【280万19%利回り】千葉県松戸市の敷延戸建の収支と出口を解説

街並み千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

仮想通貨の売買で稼いだお金で不動産を買いまくりたいという妄想をしている編集長です。

仮想通貨も盛り上がった頂点で仕込み、現在大幅な赤字です数百万飛んでいるのですが、いまだに怖くて損失を計算していない私です。

不動産投資であれば毎日勘定できるのですが、相場がすぐ変動してしまう商品には全く向いていないらしく…。株式投資は中学生からやっていますが生涯成績は大きくマイナスになっていますし、仮想通貨、外国為替取引も最近は、プラスが出るような運用スタイルが出来ていますが5年前までは負け続けていました。

パチンコは効率悪いからとか投資のほうがいいとか自慢していましたが、私のペーパー系の投資については、パチンコのほうがよっぽど効率いいです(笑)

まぁ、損こいても後の祭り状態なので、今は蓄財と不動産がんばりますという感じですね。

今日は、千葉県松戸市で300万以下の出物がアットホームさんに転がっていまして、室内の写真とかももろもろあったので、面白そうだなと思っています。

それでは検討してみたいと思います。

千葉県松戸市六実(むつみ)物件のスペックとは?

※むつみ駅っていうのですね、ろくじつ駅とか読んでおりましたごめんなさい。

価格:280万円

所在:千葉県松戸市六実

交通:東部野田線「六実」駅 徒歩12分

築年数:1973年(築46年)

間取り:3DK

建物面積:51.63㎡

土地面積:72㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:一種低層

接道:西側4m、接道2m(路地状敷地だけど再建築可)

駐車場:なし

インフラ:上水道、下水道

条件:路地状敷地ですね、接道が2mあるので再建築は問題なさそうです。このエリアで駐車場無は厳しい気がするのですが、駅10分以内に意味があるエリアかどうか次第ですね。

ちなみに、室内設備的には、風呂トイレは、おそらく築年にそぐわないものが入っているのでどこかのタイミングでリフォームしているとおもわれます。間取り的にはあんまり人気ないですね、ダイニングキッチン以外は全部和室です。クリーニングだけしてそのまま貸せそうな気配がしています。そのほかは年相応って感じですね。

千葉県松戸市とは?

Wikiによると、千葉県北西部の東葛地域(昔は東葛飾郡っていわれてたらしいです)に位置する人口約49万人の市。江戸時代には、水戸街道の宿場町松戸宿として栄え、徳川将軍家ゆかりの地としての歴史をもつらしいです。規模は市川市についで千葉県第4位の人口規模。接している自治体は、葛飾区(西葛飾?なのかな?)江戸川区、市川市、柏市、流山市、鎌ケ谷市なっています。松戸市は人口密度が8,023人/k㎡となっていて比較的人口密集がなされている自治体のようです。

賃貸経営的には49万人都市で人口密度も高いので、問題ない地域と言えそうです。

千葉の奥地で4万人です密度は1000人/k㎡ですーというエリアに比べると、とても良いですよね、むしろこのあたりに物件ほしい。

(ちなみに、旭氏だと人口密度が493人/k㎡とかです、どれだけゆとり)

六実(むつみ)駅の賃貸集客の実力とは?

そんな素晴らしい人口を誇る松戸市ですが、最寄りの六実駅はどうでしょうか。

期待できますね!

六実駅は、千葉県松戸市六実4丁目にある、東部鉄道野田線(現在は、東部アーバンパークライン)の駅です。開業は古く大正12年(1923年)で木造平屋タイプのプレハブ以前の駅問う感じです。千葉の外房でこのタイプの駅を見ると毎回300人ぐらいしか使ってないですね、しのう。となるのですが。

乗車数がなんと、7,720人/日も利用者がいます、とても駅利用者が多いので駅に歩き若しくは自転車で行くことができる立地であれば駅周辺のお客さんの集客も可能そうです。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化区域になるので銀行評価は問題ないと思われます。

道路付けは、4m公道に2m接道しているので土地の評価的には問題ないですが、車の乗り入れは将来にわたり難しいと思われます。密度が高い市だけあり、ぱっつんぱっつん建てられているもとのと思われます。

路線価を検索してみますと、概ね㎡あたり56,000円という評価の数字になっていました、本件の土地面積は72㎡なので72㎡×56,000円で総額が4,032,000円となります。

売主さんの希望金額が280万となっているので、路線価のほうが売買金額より高いです。

駐車場は、ないものの駅距離が12分と近く、路線価のほうが実売買価格より上回っているのは、プラス事項です。今の段階であれば買い優勢というかんじですね。

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は51.63㎡で3DKとなっています。

戸建て3DK間取りですが、建物面積が51.63と狭いため、あまり人気になりそうな間取りではありませんし、設備仕様も年相応でリフォームせずそのまま貸し出してしまうことを想定するとあまり強気にはいけない状態です。

ただ、水回りは良好ですから、アパート含めて競合分析すれば適正家賃が見えてくるかと思います。

スーモで、六実(むつみ)駅20分以内の物件で40㎡以上70㎡以下アパートと戸建てを検索していきます。

いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

315件事例が出てきました。

流石の人口密度、20分圏内とは言え競合も多そうです。

築37年駅6分28,000円58㎡

築37年駅8分40,000円40㎡

築35年駅12分47,000円50㎡

築37年駅15分48,000円53㎡

築37年駅15分48,000円53㎡

築年通りの経年劣化物件という感じですが、間違いなくノーリフォームであれば競合する物件です、最初の28,000円は、ちょっと汚すぎたので、おそらくその値段、その下の40,000~48,000円のシリーズは間違いなく競合しますね。

バランスが間で5万という物件もあったのですが、他の部屋は壁紙床リフォームされておりましたので、戸建てブームに乗りかかったエリート戸建て戦士の物件な気がします。

しかし安い…、この感じだと設定家賃は45,000円ぐらいで設定しないとちょっと怖いですね。

そうするとこのまんま購入して貸出すると、月額45,000円なので年間で540,000円の年収アップする物件という事が言えそうです。

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:45,000円

(経費)

管理費:2,700円

支払手数料:880円

固都税:2,253円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:37,608円

年間収入:451,293円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:2,800,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:158,400円

移転登記:124,827円

固都税:27,032円

取得税:132,791円

(修繕費)…②

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:45,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:38,723円

(総費用)

合計:3,373,843円

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:19.29%

仕入原価に対する表面利回り:16.01%

仕入原価に対する純利回り:13.38%

考察する

本件は、駐車場無しの戸建てで、路地状敷地、そして築年数が46年と結構古い。

リフォーム履歴は、おそらく風呂とトイレは数十年前に更新しているようであるが、外壁そのた修繕の履歴は不明である。

建物をみると、ざっと20年ぐらい前に塗りなおしたきりなのだろうなぁ、という感じの印象で朽ちるまで回し終わった後土地で売却が一番オーソドックスな気がする。

今回、売主様の希望金額の280万で購入すると回収期間が7.5年かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築46年なので9年後回収した後の物件は、築年55年で回収ということになる。

築55年の出口を考えたとき、やはり上の通り、更地での売却という選択肢が濃厚である。最後壊す前提なので、当面運用は応急処置のみで、安めの賃料で長期間の貸し出しを狙っていく必要がある。

買値280万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は130万、53.57%の指値である。

※修繕費は見込んでいない、もし内部に修正が必要な個所があれば、再生費用がこの130万からマイナスされることになります。

5年回収の場合170万円39.29%指値

6年回収の場合215万円23.21%指値

7年回収の場合260万円7.14%指値

敷地延長で駐車場なし、築年数もひどく古いし間取りも正直、流行る間取りではないし建物の経年劣化を考えると実需で購入する人いるのかな?とういレベルなので、おそらく間違いなく競合は、同業者(栄光ある戸建てホルダーたち)ということになりそうな物件である。

ただ、リフォームしても1万伸びるかどうかという感じで、リフォーム費用を考えるとノーリフォーム路線が一番シンプルでよい気がする。

路線価が出るので、もしかすると1件目初めてで満額現金で買いに来る初心者がいるかもしれないという感じはする物件である。

少しモニタリングして売れ残りそうな気配を感じたらすかさず指値ご相談に伺う感じだろうか。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省のデータを見てみると、敷地が80~330㎡ぐらいまでの幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米37,000円、次が42,000円、最高値は180,000円程で取引されている。

本物件は、72㎡なので例えば、37,000円を掛けると2,664,000円となる、180,000円であれば12,960,000円となる。

中間で、不整形で73,000円/㎡というのがあったので、これで算出すると72㎡×73,000円で更地売却想定額は5,256,000円となる。

次に東武野田線の六実駅で土地の値段をスーモで検索してみると20件ヒットした

(本件の坪数は21.78坪)

坪17万242㎡整形で高低差あり

坪20万55.75㎡不明

坪21万196㎡整形

坪22万235㎡不明

というデータが出てきた。

敷地が小さくても強気の物件があるが、売れるのかは分からない、本件は特に路地状敷地なので人気が薄いことを考慮して坪15万前後が妥当なのではないかという気がする。

売却価格が坪15万の場合15万×21.78坪で売値は、326.7万円となる。

本件の建物は、51.63㎡で坪に換算すると15.61坪となる、解体費用を坪60,000円で計算すると93万ほどになる。路地状敷地で機械が入りにくいので、手作業が増えるともう少しかかるかもしれないが、ここでは100万でばらせたと想定する。

売値の326万円から解体費100万と売却手数料8%想定26万を差し引くと手残りが200万円になる(譲渡所得税を加味しない場合)つまり仕入原価200万で抑えられれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形になる。

仕入原価200万円に抑えて購入する場合の価格は、150万円である。

回収期間は4.5年で当初投資分は回収が見込まれる。

ただ、これはあくまでも坪15万前後で土地が売れたらということで、平米37,000円坪換算で12.2万の場合だと、265万までさがるため、更に61万の指値がとおった買取り価格でなければ赤字になる。

最終出口を更地売却とおいた場合の買値は150万になる。

売主希望価格が280万なので46.43%の指値となる。

うーん、厳しそうな香りしかしてきませんね。

収益物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却は、どうだろう。

現在物件の築年数は、46年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は54年である。

築54年のボロ戸建てだ、しかも購入時から8年間もノーリフォームで耐えしのいでいる物件だから、ある程度購入後のリフォーム修繕も覚悟しないといけない物件になっている。

自分なら表面利回り30%以上であるが、以前表面25%で競り負けた経験があるので、現金で購入できるレンジの価格帯なら表面25%でも100人振れば買ってくれそうである。

月額45,000円なので年間家賃売上は、540,000円となる、これに表面利回り25%を割り戻すと定価が出てくる、2,160,000円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して、定価から差し引くと、手残りが1,987,200万円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が198万円なので、仕入れ原価198万で購入出来れば8年後もトントンで賃貸中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価198万円で購入しようとすると売買金額が140万円になる。

売主希望金額380万円に対して、買主希望金額140万円指値50%となる。

この物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、買値150万円

出口を収益としてみた場合は、買値140万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、130万円

市街化区域で土地評価は出るものの、出口で苦労しそうな案件です。

出口の金額が購入時より下がっている実質利回りが下がるので、築古をやる場合は最終出口の金額が買値を下回らない形がベストですが、金銭的余裕があれば、多少下がっても購入していき、賃貸付いた分を複利運用することで最終的な損益にバランスを持たせることもできます。

回収資金で買い増しを出来るときは、多少条件緩和で躯体年齢の若い物件を購入していく方法が宜しいかと思っています。

現金がタイトな時は、入り口は出口金額物件をひたすら虎視眈々と狙うほうが安全度は高いと思います。

地域等視点からみると、人口が多く人口密度が高いエリアで買うほうが賃貸は安定するので、今後の空室率を考えても立地良い場所なら多少緩和という感じでもいいですね。資金の性質と立地によって考え方を変える必要はありそうです。

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