【千葉市410万利回り15%戸建】調整区域も買ってよいの?を解説

大都会ボロ家千葉県で戸建投資
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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は千葉県千葉市の若葉区で物件が出ておりましたので検討していきたいと思います。

千葉市内の物件って言われるとドキドキしますよね!いつも市原とか外房、内房の木更津以南を攻めていますと、都心!ワクワクとするものです。駅距離の表記が千葉駅になっているのですね。ええぇもちろんバス便ですけど。

それだけでわくわくするのです、でも最寄りの駅を千葉駅と無理やり書いて、実は若葉区の奥地で千葉市緑区の誉田駅のほうが近いとかやめましょうね。

テンション下がりま…(略

どうみても最寄りこっちだろ、千葉駅表記のほうが検索数あがるしいいと思うけど、俺そっちで探してないから!と実需の人から聞こえてきそうですが、賃貸戸建てエリアとしてはドントコイなので状態が良く安ければ買いたいです。

それでは検討してみたいと思います。

千葉県千葉市若葉区物件のスペックとは?

価格:410万円

所在:千葉県千葉市

交通:JR総武本線「千葉駅」バス30分

築年数:1976年(築43年)

間取り:4DK

建物面積:85.28㎡

土地面積:189.05㎡

都市計画:市街化調整区域(土地売りは厳しいか?)

用途地域:無指定

接道:幅員5m

屋根:瓦葺(台風被害を受けやすいという認識になりましたね)

駐車場:1台

インフラ:上水道、下水道、プロパン

条件:調整区域なので、公庫以外は厳しそうですね。

(設備は、未記載ですが、囲炉裏があったり、お庭の整備状況から現在の居住者は物件を綺麗に使う人のような香りがしております)

千葉市若葉区とは?

Wikiによると、千葉市若葉区は千葉県千葉市を構成する行政区の一つ。縄文時代の大規模住宅地と自然環境が残る地域、市内最大の面積を有するという事です。

それならバス便30分で千葉駅も納得で、いかないです!

人口は150,074名と10万人を超えて人口密度も1,782人と悪くない数字です。近接する行政区としては佐倉市、四街道市、八街市、東金市と、外房につながる道への千葉市の出入り口のような立地に位置しています。

人工的には、賃貸経営するにしても一定のニーズがある地域なのかと思います。

誉田駅(ほんだ)駅の賃貸集客の実力とは?

本件の物件概要には大きく千葉駅!という記載があるのですが、地図上で見れば一目瞭然なのですが、本件の最寄りは外房線誉田駅徒歩1時間です、車だと16分ぐらいのようですが、完全に駅ニーズ云々というより車必須地域となっており、駅のスペックは関係なさそうなので今回はスルーします。

駅利用者よりも近隣駐車場確保!という感じですね。

売買価格は路線価より割安か?

本物件は、市街化調整地域になるので銀行評価は基本的に出ないとみていたほうがいいでしょう、事業資金として公庫から後付けで一部資金を引いてきて回収するとかそんな感じになるかと思います。

道路付けは、5m公道なので、既存住宅用地としては、特に問題はないと思われます。

路線価を検索してみますと、倍率地域になっておりまして路線価の記載がありませんでした。

概ね㎡あたり8,000円という数字のイメージで検討してみたいと思います。本件の土地面積は189.05㎡なので189.05㎡×8,000円で総額が1,512,400円となります。

売主さんの希望金額が410万となっているので、想定路線価のほうが売買金額より低いです。(調整区域は、どこもこんな感じだとおもいます)

家賃はどのぐらいとれるのか?

周辺の家賃相場を見ていきましょう、本件の建物面積は85.28㎡で4DKとなっています。

戸建て4DK間取りですが、築年数が経過しているので設備仕様も年相応と考えるとあまり強気に設定するのは危ないかもと思います。

駐車場ももう一台ぐらいほしい感じですね。

スーモで、千葉県若葉区の物件50㎡以上90㎡以下で戸建てを検索していきます。本物件のエリアは山中にあり、若葉区の中でもあまり賃貸需要が活発な場所ではないと想定されますので、いつも通り「賃料+管理費が安い順」で並べ替えていきます。

戸建てで66件事例が出てきました。

築22年駅バス30分46,000円52㎡

築29年駅バス20分48,000円63㎡

築58年駅バス18分55,000円76㎡

築36年駅15分55,000円65㎡

築29年駅5分55,000円52㎡

築42年駅24分59,000円53㎡

下からざっと拾ってみましたが4.6万~5.9万ぐらいのレンジであれば戦えそうです、本件よりグレードが低そうな戸建てが55,000円ぐらいだったので、それより下の53,000円ぐらいの設定にしておけば半年ぐらいで付きそうな気配がします。

事業計画書上の設定金額としては53,000円での募集で検討してみたいと思います。

手取り家賃収入はいくらだろうか?

(売上)

家賃売上:53,000円

(経費)

管理費:3,180円

支払手数料:880円

固都税:2,522円

火災保険:1,560円

(差引)

収入:44,858円

年間収入:538,298円

物件を購入してみる

(取得費)…①

売主希望値:4,100,000円

収入印紙:1,000円

仲介手数料:201,300円

移転登記:96,225円

固都税:30,267円

取得税:89,888円

(修繕費)…②

修繕費:200,000円

火災報知器:8,640円

※修繕費内訳(税込)

 簡易小修繕200,000円

(募集関連)…③

仲介手数料:53,000円

火災保険:37,430円

クリーニング:63,960円

(総費用)

合計:4,881,711円

利回りの整理

物件価格に対する表面利回り:15.51%

仕入原価に対する表面利回り:13.03%

仕入原価に対する純利回り:11.03%

考察する

本件は、築年数が43年と結構古い。

現在の所有者が綺麗に使っていたのか、ノーリフォームという感じはしないのだが、今の情報だとリフォームの履歴は不明、年数的に外壁や屋根周りの修繕が必要な可能性もある(瓦葺なので台風でダメージを受けている可能性も否定できない)

43年前の設備なので、周辺の競合物件に比べて競争は劣後するとみて間違いないので、あまり強気に勝負できる立地でもない。

かつ徒歩リフォーム系大家である私からすると毎回レンタカー対応になるので対応費用がかさみやすい立地となっている。

今回、売主様の希望金額の410万で購入すると回収期間が9年かかる、空室が1年ぐらいあったとして現在の築年数が築43年なので10年後回収した後の物件は、築年53年で回収ということになる。

築53年の出口を考えたとき、更地での売却という選択肢が有力であるが、ここは市街化調整区域で山中、あまり新築を建てようという気持ちにはなりにくいかもしれない。

高利回り設定で収益物件として売り抜けるが吉な気がするのである。

買値410万、4年回収と考えた場合の買値は…

4年回収で考えると、買値は150万、63.41%の指値である。

※修繕費を20万しか積んでいないからこの数字な訳で、内覧して破損汚損がひどければ、その分の再生費用がこの150万からマイナスされることになります。

5年回収の場合200万円51%指値

6年回収の場合250万円39%指値

7年回収の場合300万円26%指値

築年数古いので4年ぐらいで回収して後は、ひたすらキャッシュマシーン化しておきたいである。

土地の実勢価格を調べる(更地で売却出口)

国土交通省のデータを見てみると、過去二年で事例がない…

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System

さかのぼり2016年に1件取引事例があった㎡で3,300円であった。

本物件は、189.05㎡なので例えば3,300円を掛けると623,865円となる。

かなり厳しい売却価格である。

次に土地の値段をスーモで検索してみると4件ヒットした

(本件は189㎡なので坪数換算は57.18坪)

坪6万203㎡

坪3万409㎡

坪8万181㎡

坪6万536㎡

というデータが出てきた。

10年後をイメージすると現在の最安値で検証しておいたほうがいいだろう。

坪3万の場合、本件は57.18坪なので3万×57.18坪となり1,715,400円となる。

本件の建物の面積が85.28㎡で坪換算25.7坪、解体の坪単価が坪5万とした場合、解体費で128万…、手残りが43万となる。(譲渡所得税を加味しない)

つまり仕入原価43万で抑えられれば、運用期間中の家賃収入はすべて純資産の増加分という形になる。

この計画だと、土地値が出ないことになってしまう、むしろ無料で引き取らなくてはいけない…。

解体後更地売却は×である。

収益物件として売却出口を検討する

では、築古収益物件として売却する場合を検討してみよう。

現在物件の年齢は、43才である。

例えば、売主希望価格で購入して10年で回収したあと売ろうと思ったときに、築年数は53才である。

築53年のボロオーナーチェンジ収益を乗っけて目を引く利回りはどれぐらいだろうと考えると…、35%ぐらいで、築年数気にしないDIY系大家さんに転売という感じになる気がする。

月額53,000円なので年間家賃売上は、636,000円となる、これに表面利回り35%を割り戻すと定価が出てくる、1,817,143円となる。販売にかかる諸費用を8%と想定して、定価から差し引くと、手残りが167万円ほどの残る計算になる(譲渡所得税は考えていない数字)

出口の着地が167万円なので、仕入れ原価167万で購入出来れば10年後もトントンで賃貸中の賃料分が資産の増加分となる。

仕入原価167万円で購入しようとすると売買金額がジャスト100万円になる。

売主希望金額410万円に対して、買主希望金額100万円指値75.61%となる。

この物件のまとめ

まとめてみると

出口を更地としてみた場合は、赤字で朽ちるまで賃貸で回収コース

出口を収益としてみた場合は、買値100万円

回収ラインを4年として朽ちるまで運用する場合は、150万円

市街化調整区域で金融機関から相手にされないことと築年数を考えると出来るだけ激安プライスで購入したい物件である。自分が千葉を中心にしているDIY系専業大家なら突っ込む感じでしょうけど。

100万指値、150万までなら…。交渉可能というところでしょうか。

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