大里郡の男衾物件を検討してみた【利回り24.48%で失敗?】

埼玉県で戸建投資
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 こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 今日は、私の展開エリアの埼玉の奥地で、保有物件と近い場所で、お手頃な価格帯の物件が出ていましたので検討していこうと思います。

 このエリアは、賃貸管理を頼もうとすると業者が限られ、ドキドキするエリアですと先にお伝えしておきます

 近隣の市にある、大手の賃貸仲介業者に片っ端からお願いしたことがあるのですが、片っ端からお断りを頂いて、よくわからない投資物件を扱う業者が手を挙げてくれたのですが、その業者も遠距離管理のため本当に管理できるのかよ?と疑問になり、お断りをして、結局地場の業者に電話で一生懸命きいて、なんとか管理を受けてもらうことができた過去がございます…ブルブル。

 しかしながら、本物件は、駅からある程度距離はあるものの駐車場2台という田舎の戸建て投資のマスト要件をクリアしています。(私の1件目は築浅だけれども車1台しか止めることができず、内覧で何度かNGを食らった経験あります…。)

 では、詳しく見ていきたいと思います。

物件スペックについて

 所在地は、埼玉県大里群寄居町の東武東上線『男衾(おぶすま)』駅徒歩30分の戸建てです。

 結構投資物件出ます。実際に買いに行ってる、投資家もいますし、買付いれると競合することもあります。

 しかし、賃貸人気があるかと言われるとキワエリアになるでしょう

 本体価格は、なんと格安の『2,500,000円』スタートから初心者にお優しい価格帯となっております。間取りは4LDKの70㎡で土地が130㎡ほどついていきます。築年数は1978年(旧耐震)築後41年ほど経過しておりますので、出口は、収益で回し切って自然に朽ちるのを待つという選択肢です。(社会問題化しますのでやめましょう。)

 非線引き地域で、建蔽60%の容積200%、道路付けは幅員4mです(まぁまぁ普通ですね)で駐車場は2台完備です。

 設備は、プロパンで、記載はないですがこのあたりの地域は、浄化槽でしょう。

 瓦葺屋根は、気に入りませんが、外壁はおそらく塗り替えしており、独立洗面台の設置と、風呂のリフォーム、トイレのリフォームが施されているようで非常にきれいな状態です。

 このまま、クリーニング一発で貸出できるレベル。

 もしかすると、どこかの戸建て投資家さんの出口物件の可能性があります。

 仕上がりも良く、駐車場も2台で、賃貸ニーズは非常に低く、賃貸完了まで半年以上は必要なエリアなのですが、現金でゆっくりやっていけるのであれば確実に収益化できる自信があります。

 自分の展開エリアだと、相場がある程度わかっているのでドミナント(集中)戦略を取りやすいというのがあるなぁ…と感じます。

地域について

 この地域をあまりご存じない方向けに説明をしていきたいと思います。

 まず、男衾(おぶすま)と呼びます。

 何度も通過しておりますが、全然読めるようになりませんでした。難しいです。電車で通っている印象としては山間です。山間の住宅って、平野の住宅と違って、閉鎖感があったり地形に凹凸があって自転車での展開が難しいので住むには敬遠しがちな気がしています。

 この埼玉県大里郡ですが、地域人口で言いますと埼玉エリアで最弱地域の一つだと思っています、人口がなんと32,576名ほどで、寄居町を中心に広がる地域になります。平坦地であれば、深谷市なんかに通勤ニーズも狙えたり、用土方面であれば工場勤務の外国人も狙えたりするエリアですが全体的に生活利便性は低くニーズが弱いエリアです。このあたり住むなら深谷とかそっち側住んだほうががぜん便利です。

 男衾駅については、駅舎はプレハブではなく、東武東上線だけあって新しいものになっています。2012年ごろに改修しているようです、利用者数は1,710人で、地方って感じ。

 ちなみに、本件は駅から30分ほど歩かなければいけませんので日常の足として利用するということは考えにくいでしょう

男衾地域の賃料相場について

 今回も、相場についてはスーモで検索をかけていきます、『男衾駅 賃貸』でグーグルで検索するとスーモが引っかかりますので、総数を見ます、このエリア全体で募集事案は111件、次に戸建てを指定していきます。戸建て指定で15件出てきました。かぶりもあるので物件数でいうと3件ですね、アパート競合も入れてみておきたいので、種別をアパート、マンションを加えて、50㎡以上の家族向け住宅で検索を入れます、39件出てきました、駅力が弱いわりに数が多い気がしますが…(笑)

 土地建物の価格が非常に安価なものが多いので30年前後で戸建てゲットして回そうという輩が多いのです。今後賃貸価格は落ちてくるエリアですが、エア大家卒業でまず一戸!とう方には向いている地域です。あ、絶対公庫から融資引いてくるとか思わないでくださいね、とりあえず運営が安定するまで現金で行きましょう。

 では、上からざっと見ていきます。

築12年駅12分57㎡65,000円

築32年駅32分81㎡47,000円

新築駅15分54㎡58,500円

築31年34分75㎡50,000円

 こんな感じの価格帯になっています、エリアで展開しているので、5万円切るとそこそこ反響ありますが6万は築古で結構きついです。所得層がやはり300万~400万ぐらいなので、あんまり高い家賃を納めることが難しい家庭が多いです。あと新築の価格も安いので月返済と比べると、新築して保有したほうがいいとう考えにもなりやすい地域ですので。

 設定としては49,000円~54,000円設定ぐらいが適当かなぁと個人的には思っています。

 今回は、せっかく戸建てなので5万は超えたいので5.1万設定で考えていきます

手取り家賃収入について

 今回51,000円の収入を設定したので、毎月の経費についてみていきましょう。

 賃貸管理を賃貸総額の6%と想定します、3,060円、振込手数料が880円、固定資産税が2,685円、火災保険が1,875円を経費とした場合、手取り家賃が42,500円となります。手取りの年間家賃収入は509,998円となります。(1件購入出来れば年収50万アップな物件ですね!)

物件取得費について

 取得費について検討していきます。

 まず、売買金額が2,500,000円で、契約書に張り付ける印紙代が1,000円、仲介手数料が148,500円、所有権移転費用が125,660円、固定資産税が年間32,222円、不動産取得税が134,040円となります。購入にかかる費用は2,941,422円で購入は可能です。

 とりあえず購入するまでは、預金で3,000,000円ぐらいあれば何とか行けそうですね。(ちゃんと貯金しましょう)

修繕及び物件募集費用について

 今回は、非常に内部状況が良い感じだったので修繕は見込まず、火災報知機代8,640円のみ計上します。

 募集に関しては募集時家賃51,000円と火災保険で45,000円ほど、ルームクリーニングを入れて54,653円を計上しておきます。

 物件の取得費と募集コストを含めた貸出までにかかる想定コストは3,100,714円となります。300万の預金と、購入後の毎月の預金を払い出しして賃貸を付けるイメージですね。

仕入利回りについて

 ここまでで、家賃と取得費、手取り家賃と取得費合計の費用が算出できましたので、売主さんのご希望の金額で購入した場合の利回りを整理してみましょう。

物件価格に対する表面利回り24.48

取得費修繕費用合計に対する表面利回り19.74

取得費修繕費合計に対する純利回り16.45

 総投資額の回収期間は約6年となります。

今回の買値検討

 修繕がなく、フラっとスタートで切る物件としては、純利回り16.45%は優秀かと思いますが私の購入目線に乗せて買値を検討してみます。

 既に物件自体40年を超えているわけですから、コースとしては最後まで面倒をみて回収出来る限りキャッシュマシーンとして動いてもらうということです

 いつもの投資資金を4年回収と5年回収した場合の

4年回収の場合、買値1,500,000円(即決ライン)表面利回り32%

5年回収の場合、買値2,000,000円(悩むライン)表面利回り30%

 いずれにしても、売主様のご希望の金額で即決は不可能そうです。売主さんが投資家というか自分なら満額までじっくり待ちますね…いまのマーケットなら必ず拾いに来る投資家いますもんね…。(この利回りで悩むなと言われそうですが…)

 土地の基準地価をみると平均25,020円/㎡で本件の土地は130㎡ほどあるので、25,020×130㎡、土地評価で3,252,600円ほどあるようです。男衾駅周辺の実勢価格は駅20分でスーモの最安値をみると坪単価2.99万円ほど㎡単価に直すと9,044円そうすると、サクっと処分したい時の実勢価格は117万程度となる。結構乖離が大きいのと解体したら解体費用のほうが高そう

 つまり解体更地評価で土地売りって戦略は、取れないと思っておいたほうがいいということです。

 銀行評価が高いから担保物件にといっても、非線引き地域ですし…微妙

 本当に永遠と修繕を繰り返し朽ちるまでGOか…それか築後50年ぐらいで回収しきって更に回して、購入時と同じ金額で売りさばくかですね

 そのためにも今回は150万円で購入する必要があるわけです。築浅ならいいのですが、この築年数だと出口取りにくいですね…。

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