【城下町で戸建投資】250万駐車場2台完備の戸建収支と出口を解説

Old Hitachi Property茨城県で戸建投資
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こんばんは、『戸建て投資の解説サイト』不動産投資失敗記の編集部です。

はじめに。

このブログは、戸建て投資をはじめたい!はじめてみたいけど、収支のつくり方が分からない初心者の方向けの記事になります。

所謂5万で買って10万で直して貸すというプロ戸建投資プレイヤーの方は温かい目でご覧ください。

今日は、茨城県日立市東大沼町にある戸建てを検討していきたいと思います。

日立市の戸建ては、以前300万円で出ていた平屋を検討したことがあります。

現地に3時間かけてしかもレンタカーを借りてまで調査に行ったのにもかかわらず、物件までのアプローチの道が狭くなり、車両侵入不可物件であったため…、スルーしたことがあります。

その日は、道の駅でアンコウ鍋を食って帰りました。

ボロ戸建て1件分の家賃を掛けて往復したのはいい思い出です。(吐きそう)

今回は駐車場完備の物件で、風呂トイレキッチンはそのまま使えそうでしたのでシミュレートしてみたいと思います。

では、検討していきましょう。

物件概要【東大沼戸建投資】

価格:250万円

所在: 茨城県日立市東大沼2丁目

交通:JR常磐線

『大甕』(おおみか)駅徒歩36分

築年数:1971年(築48年)

間取り:6DK

 ▶階地上2階建

建物面積:106.56㎡

土地面積:232.39㎡

都市計画:市街化区域

用途地域:第一種低層

道路:西4m道路に5m接道

駐車場:2台(縦列)

インフラ:上下水道、プロパン

コメント:築年数が48年とかなり年代が経過しているが、写真を見る限り所有者がかなり丁寧に使っていたようで内装はキレイである。

おそらくどこかのタイミングで風呂トイレキッチンを変更しているようにみえた(恐らく20年前ぐらい平成ギリギリぐらいの設備スペック)

そのままクリーニングをして貸し出せそうな気配。

地域を分析する

市場規模を確認してみよう

市町村名:日立市

人口(人):175,635

人口密度(人/㎢):778

判定:△

コメント:人口総数的には17万人を超えているものの人口密度は埼玉奥地の市町村クラスである、人口密度が低いので職場までの距離がかなりある可能性があり、車2台は必須地域である。

日立市とは?

Wikiによると、『日立鉱山から発展した鉱工業都市である。1905年(明治38年)、江戸時代から採掘されていた日立村の赤沢銅山を久原房之助が買収し、村名にちなんで日立鉱山に改名、久原鉱業所(現在のJX金属)を創業して以来の企業城下町として後年はその機械部門が分離・独立した日立製作所・日立グループの企業城下町となるが、現在の日立グループの本拠は東京に所在している。

本当に日立グループが無ければ存在しなかった都市のようである。

実際行ってみると日立の工場が数多くあり、城下町の雰囲気が漂っている。

人口の半数近くは日立製作所関連の職員となっているようで、できれば日立グループの方に入居してもらいたいと思ってしまう地域である。

利用駅の集客力を分析する

利用駅の概要

駅名:常磐線

『大甕』(おおみか)駅徒歩36分

乗車数:9,525人

駅タイプ:2階建

▶軽量鉄骨プレハブ型であるが、2020年末までの

予定で駅舎の地下化が計画されている。

東京駅までの分数:2時間51分2,499円

▶徒歩大家的不合格

新宿駅まで分数:2時間58分2,640円

▶徒歩大家的不合格

コメント:

遠い…。

やはり遠いのである…。

このあたりで専業出来れば面白いと思うのですが…。

ちなみに、仲介業者によると、やはりレンジ的に4万円~5万円ぐらいが付きやすい相場とのこと、人口減少が続いている地域であるので賃貸の空室率も高いが、日立駅周辺エリアであれば賃貸的には多少競争力がある、駐車場は必須とのことだった。

募集家賃を決めよう

周辺の家賃相場をみていくと、投資対象の戸建ては、建物面積は106.56㎡で間取りの6DKとなっている。

ネットで、同じ東大沼地域の賃貸を検索してみた。(専有面積は50㎡以上にて)

並べ替えは、「賃料+管理費が安い順」に設定し相場を検討していくことにした。

検索すると55件事例が検索に引っかかった。

26分築30年42,000円52㎡

26分築45年55,000円67㎡

37分築28年45,000円53㎡

36分築32年45,000円52㎡

25分築30年45,000円50㎡

25分築21年48,000円58㎡

30分築27年50,000円55㎡

29分築27年50,000円55㎡

34分築11年50,500円58㎡

レンジは42,000~50,500円となっている。

コメント:平均が47,889円となっている。

下からざっと見ると値段感覚としてはやはり仲介業者がいうようにファミリー向けで4万~5万レンジになっている。

所得的に、それ以上は賃貸だと厳しい可能性がある。

新築相場は見ていないが中古戸建が300万からある地域なので住宅ローンを日立系列で住宅ローンを組める世帯であれば、新築したほうが早いという結論になりそうである。

今回は平均より下の4.5万円で設定して事業計画を組み立てしていこうと思う。

募集イメージは、50,000募集開始で、最低でも45,000円着地という感じにする。

月間45,000円で、年間540,000円の売上アップが見込みる物件と言えそうです。

手取り家賃を計算しよう

(売上)

家賃売上:45,000円

(経費)

管理費:2,700円

支払手数料:880円

固都税:3,918円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:35,943円

年間収入:431,312円

購入シミュレーションを作ろう

(取得費)…①

売主希望値:2,500,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:148,500円

移転登記:166,339円

固都税:47,013円

取得税:195,058円

(修繕費)…②

小修繕:215,656円

※手取り家賃の6か月分

火災報知器:8,640円

(募集関連)…③

仲介手数料:45,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:79,920円

(仕入原価)

合計:3,444,556円

利回りを整理しよう

物件価格に対する表面利回り:21.60

仕入原価に対する表面利回り:15.68

仕入原価に対する純利回り:12.52

早期回収計画で買値を検討してみよう

4年回収で考えると、買値は78万69%の指値である。

▶築52年

※現地調査で破損汚損がある場合は、その分指値していく形になります。

5年回収の場合121万円52%指値

▶築53年

6年回収の場合164万円34%指値

▶築54年

7年回収の場合207万円17%指値

▶築55年

出口戦略を検討しよう

更地で売却してみた場合

路線価から割安価格か確認しよう

本物件は、市街化地域で一種低層なので地元金融機関的には評価が出る地域だと思われる。

路線価を検索してみると、平米20,000円という数字が出てきた。このボロ戸建ての土地面積は232.39㎡なので路線価を乗じて(232.39㎡×20,000円)評価額は、4,647,800円となる。

売主希望金額が2,500,000円なので単純に評価額のほうが高い。

実際にかかる費用よりも評価額が高いので、素直にこの数字の評価が出れば担保余力があるように見える。

購入に関する評価的としてはプラス評価である。

国土交通省の過去取引事例を確認しよう

取引数:117件

 (過去事例2年以内)

提供数:15件

評価:【良好】取引量は、比較的多く売却し易い印象

国土交通省の『不動産価格取引価格情報検索』の提供データを確認すると敷地面積は40~2000㎡以上と幅のある物件の事例が掲載されている。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

最安値が平米7,750円、次が15,238円、最高値は、32,143円となっている。

平均値は23,716円となっている、平均値の数字を採用すると。

取引価格を平米15,238円と仮定、敷地面積が232.39㎡×15,238円で、売却想定金額は金3,541,181円となる。

ネット物件情報から更地価格を想定しよう

次に、アットホーム、スーモ、ホームズなどで掲載中の、売り出し中の土地の相場を見ていく。

本件の住所地である東大沼町で売りに出ている土地をスーモで検索してみると19件ヒットした。

(本件の坪数は70.30坪)

200万円274㎡坪単価2.4万円

380万円212㎡坪単価5.9万円

495万円290㎡坪単価5.6万円

650万円178㎡坪単価12万円

650万円199㎡坪単価10.7万円

650万円200㎡坪単価10.7万円

650万円543㎡坪単価3.9万円

コメント:平均値は73,615円/坪になる

安い坪単価と高い坪単価で大きな乖離があるため、平均値の80%の価格で流通させることが出来ると想定して考えてみる。

坪単58,892円の場合本件土地は70.30坪なので(坪単58,892円×70坪)乗じると、更地での販売価格は4,140,009円となる。

更地売却する場合の利益計算をしよう

解体費用を計算していく

本件の建物は、106.56㎡で坪に換算すると32.23坪となる、解体費用を坪50,000円で計算すると解体費は、1,611,720円となる。

売値の4,140,009円から解体費1,611,720円と売却手数料(販売価格の8%を想定)331,201円を差し引くと、手残りは、2,197,088円になる(譲渡所得税を加味しない場合)、つまり仕入原価と同額の手残りを得ることが出来れば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という成果になる。

仕入原価を2,197,088円着地で、このボロ戸建てを購入する場合の買値は、1,252,532円である。

10年間保有し更地売却する場合の利益を考える

問答無用で10年運用した場合の投資効果をみていくと

満額で購入して10年運用して内2年が空室実質8年分の家賃収入を得た場合、家賃3,450,495+更地売却手残り2,197,088=全期間売上5,647,583円となる、そこから仕入原価3,444,556円引くと10年間の粗利が2,203,027円となる。

粗利2,203,027÷10年=220,303円(年間実質配当)

期間中の実質年利回りは6.40%となる。

コメント:344万円を投資して年間6.4%の利回りで運用出来る投資に仕上がる結果になりました。

低いですね。

現金で投資しているので他の株式、為替でももう少し利率良さそうな商品がありあそうですね…。

収益で転売する場合の利益計算をしよう

この戸建を収益物件として転売する場合、どれぐらい儲かるのか見ていきます。

この物件の築年は、現時点で48年である。

例えば、売主希望価格で購入して8年で初期投資を回収したタイミングで売却する場合、築年数は56年である。

築56年の戸建てオーナーチェンジを楽待ちに掲載して、表面利回り30%で売却できた想定をすると。

月額家賃が45,000円なので年間家賃売上は、540,000円となる、これに表面利回り30%を割り戻すと定価が出てくる、1,800,000円で、販売にかかる諸費用を8%と想定し144,000円を引くと、手残りが、1,656,000円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

手残りの1,656,000円と同等の仕入れ原価で取得する場合の土地値は、711,444円となる、この金額で購入出来れば賃貸期間中の賃料分が資産の増加分となる。

売主希望金額250万円に対して、買主希望金額71万円指値71%となる。

不動産投資失敗記的【まとめ】

出口を更地としてみた場合は、125万円50%指値

出口を収益としてみた場合は、71万円72%指値

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、

4年回収78万円69%指値

5年回収121万円52%指値

6年回収164万円34%指値

7年回収207万円17%指値

コメント: 現在の築年数を考えると早期回収はマストで進めたい物件である。

取引数も同じ住所地でそれなりにあるので、最終の出口は土地で実需売却が狙える可能性があるので土地売却時の125万円が上限で4年もしくは5年回収で進めていきたい。

あと自宅からの距離が結構あるので…。

出来るだけ低コストで購入したいと思うのである。

ちなみに125万円で購入した場合の10年保有のシミュレーションをすると、年間配当金345,303円であり年利換算で15.73%となる。

これぐらいだと持っていてギリギリと思える計算である…。

敷地も大きく、現金をもっていて実需でもと思っている人なら購入する人がでても、おかしくはない物件なので、もし残っていたら挑戦してみたいと思う。

本日の結果:希望価格78-125万円で指値をしてみる感じでしょうね。

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