死ぬ前に一度はチャレンジしたい立地【山岳部の戸建投資は失敗か?】

埼玉県で戸建投資
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 こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

 今日は、埼玉県飯能市にある、平成戸建てを検討していきたいと思います、何度も検討しているエリアで、賃貸が付けば間違いなく回収早く優良物件になる!という物件がほいほい出てきますが、山岳地帯という特殊エリアで借りてくれる人…いるんだろうか…と毎回不安になって意思決定できないエリアです。ただこのエリアで賃貸実績を作れれば、地域独占でガンガン交渉できる気がするので、余剰資金があれば攻めてみたいと思っていますが…。

 場所は森林です森です…(やまです。)

物件スペックについて

 本件は、埼玉県飯能市大字(おおあざ)上名栗(よめない…「かみなぐり」でいいのかな…。)にある平成7年築の戸建てです、スーモに掲載していた物件です。西武池袋線「飯能」駅からバス50分とのことですが、最寄り駅はおそらく西武秩父線の西吾野(「にしあがの」)か正丸(「しょうまる」)が徒歩2時間ぐらいでしょうか…。このあたりの地名全然読めません…なんか難しいのです。本当に自然に囲まれていますね…セミリタイヤしたら、こういう場所でのんびりしながら畑でもやってインターネットで仕事ができれば文句ないです(そんなうまくいきませんが…。)

 土地が190㎡で建物が82㎡、築年数が1995年で、なんと築後25年です。接道も幅員6mの道路にしっかり10m近く接道していますので再建築も問題ありません。木造2階建ての子育て世代にぴったりな3DKです。いいですねぇ。設備に関しては、個別浄化槽、個別LPG、駐車場はうれしい2台完備、設備系はそのまま使えそうで、ぱっとみて2階のバルコニー防水が切れていそうですが、それぐらいで後はクリーニングで問題なさそうです。

 まぁ山なので、いつも通り都市計画区域外となっております、かつ崖上に家が建っておりますのでがけ地の制限があります。素地で再建築は微妙でしょう。

地域について

 この辺りは、元々、名栗村という村があったらしいです2005年1月に統廃合で飯能市に吸収合併されたようです2005年時点人口が2,510人とのことでした、山岳地で谷地に家を建てたような感じなので、そもそも住宅が建築に適す場所がすくない、かつ交通不便地域で過疎化、そんな流れが見え隠れしています。飯能市が大字名栗の人口情報を開示していまして、現在は人口957人、世帯数は306世帯となっています。世帯数で人口を割ると3.12人です、祖母、夫婦の組み合わせ、もしくは老夫婦、独身息子(50歳手前)パターンでしょうか名栗地域の平均年齢を見ると平均61歳…、上の老夫婦パターンっぽいです、まったくもって子育て世代ではない気がします…。

 2005年2,510人→2020年957人年間約1,553人がこの地域を去っています、自然減な気もしますが、このペースで過疎化がすすむと、年間約100名が流出、すでに限界集落化しておりますが、10年後には誰もいなくなった…という状態になるかもしれません趣味の脱サラ組もしくはセミリタイヤ組を無理やり賃貸付け!するノウハウを獲得する必要があります。

 では、次は、取得費についてみていきたいと思います。

取得費について

 物件価格が、2,900,000円、印紙代金が1,000円、仲介手数料が161,700円、所有権移転費用が125,482円、固定資産税が34,523円、不動産取得税が133,773円として、合計が3,356,477円ほど、取得する場合費用が必要になりそう。

 それでは、家賃を検討していこう

家賃設定について

 非常に難しい…に、名栗住所で検索しても0件、飯能市大字赤沢で検索したところ築29年の4LDKが60,000円でヒット(2019年11月公開、お気に入り1名)のみ!その後も近くの住所地を入れてみるが…だめだ…ない。売買で出ている物件を見ていると、やはり物件価格は割安である大体500万~上は2000万以上も(ただし、別荘用みたいなログハウス、セカンドライフを楽しくというような家)あるようだが…。

 要点は、今大字赤沢で出ている1件ともう一人、田舎に住みたいという老夫婦を捕まえて購入より賃貸でまずはお試し!という感じで入居付けすればいいわけだ。要は1名見つければ競合はほぼなしで戦える戦場ということですねん。

 家賃は、言い値でいいね!という感じではある。売買を見ていくと、名栗住所で家を買おうとすると980万円が2件、次が1280万、次が1780万円と続く。

 例えばセカンドライフを送りたい老夫婦がいる、退職金はできるだけ残しておきたいが自然豊かな場所で暮らしたいと思っている。定年退職が65歳としてローン完済年齢は75歳の銀行上限ちかい20年で取れたことにする25年間、980万円を金利1%で借りるとする。そうすると毎月の返済額が45,000円になる。もちろん75歳以降は固定資産税だけで済むが、築25年だった家が築50年のボロ家になっている、相続も面倒くさい、人口もいない過疎地域で売却も難しい。となると、同じ家賃を払って借りて、体が悪くなったら引っ越して麓の町へ…という選択肢も残せる賃貸住宅がいい、だけれども貸家が少なくて…選べない。というケースを想定した場合、貸出家賃は45,000円設定であれば納得感もある。

 ちなみに1250万の場合、月額5万8800円の家賃まで伸びる。とりあえずここでは目安として4万5千円でリタイヤ後のセカンドライフ向けに住宅を提供するという方向で行くことにする。

手取り家賃収入について

 それでは、ここで手取りの家賃収入を検討していく、貸出家賃が先ほど決めた45,000円の収入、経費は月額管理費2,700円(家賃の6%を設定)、支払手数料880円、固定資産税の月割り2,877円、火災保険の月割り1,560円とする場合、手取りの家賃収入は月額36,984円となる、年間に換算すると443,802円となる。

修繕費と募集費用について

 次に貸し出しに当たって、修繕を検討する、とりあえずバルコニー防水程度で他設備は築25年なら後10年ぐらいは頑張ってくれるハズだと信じ、ウレタン防水施工で35,750円ほど見込み、貸し出しに当たって火災報知器の設置をするので8,640円を積んでおくことにする。

 家賃募集については、募集時の仲介手数料×2か月分をみることにする。1か月分はAD100で仲介業者の報酬として確保しておく、火災保険が37,430円、ルームクリーニングで62,003円を計上する。修繕募集費用の合計が233,823円となる

 取得費と修繕募集費用の合計は、3,590,300円となり、表面利回りは15.04%となる。(妄想であるが、パコーンとはまるひとがいて5.5万で貸せた場合表面は18.28%まで上昇する。)

私の買値について

 エリア柄、過疎地域で限界集落の香りがする、本当にこのエリアが好きな人しか、やってこないし客付けは非常に過酷になると想定されるが、一旦、付けば3年は回せるだろうとも思う。なので、ここは、妥協せず投資金額を1客目3年間で回収する想定を組んだほうが安全である。激安だから取り組むそういうエリアである。いわゆる初心者が買ってはいけないエリア、自分で何とかできるというか、何とかするひとしか買ってはいけないエリアだと思うので。

 私が買うならば3年回収、つまり700,000円が予算となる。売主がOK出さないと思うが…、さらに、怖いので今のフェーズでは、買わない…とうか買えないであろう…。(ちなみに単純表面77%である。もう引き取り価格である)

出口戦略について

 これも、出口戦略は、更地にして売るはおそらくない、なぜならば先に説明をしたとおり、がけ地の上の家で重機を入れるのが難しいと思われます。なので、この出口は朽ちるまで回し続けるか10年ぐらい回して初期投資+収益を回収しきった後に、オーナチェンジ、手取り利回り25%ぐらいで売却すれば170万ぐらいにはなるので、安く買ってガンガン回して安く売るという戦略が良いのだろう。

 地元の方でこのあたり詳しい方、賃貸物件をもって展開している方がいればぜひ情報交換したい、ド田舎ボロ戸建て投資のエリアに通じるものがある気がする。(自力賃貸とか、そういったワードが引っかかるエリアのこと)

 では、また

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