【賃貸の需給地域ランキング1位~5位】千葉県内2020年3月時点版

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こんばんは、不動産投資失敗記の編集部です。

今日は賃貸における需給バランスについて調べていきたいと思います。

不動産賃貸というのは、マスの大きなマーケットで語られることが多いですが、地方戸建て投資においては、ミクロの需給バランスがとても重要になります。

例えば、ド田舎で、貸家の供給が全くない、地方で所得も低いので若い世代が家を建てることが出来ない、そうすると少なからずいる若い世帯は貸家を探すのだけども、そもそも貸家が無い…という感じのことが起こります。

超ド田舎で借りたい人も数人、大家も数人というマーケットでは需給バランスが整い賃貸が付きます、しかも意外と高い値段で賃貸付けが出来ていたりします。

(私の北海道の地元がそんなかんじのマーケットになっています)

今回は千葉の市町村を例にとって考えていきたいと思います。

転入数というものがあります

転勤で千葉市から茂原市へ引っ越しになった場合、居住用の物件を購入するか賃貸にするかを選択して住むはずです。

購入数は分からなかったので、年間の転入数を12か月で割り1カ月当たりの転入数にして、現在スーモで募集中の賃貸住宅の数と比較していきます。

月間の転入数が100世帯だとして

賃貸募集世帯数が100世帯であれば需給均衡

月間の転入数が50世帯だとして

賃貸募集世帯数が100世帯であれば供給過多という感じです

転入数が少なすぎる自治体の場合、賃貸募集住戸が20世帯増えただけで需給バランスがひっくり返るケースもあるため下のランキングでは年間転入数が1000世帯以上の自治体をk切り抜いてランキング付けをしています。

年間転入数1,000世帯以上ランキング

ランキング第3位

【千葉県旭市】

転入世帯数年間:1596世帯

転入世帯数月間:133世帯

賃貸募集住戸:154世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:1.16倍

解説:転入数に比べて募2集住戸が1.16倍あります

1カ月に入ってくる転入者すべて賃貸住宅を選ぶのであれば賃貸住宅が埋まりやすい地域になります

ランキング第2位

『千葉県印西市』

転入世帯数年間:4,507世帯

転入世帯数月間:376世帯

賃貸募集住戸:420世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:1.12倍

解説:転入数に比べて募集住戸が1.12倍あります

3位と比べ転入数自体が約2倍強と母集団が大きいのが特徴です、需給バランスが1.12倍と非常にバランスが良い状態といえそうです。

👑ランキング第1位

『千葉県館山市』

転入世帯数年間:1,521世帯

転入世帯数月間:127世帯

賃貸募集住戸:32世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:0.25倍

解説:転入数に比べて募集住戸が0.25倍となります

完全に需給バランスに歪みが生じており、需要に供給が追い付いておりません

しかしながら、そもそもの需要が月間127世帯程度なので、例えば1LDKの共同住宅を20世帯が4棟の供給で需給バランスが崩壊します。

この指標でランキングを作る場合の問題点は、母集団が小さい自治体のほうが、時点で良い成績を叩き出しやすいということです。

さらに転入数を増やしてランキングを再査定してみます。

年間転入数3,000世帯以上ランキング

ランキング第5位

『千葉県浦安市』

転入世帯数年間:8,935世帯

転入世帯数月間:745世帯

賃貸募集住戸:2942世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:3.95倍

解説:転入数に比べて募集住戸が3.95倍となります。

毎月転入で入ってくる世帯より在庫のほうが4倍程度多い状態ですね。

4倍となると、競合もあるのである程度選ばれる努力が必要です、競合より安い家賃もしくは差別化を図れる何か設備などがあると勝ち残りやすいでしょう、純粋に転入が多い地域なので長期的に考えると安定的な経営が出来そうなエリアです。

土地も高いのでワレワレボロプレイヤーには中々展開が難しい地域でもあります。

ランキング第4位

『千葉県八街市』

転入世帯数年間:3272世帯

転入世帯数月間:273世帯

賃貸募集住戸:950世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:3.48倍

解説:転入数に比べて募集住戸が3.48倍となります

はじめて地名を見た瞬間地名が読めないランキングにランクインする八街市です

こちらの地域はボロ戸建チームも参入できるエリアではないでしょうか

転入数の母集団的には年3000世帯と見劣りするものの健闘している感じがあります

ランキング第3位

『千葉県成田市』

転入世帯数年間:9,633世帯

転入世帯数月間:803世帯

賃貸募集住戸:1926世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:2.4倍

解説:転入数に比べて募集住戸が2.4倍となります

2.4倍と戦いやすい数値になっています、成田市は広いので立地にこだわる、駐車場にこだわるなど地域に沿った戦い方が出来れば2.4倍の競合を出し抜くことは比較的容易かとおもわれます。

ランキング第2位

『千葉県美浜区』

転入世帯数年間:4878世帯

転入世帯数月間:402世帯

賃貸募集住戸:918世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:2.26倍

解説:転入数に比べて募集住戸が2.26倍となります

ボロ戸建投資家には参入しにくい地域がランクインです、美浜区は埋め立ての新興住宅地なのでどちらかというと賃貸での転入というよりも新築住宅購入による転入という要素が強いかもしれません。

👑ランキング第1位

『千葉県印西市』

転入世帯数年間:4,507世帯

転入世帯数月間:376世帯

賃貸募集住戸:420世帯

賃貸募集住戸÷転入数月間:1.12倍

解説:転入数に比べて募集住戸が1.12倍あります

先の1,000世帯以上ランキングに続き印西市がランクインとなりました。

印西市は意外とねらい目かもしれませんね。

ただボロ戸建検討記で検討したことがないかも…。

千葉県需給バランスワーストランキング

需要が強めの地域を見てきましたが

需給バランスが逆に崩れている賃貸飽和エリアも気になりますよね

では、ランキング形式で見ていきたいと思います

ワーストランキング第5位

『千葉県稲毛区』

競争倍率:12.21倍

ワーストランキング第4位

『千葉県柏市』

競争倍率:13.70倍

ワーストランキング第3位

『千葉県八千代市』

競争倍率:13.85倍

ワーストランキング第2位

『千葉県中央区』

競争倍率:15.09倍

ワーストランキング第1位

『千葉県野田市』

競争倍率:16.76倍

ワーストを見ると人口規模が非常に大きいマーケットになっています。

想定されるワースト理由は八千代市、中央区などは、狭小ワンルーム系が多く

賃貸募集マーケットの母集団が非常に大きくなっているためワーストの可能性があります

5位の地域を全賃貸募集物件に対する戸建割合を調べると

野田市:3%

中央区:1%

八千代市:5%

柏市:4%

稲毛区:3%

といずれも低いです、つまりもっとミクロに市町村単位での募集内訳をみるとボロ戸建の場合競争優位に立てる可能性が非常に高いということも言えると思います。

賃貸募集マーケット全体における

戸建物件の割合が多い地域ランキングの場合は

いすみ市:62%

山武市:24%

館山市:6%

我孫子市:6%

旭市:5%

例えばいすみ市に戸建を購入して賃貸募集する場合、競合は戸建大家のみとなりますので、選ばれるには、差別化が必要でしょうといえるということです。

そもそも戸建の賃貸は供給が賃貸全体に比べ低いです。

競争が激しい地域の場合は、購入立地や設備、条件などを考慮し物件を購入する必要があるかとおもいます。

購入時に、最低価格での賃料設定、駅距離や、駐車場二台可能かなど、しっかり考えたうえで購入するというのは変わらず、賃貸飽和しており、安い家賃で勝負できない、もしくは

明らかに競合より劣っている物件は購入しないようにしたいものです。

まとめ『狙い目の地域は?』

印西市一択で、よろしくお願いしいます。

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