【戸建て投資】つくばみらい市の駅徒歩31分戸建収支と出口を解説

茨城県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は、茨城県つくばみらい市の物件を検討していきます。

茨城県は、東京からつくばエクスプレスで比較的アクセスが容易なため、つくば市辺りまでであれば検討可能エリアとしています。

さすがに、だいぶ前に検討しましたが日立市とかは、距離があるので厳しいのですが、茨城は比較的安価で規模の広い住宅が多い、かつもともと車社会なので駅にこだわらなくても賃貸は付くのでは…と想定しております。

ボロ戸建のスペックとは、茨城県つくばみらい市の物件概要とは?

価格:480万円

所在:茨木県つくばみらい市伊奈東(『いなひがし』と読みます)

交通:つくばエクスプレス『みらい平』駅徒歩31分

築年数:1971年(築48年)

間取り:4LDK

建物面積:66.61㎡

土地面積:226.52㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:二種中高層

道路:幅員4mの南道路

駐車場:1台あり

インフラ:上水道、下水道、都市ガス

茨城県つくばみらい市とは、どんな地域か?

マーケットボリュームは良いか?

人口(人):50,880

人口密度(人/㎢):643

判定:△

コメント:5万人規模で、人口密度も低いとなると若干心もとない感じがします、地域を絞って賃貸需要を調べて需給バランスに崩れが無いか確認をして、できれば近くの不動産屋さん(賃貸客付け)にヒアリングしてみたいかもという感じの数字感覚ですね。

みらい平市とは?

Wikiによると、茨城県の南部に位置する市である、東京首都圏(通勤圏)になっている。もともとは、地名にもなっている伊奈村という村があり、市町村合併で成立した市である。ちなみに、日本一文字数が多い市でもあるらしい。特に産業と言える産業もなさそうで、財政もひっ迫している。

みらい平駅の賃貸集客の実力とは?

みらい平駅のスペックは如何に?

乗車数:5,271人

東京駅までの分数:58分1,006円▶徒歩大家的合格

新宿駅まで分数:1時間8分1,111円▶徒歩大家的合格

コメント:実はこの駅、毎年100~200人利用者が増加しているという駅である。ベッドタウンとしてマンション、新築の戸建て分譲が進んでいる影響で人口増加傾向にありそうである、乗車数も悪くない数字であるが、本件は駅から30分以上かかる立地の為、あまり恩恵は受けることは出来なさそうであるが、今後駅近い物件が出てきた際は要チェックとうい感じである。そして意外と都内へのアクセスが良い。

みらい平駅とは、どんな駅か?

上でも述べたように、比較的新しい駅である、守谷駅とみどりの駅の中間点に設置される構想であったが、2004年に初めて乗り入れ、2005年に開業した、2013年には、土地区画整理事業が終了し、つくばみらい市陽光台1丁目5番地と住所を変更した。駅10分圏内は新興住宅地で、畑の中に突然町が生まれたという感じになっている、人口増加傾向も相まって地域開発が進みそうな気配がある。調整地域に囲まれているため田園が多いが今後の都市計画で開発が進む可能性もありそうである。

ボロ戸建ての家賃は、いくらか?

周辺の家賃相場をみていくと、今回のボロ戸建ては、建物面積は66.1㎡で間取りの4LDKとなっている。

スーモで、同じ住所地でアパートと戸建てを検索してみた。

戸建ての数が1件と少なかったため、同等規模の45-65㎡のアパートを検索した。

並べ替えは、「賃料+管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。

検索すると52件事例が検索に引っかかった。

ほぼ、同じ物件の重複募集であったので実質4件程度だった。

築17年 43,000円53.35㎡駐車場あり

築8年 53,000円45.34㎡駐車場あり

築13年 53,500円58.86㎡駐車場あり

築13年 56,000円52.90㎡駐車場あり

レンジは43,000~56,000円となっている。

一番下の43,000円は、安すぎる気がするが競合物件がどれも築浅ばかりで、連棟式アパートでほぼ戸建てと同じようなスペックで設備も良いという事を考えるとあまり強気に設定してもつかない可能性が高い。つくばみらい市で検索したところワンルームの最低価格が約3万円だったので、車を持っていて安価に広い戸建てに住みたい層にリーチすれば3万に毛が生えたぐらいのイメージで組み立て可能ではないかと考えた。

募集イメージは、53,000募集開始で、最低でも43,000円着地という感じ。

月間43,000円で、年間516,000円の年商アップが見込みる物件と言えそうです。

手取り家賃収入を計算してみよう

(売上)

家賃売上:43,000円

(経費)

管理費:2,580円

支払手数料:880円

固都税:3,209円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:34,772円

年間収入:417,260円

ボロ物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:4,800,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:224,400円

移転登記:173,016円

固都税:38,505円

取得税:205,074円

(修繕費)…②

小修繕:258,000円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:43,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:49,575円

(仕入原価)

合計:5,838,639円

ボロ戸建ての利回りを整理してみる

物件価格に対する表面利回り:10.75%

仕入原価に対する表面利回り:8.84%

仕入原価に対する純利回り:7.15%

コメント:大東建託のような企画の築浅物件が競合で建築されており、今回のボロちゃんの内装も結構時代遅れになっており、リフォームにコストを6カ月程度しか掛けない場合、高い家賃で決まるとは思いにくい事例が多く…。最初はもう少し高めに出るかと思いましたが、満額だと都内の10%ぐらいの築古区分マンションを購入したほうが利回りの見栄えはまだ良さそうです。

4年や5年の超短期で回収する場合の買値はいくらか?

4年回収で考えると、買値は63万、86.87%の指値である。

※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。

5年回収の場合104万円78.17%指値

6年回収の場合146万円69.48%指値

7年回収の場合188万円60.79%指値

コメント:売主希望価格に対して全ての場合において50%以上の指値が必要になっており、数字だけ見るとかなり厳しいように見えるが、実需で買い取るお客さんがいるか微妙な物件であることと、投資用では明らかに地元の専業DIY大家以外が手を出せる案件ではないことを考えると、指値が通る可能性もある気がする。あとは売主さんが売り急いでいるか、処分したいだけなのかという売る理由によるので、しっかりとヒアリングしておきたいところ。

出口戦略を検討、更地にして売却する場合

(更地売却編)売主希望価格は、路線価より割安か?

本物件は、市街化地域なので金融機関の評価的には、まだマシという感じがする。

路線価を検索してみると、倍率地域で表示がなかったので地価公示から拾うと、平米25,100円とうい数字が出てきた。このボロ戸建ての土地面積は226.52㎡なので地価公示価格を乗じて(226.52㎡×25,100円)評価額は、5,685,652円となる、売主希望金額が4,800,000円なので、評価額のほうが少し売主希望価格よりも高くなっている。

この時点では、プラスマイナス0評価という感じである。

(更地売却編)更地で売却を検討していく

国土交通省のデータで取引事例を調べる

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』のデータを見てみると、6件の物件が出てきた、敷地面積は165~360㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米5,556円、次が11,364円、最高値は、40,625円となっている。

ばらつきが大きいが、平均を取ると19,692円となっている、上の40,000円の物件が全体を引き上げており、下から2番目辺りが安全圏だと思われる。

取引価格を平米11,364円と仮定すると、敷地面積が226.52㎡×11,364円で、売却想定金額は、2,574,091円となる。

実勢の販売価格を調べる

次に、現在売り出し中の土地の相場を見ていく。

今回の住所地である、つくばみらい市伊奈東の住所で、売りに出ている土地をスーモで検索してみると9件ヒットした。

(本件の坪数は68.52坪)

850万円231.73㎡坪単12.1万円

810万円388.54㎡坪単6.8万円

927万円331.00㎡坪単9.2万円

148万円176.61㎡坪単2.7万円(告知事項あり)

180万円144.42㎡坪単4.1万円

350万円226.03㎡坪単5.1万円

350万円226.46㎡坪単5.1万円

コメント:平均値は64,849円であるが、一番上の12万が全体の相場を引き上げている感じがある、下の226.03㎡5.1万円あたりが本件と近似値である。しかしこの値段で動いていない所をみると、即売れるというイメージを考えるともう一段階安い金額を設定しておくべきだろう。そこでその次に安い単価の41,202円を採用して話を進めたいと思う。

坪単41,202円の場合本件土地は68.52坪なので(坪単41,202円×68.52坪)乗じると、解体更地での出口売値は2,823,265円となる。

(更地売却編)更地での売却価格と儲けを検討する

本件の建物は、66.1㎡で坪に換算すると20坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、999,763円となる。

売値の2,823,265円から解体費999,763円と売却手数料(販売価格の8%を想定)225,861円を差し引くと、手残りは、1,597,642円になる(譲渡所得税を加味しない場合)、つまり仕入原価を手残りと同額で進めることができれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。

仕入原価を1,597,642円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、559,003円である。

(更地売却編)10年保有後更地で売却する場合の最終的な儲けは?

問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃3,338,084円+更地売却手残り1,597,642=全期間売上4,935,725円となる、そこから仕入原価5,838,639円引くと10年間の粗利が-902,914円となる。

粗利-902,914÷10年=-90,291円(年間実質配当)

期間中の実質年利回りは-1.55%となる。

コメント:10年保有して毎年9万円マイナスという投資になりますね、これはやる意味がもうすでにないわけです、つまり更地売却を目指すなら現在の金額で購入してはいけないということになりますね。

出口戦略を検討、収益物件のまま転売する場合

ボロ戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。

この物件の築年は、現時点で48年である。

例えば、売主希望価格で購入して14年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は62年である。

築62年の地方ボロ戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると、自分なら30%で出して40%で指値し、35%以上で購入という感じあればワンチャンありそうな気がした。地場系DIY大家さんに拾ってもらえるのが一番いい気がする。

月額家賃が43,000円なので年間家賃売上は、516,000円となる、これに表面利回り35%を割り戻すと定価が出てくる、1,474,286円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し117,943円を引くと、手残りが、1,356,343円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの1,356,343円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、559,003円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額480万円に対して、買主希望金額55.9万円指値93.38%となる。

このボロ戸建て投資のまとめ

出口を更地としてみた場合は、55.9万円88.35%指値

出口を収益としてみた場合は、31.7万円93.38%指値

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収63万円86.87%指値

5年回収104万円78.17%指値

6年回収146万円69.48%指値

7年回収188万円60.79%指値

今回のボロ戸建ての売主は、480万円を希望しているが、築浅の競合がいる地域性と、建物自体のスペックがすでに終了してしまっていることを考えると当然大家系は手が出しにくく、実需にしても500万近い金額を出せば状態の良い戸建てがあるマーケットであることから満額で決まることは考えにくい。

なので、チェックして1~2カ月ぐらい残っていれば売主が弱ったところで大幅指値もなくは無い気がする。駅周辺が再開発で盛り上がっているといえども駅から30分もくれば田舎である。

この物件は、売主の売却事由をチェックして思いっきり下がってきたら、勝負に行くかどうかという感じである。ブックマーク保留で引き続き追客していく。

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