でのニーズが低いのか買値が伸びないということ、出口は収益で転売か、朽ちるまで延々とリフォームして使い続けるという道でしょうか。

本日の結果:もし万が一数カ月残っていれば…115万円で指値アタック!

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