お気に入り50件の利回り40%超!激古を検討する【古すぎ失敗?】 

千葉県で戸建投資
この記事は約6分で読めます。
スポンサー検索

↓↓何位か確認してみてください( *´艸`)ぽちっとお願いします!

こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 今日は、千葉県市原市の物件を検討していきます。この物件は、いつも通り良い物件はないかーとアットホームさんを覗いていて発見しました。メリットは、築44年の平屋のようですが、一度どこかのタイミングでリフォームしているので風呂、トイレが綺麗です、そして駅から最寄りの駅から16分と車両なし大家である私の条件を満たしている物件です。

 デメリットは2m接道で、駐車場ありません…駐車場が無ければ、騒音問題が緩和された広めのアパートとたいして変わりなくなってしまいます。そして他人の敷地を通って上水道が引き込みの可能性があるのと、雨漏りあとがあるようです、雨漏りに関しては平屋なので屋根補修に足場を入れなくても済むので、特定補修に関してはやってできないことはないです。気になるのは、生活インフラが他人敷を走っていることです。(将来のトラブル要因)それでは検討を進めていきましょう。

物件スペックについて

 所在が千葉県市原市で駅が誉田駅徒歩16分表記となっています。ちなみに誉田は『ほんだ』と読みます、今まで『なめた』と呼んでいましたが、ほんだです。なめた駅なんて面白いじゃないのと思っていましたが盛大な勘違いでした。

 金額は190万円で非常にリーズナブルな価格帯となっています、間取りは3DKで1975年築(築44年)です、建物は約55㎡あり、土地が140㎡ほどついてくる企画です。設備的には先述した通り、水回りは交換してあるようでとても綺麗にみえます、おそらくクリーニング入れてこのまま貸出できそうなレベルでした。ほかの設備は浄化槽以外は、都市ガスと上水道も完備しており、全くもって問題が無い作りです。水道管の件が気になります前面道路から引き込む場合敷地延長であれば、敷地内の引き込み費用を所有者が負担しなければなりません。トラブルない状態ならいいのですが、一度トラブルで、他人敷を通らないルートで引き直せる場合、引き直しを求められる可能性がある気がします。

地域ついて検討していきます

市原市とは?

 この市原市はWikiによると人口27.1万人の千葉県内では柏市に次ぐ第6位の人口規模を誇る地域になります。財政力指数というものが高いようで、製造品出荷額で全国に2位の工業都市とのことです。知りませんでした、千葉のボッロ戸建エリアという認識でしたが意外と工場需要が見込みえるのかもしれません。

誉田駅とは?

 次に誉田駅を見ていきます。当然いつものボッロ戸建と同じように、堂々たるプレハブ型駅舎かと思っていたのですが、なんと!市原市のみなさんごめんなさい…。乗車数7028人を誇るしっかりと整備された駅舎がありました。これを見た段階でテンション上がっています、人口20万を超え30万に近い都市でもよりの駅も集客力がある程度見込めめてかつ徒歩20分圏内!これは…買いです。

賃料設定について検討する

 本件は、駐車場のない戸建である、3DKという間取りではあるが、平屋という部分がマイナスなのと、面積も55㎡と小ぶりになっている。そうなるとある程度アパートの同じようなロットと競合するケースも出てくると予想される、今回はアパートも含めた誉田駅徒歩20分圏内で50㎡~65㎡の賃貸物件をスーモで検索し相場を確認することにした。

 アパート含めて検索すると競合が170件表示された、結構激戦区のようだ、戸建で検討すると8件になったが、本件はアパートと競合することが考えられるのアパートの相場を中心に拾うことにした

築26年(駅8分)50㎡58,000円

築25年(駅18分)64.6㎡63,000円

築25年(駅17分)53㎡48,000円

築24年(駅10分)50㎡53,000円

 他も見てみたがレンジが45,000~63,000円レンジである、設定賃料としては戸建という所を考慮して53,000円で月決め駐車場が5,000円ほどしそうなので家賃設定から差し引いて安全家賃を48,000円と設定することにする

取得費用を検討する

 本件の物件価格は1,900,000円である、印紙代1,000円、仲介手数料128,700円、所有権移転費用129,301円、固定資産税29,283円、不動産取得税が139,502円である。購入に係る取得費合計は2,327,786円で、取得費に対する利回りは24.74

 修繕を500,000円と見積もって(雨漏りの処理と、屋根のコーキングなど)クリーニングや募集費用、火災保険を含めて修繕募集周りの費用合計値を637,540円とする、賃貸に回すまでに2,965,326円の費用が掛かった場合の表面利回りは19.49%となる。この数字だけ見ていると悪くない気がしてくる、というかむしろ良い!

手取り家賃を検討する

 取得費と修繕のイメージが立てられたので手取りの家賃の検討をしていく。まず募集家賃は48,000円が収入となる、ここから費用を削っていく、まず賃貸管理費用6%として2,880円、口座振り込み手数料を880円、固定資産税の月割りが2,440円、火災保険の月割りが1560円である、差し引きの手取り家賃収入は月40,240円で年間で482,882円の収入となる。

 取得総額の2,965,326円に対する表面利回りは16.28%で回収までに6年半と言ったところ、家賃が53,000円とれれば回収期間は5年半短縮され、雨漏りなどの補修を50万以下に抑えれば5年回収も可能なレンジになる。市街化地域で敷地が広いので土地評価で、おそらく300万強とれると思うと、購入後物件を担保にした借り入れにも前向きに取り組めそうである。これは、ほしい!ほしいぞ…。

売却出口について

 手取り20%で売却しても240万程になる、取得価格が290万なので最悪1年回せればプラスマイナスゼロまで持っていけそうである。築年数が古いので出口に不安感があるのと、おそらく敷地延長の土地に建築されているので、更地にして市場に出したとしても、固定井資産税評価額のわりに、市場評価が低い可能性がある。修繕してもって回し続けるか投資用物件として売却するかの二択になること間違いないだろう…。

私の買値について

 内見して、その状況によっては満額もあり得る、リフォーム費用を50万円と見積もった場合の4年回収だと買値が90万円になる、5年回収だと140万である、着地5.5年回収でリフォーム費用30万というところではないだろうか。いずれにしても足が速そうな物件なのでほしい方は要チェックです。多分私と競合します(笑)しかし来年春に1件買付入れているのがあるので、それが決まっちゃうと現金不足に陥るので動けない気が…。

 指値してぐいぐいやってやっぱ金ありませんでした…だとまずいよね。

結論

 希望金額140万円で内覧次第で満額検討で一度動いてみて、競合多数なら今回は見送り!という感じになるかと思います。すでにアットホームさんの、お気に入り登録50件なのでもう終わってるかも(笑)

タイトルとURLをコピーしました