【ボロ投資失敗か?】セットバックで敷地が無くなる戸建てを解説

リフォームが必要神奈川県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。

神奈川県で200万円の戸建てと聞くと、あ、安いなぁって思ってしまう今日この頃。結構訳あり物件ですが、神奈川県の大磯で発見しました、再建築すると前面道路のセットバックで宅地有効面積がかなりけずられますので再建築はまず無理!という感じなのですが、神奈川中々検討できないので(価格が高く…)検討してみることにしました。

※2020年1月23日この記事を書いた次の日には物件がポータルサイトから来ておりました…激安はノールックで買付しないとだめですね…。

物件について【要セットバック】

売主希望価格が2,000,000円(ちなみ某サイトのみの掲載です)

神奈川県大磯町にある物件で、駅が東海道本線「大磯」駅から徒歩7分です。

大磯と言えば、自転車レースというイメージなのは私だけでしょうか。

土地面積が42㎡、建物が74.36㎡で間取りが3K(人気がないですね!そもそも3Kで検討する人っているんでしょうか。)で築年が1977年です、全面的なリフォームが必要な年代かと思います。

市街化区域で近隣商業地域です。

道路付けが非常に弱く1.8mの公道で2方向に接道しています、そして両側から再建築時セットバックを食らうのでただでさえ小さい敷地がさらに小さくなりますので、新築そっくりさん作戦で生き残るしかありません。

木造で2階建となります。

路線価について【結構高い】

小さい面積ですが、路線価ベースで㎡105,000円は出るエリアなので

単純に42㎡×105,000円で土地だけで4,410,000円の評価が出そうです。

仮に土地が半分になっても21㎡で2,205,000円なので売値相当額に値します。

建物価値は古すぎなのでほぼないですね。

地域について【近接市含めるとよい】

大磯町は、立地でいうと平塚の横です。大磯町単体でみると人口

31,263人ですが、お隣の平塚市が25.82万人と大きく人口を抱えてますのである程度近隣市町村からの流入も考えていいエリアなのかと思います。

駅について【大磯駅は乗車数8,236名】

駅は、辛うじて2階建てのおしゃれな駅舎です、大磯ロングビーチがあるからでしょうか。

観光客を意識してか綺麗目な外装になっています。

利用者は2018年時点で8,236名とやはりそこそこいます、やはり東海道本線という沿線が強い気がします。

本件は駐車場もないボロ家ですので、駐車場使いたい世帯というかは駅距離7分なので東海道を利用して通勤する通勤者というニーズに合わせて物件の賃貸も検討したほうが良さそうです。

ちなみに新宿まで通勤しようとしたら1.3時間、おはようライナーなら1.1時間で到着します。

賃貸についてみていきましょう【6.2万ぐらいが安心か】

上で述べた通り、本件は大磯駅から近い戸建てですが、駐車場もなく物件スペックも古いです、したがって競合は戸建てというよりもアパートとなってくると思います。

3Kという競争力が低い間取りですが、広さは74.36㎡と広いです。

スーモで大磯駅、駅20分以内で40㎡~80㎡で検索します。アパートも含めて110件の物件が出てきました。駅距離10分以内にすると34件とぐっと少なくなります。この検索範囲に当該物件は載せることができますが安全をみて15分圏内で検索して安い順から並び替えましょう。検索件数は76件でした。

築40年45,000円40㎡

築38年52,000円40㎡

築36年58,000円41㎡

築31年58,000円40㎡

築29年60,000円44.2㎡

築29年60,000円42㎡

築21年67,000円55㎡

築18年68,000円57.8㎡

築30年70,000円51.65㎡

相場観としては5.2万~6.5万ぐらいでしょうか、もちろん面積があるので

ワンチャン7万円もありかと思いますが大きく修繕が必要になることを考えると、安全に安心に住めるレベルの改良だと6.2万ぐらいでしょうかね

もちろん実際に募集する際はもっと高く付けますけども…。

取得関係の費用について【250万あれば買える】

それでは、今回の200万の不動産を取得してみることにしましょう。

売主希望価格2,000,000円

印紙代金1,000円

仲介手数料132,000円

移転登記費用132,000円(内司法書士報酬33,000円)

固定資産税37,035円(概算)

不動産取得税174,171円(概算)

この合計で2,496,621円となります。

300万円以内ぐらいで取得自体はできそうです。

リフォームを検討する【風呂は諦めた】

本件、中の写真はサイトでは一切掲載されておりませんでした…。

なので全面的のボツっているというケースで考えていきたいと思います。

リフォームが必要

建物の面積がソコソコありますね74.36㎡なので

クロスの張り替え想定で74.36㎡×3ぐらいで計算しておきましょう、単価は1,600円ぐらい(天井も想定してこれぐらい…天井単価は2倍ぐらいします)

クロス356,928円

給湯器164,000円

インターフォン13,890円

洗面台交換39,800円

トイレ変更350,000円

床は、延床の半分ぐらいをコンパネ張り替えてクッションフロアに変更するイメージでいきます。

コンパネ133,848円

CF仕上げ96,668円

これに税を10%加算すると税込みで1,282,747円となります。

更に火災報知器8,640円

お風呂とキッチンはあきらめてもらって、研磨清掃のみで頑張りますという感じの想定で

予備費で100,000円ぐらい

トータルで1,391,387円修繕して貸し出します。

お風呂は、リニューアルは無理っぽいです。

募集費用について【いつもの】

募集費用は

募集時手数料62,000円

火災保険37,430円

ルームクリーニング代55,770円とします。

貸出までの仕入原価は4,055,778円となります。

手取り家賃を計算します【年収62万アップ】

(売上)

家賃売上62,000円

(経費)

賃貸管理手数料3,720円(売上の6%)

支払手数料880円

固定資産税3,086円(月割り)

火災保険2,083円(月割り)

62,000円-9,770円=52,230円(手取り家賃収入)

年間の収益は626,765円となります。

この物件を買うと年収が62万アップですね!

利回りを整理する【表面37.20%】

物件価格に対する表面利回り37.20%           

仕入原価に対する表面利回り18.34%           

仕入原価に対する純利回り15.45%

やはりリフォームコストが重くなり10%台まで利回りが低下してしまっています。

状態が良ければいいのですが…。

ちなみに回収期間は6.5年(税考慮前)なので暫く頑張ってもらわないといけませんね…。

私の買値【鬼刺し…】

今回の物件を整理すると

仕入原価が4,055,778円で手取り家賃が年間626,765円となります。

出口は手取り利回り20%の収益物件として売り出しをかけるとして

売値が3,133,824円となります。

5年保有して、利回りで売り抜けた場合の資産増加率を算出していきます。

1年目はリフォームと募集で無収入

2年目~5年目は、33%の税がかかると想定して税引き後収入が419,932円とします

4年間のトータル家賃収入が1,679,730円

売却で譲渡所得税と売却手数料を支払った後の手残りが2,888,849円で。合計の回収金額が4,568,579円となります。

仕入原価が4,055,778円になりますので、回収金額と差し引いた512,801円が収入となります。それを5年で割りますと年間102,560円、年間配当利回り2.53%、5年間の純資産増加率は12.64%となります。

年間配当利回り2.79%ですとおいしくありません…。

このペースですと10年回して2倍になる感じですね。

現金を投入してやる投資としては、面白みに欠けますし、万が一途中売却した場合利益が全然出ません…。

5年で投下資金を回収しようとすると、土地値を1,100,000円(90万指値)で購入しないといけません。

5年回収ですと、先ほどのシミュレーションで見直すと5年間の収益が1,324,099円で年間配当264,820円、配当利回り8.47%、5年間の純資産増加率42.36%となります。資金効率的にはこれぐらいを目指したい気がします。

そうするとリフォーム資金と土地値で90万調整する必要が出てくるわけですね。

いずれにしても要内覧という物件かと思います。

値段は安いのですが、土地面積の減少にネックがあるのですぐには売れない気もしないのですが…海千山千のプレイヤーさんがいるので収益みないでサクっと購入して、長期で回す!という人が現れた瞬間瞬殺されそうな気配の物件ですね。

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