【転売利回り10%~15%】よくみる賃貸戸建転売業者さん【4選】

転売ヤー不動産の話をしよう
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こんばんは、不動産投資失敗記録の編集長です。

今日は、収益戸建の買取り再販をやっている会社がありますが、建美家とか楽待さんでよく見るので、どういった業者があるか、どのぐらいの利回り、価格感で再販しているのかを見ていきたいと思う。

都内で投資用のマンションとか収益とかを扱っている身としては、『ボロ戸建の転売など儲からんでしょ、儲からんから現金買いの個人が活躍出来るのでしょ。』と思っていたのですが。

最近、アパート系の融資ハードルが高くなってきているからなのか、ボロ戸建投資界隈が熱くなっていることもあり、業者売主でリフォーム済みで表面利回りが10%~15%ぐらいでも現金買いしちゃうエア大家さんが続出中な気配がしまして、将来自分で宅建業者を立ち上げて自己資金でボロ戸建を買い取りして、リフォーム、そしてセミナー開いて売って、賃貸管理と建物管理とリフォーム受注、そして出口売却みたいなエコサイクルを作れれば喜んでもらえて儲からんかなぁと思ったので、今回は、今、活躍?暗躍?している戸建転売系会社についてまとめてみることにしました。

よくみる賃貸戸建再販業者さん一覧

『なごみ』

『ワンマンバンド』

エフピーランナー

『ファンタステクノロジーズ』

全部、建美家や楽待で見ることができる、もちろん仲介も対応しているので自ら売主物件の他、売買仲介の物件も取り扱っている。

一社ずつどんな会社でどんな物件を扱っているか調べていこう

『合同会社なごみ』とは?

ラインでガンガン千葉の戸建物件を送りまくる業者さんで有名な『なごみ』である。

もちろん編集長もメルマガ登録をしているのでタイミングがあれば売買仲介で買わせていただきたいと思っている。

こちらが会社ホームページである

不動産投資物件・売買・仲介・管理のことならお任せください - 合同会社なごみ
投資家向けの安定した利回りの不動産投資物件を、弊社が独自に開拓した不動産物件と、リフォーム、管理業務をセットにして、投資家にご紹介しています。主に千葉県・東京都・埼玉県などを中心に、幅広く投資家の皆さんとお付き合いさせていただいております。

正面一発目にメルマガとラインの登録ページがある。

事務所は、千葉駅3分と東京駅に事務所を持っている、東京事務所については最近オープンしている、

おそらく東京事務の設置の背景として、都内の年収1000万ぐらいで預貯金も持っているサラリーマンが夕方訪問しやすい立地なので、初めての不動産で戸建現金買いを狙った事務所配置だと思われる。

楽待の公開物件一覧を見てみると、1棟マンション11件、1棟アパート56件、戸建48件、賃貸併用住宅1件、区分マンション1件、土地2件である。ここからも力を入れているのは1棟アパートと戸建である。

戸建は、売買仲介物件もあったがほぼ売主物件で、アパートも仲介と売主物件が混ざっていた。

値段的に参入しやすい戸建を1件足掛かりに、15%程度だが確実に家賃収入を得てもらって、不動産に慣れてもらって次のステップで15%ぐらいのボロアパートを売る、そして賃貸管理を受注する。そんな流れが基本になっている気がする。

やはり千葉に事務所があるだけあって千葉物件に絞っている感じがある、やはり展開地域を特化することで、スケールメリットを出せ、物件取得競争もしやすく、生き残りやすいということもあるのだろうと思う。

千葉県長生郡400万15%築28年

千葉県茂原市280万25%築47年

千葉県山武郡950万8.2%新築

千葉県大網白里市530万13.13%築33年

千葉県市原市480万15%築47年

千葉県九十九里町680万10%築18年

千葉県山武市498万12%築31年

千葉県茂原市460万15%築28年

千葉県大網白里市490万12%築23年

千葉県山武郡387万円13%築44年

千葉県富里市460万13%築39年

千葉県富里市420万12%築30年

千葉県富里市498万13%築40年

千葉県松戸市450万12%築51年

という物件が売り出しされていた、茂原市、山武郡、富里市、大網白里町など外房に近い物件が多い、現金買いがしやすい金額として300万~500万ぐらいを想定して、かつ築年が20年~30年ほどの設備が古すぎないレベルの物件が出やすいのであろうと思う。例えば売値490万設定で利益幅20%を抜いてリフォーム100万と想定した場合の、諸費用込みの買値は、利益100万、リフォーム100万、買値290万になる。ほぼリフォームしないのだろういから+50万ぐらいは行けるのかもしれない。

もしくは、お客さんに戸建賃貸の喜びを知ってもらった後、さらなる喜びのステップ、アパートへの上納物件として、オーナチェンジで売るから利幅そこまで気にしていないのかもしれない。

利回りは10%~15%ぐらい露骨に古い戸建で25%とかあるが、家賃が想定賃料になっているところがポイントである。

また特徴として100㎡ぐらいの土地に40㎡いかない建物を建てて8.2%の利回り売値900万ぐらいで売っている新築戸建てがあるが、これは新しい取り組みだと思った。一部融資を引くことが前提になるのだろうか。

営業力を使えば10%~15%でもパッケージ型で安心を買う客が都内にはいるという事が分かれば充分である、今自分の持っている戸建も10%ぐらいで売り出しを掛けたいと思う(違うか)

ステップアップで大型買いましょうね!というのは見え隠れするものの、比較的良心的な会社ではないだろうかと思う

『株式会社ワンマンバンド』とは?

ワンマンバンドは、東京都荒川区の業者である。下がホームページになる。

戸建収益、戸建賃貸、バングラディシュ不動産投資の㈱ワンマンバンド
低価格高利回り、すでに賃貸中の戸建収益物...

収益不動産の他、バングラディシュで投資も行っているらしい。

良く不動産ネットワーク上で売主として浮上するので、どんな会社か気になっていた。

ホームページよると、買取りエリアが千葉県、八街市、富里市、成田市、茨城県は取手市、牛久市、龍ヶ崎市、つくば市、埼玉県は入間市、狭山市、日高市が積極買取りで全国手が届く範囲の不動産なら取り扱いしているようである。

利回りや出している物件から、戸建大家が業者化して転売収益と家賃収入ベースで悠々自適に暮らしているという感じがするがホームページで社員のフェイスブックも公開されているので一応組織になっているようである。

買取りまで10日現金一括、残置と瑕疵担保免責でOKとのこと、基本的な買取り条件は整っている。

残念ながら楽待で掲載物件を見つけることが出来なかったので物件掲載は今回はなし、ただホームページ上では、価格200万~利回りは11%~15%実質利回りが中心という記載があるので売り出し値段もこのぐらいのイメージである、概ね上で紹介した『なごみ』と同じぐらいの想定販売で仕入れをしていることが見受けられる。

『エフピーランナー』とは?

エフピーランナーのイメージは自社でも買取りやって仲介でもガンガン低グロス帯の物件を投げまくる業者というイメージである。

東京都葛飾区新小岩にある不動産業者である、ホームページ1発目が現金買取余力5億以上という表記から始まる、この辺りから買取り業者の良い香りがする。

買い取り実績を見ると月9~10件ぐらいの買取りはパカパカやっているようである、キャッチフレーズは約3日に1件買取中です!となっている。

買取可能エリアは関東一帯であり、上で紹介した2社に比べ買取資金もエリアも非常に広くなっている。

楽待での取り扱い物件一覧を見ると1棟マンション1件、1棟アパート14件、戸建賃貸50件、区分マンション1件となっており、戸建賃貸に力を置いていることがよくわかる。

不思議に思ったのは、戸建の50件のうち売主物件は2物件のみ、結構買取転売し購入した客から売り出し希望があり預かっているというなら納得できるが(管理引き受けがH26年などの物件もあったので一定数はありそう)、2件はあまりにも少なすぎる気がしたのですが業態変更でしょうか。それとも業者の二年縛りの瑕疵担保責任を回避するために宅建業免許がない法人が買取りさせているとか…自社売主物件もあるみたいだしないか。

商品ラインナップを見ていきましょう。

千葉県茂原市370万17%築45年

千葉県茂原市390万14%築30年

埼玉県児玉郡580万12%築43年

千葉県山武郡515万14%築21年

埼玉県深谷市520万15%築29年

埼玉県加須市580万15%築28年

茨城県鉾田市390万13%築22年

茨城建土浦市450万16%築34年

千葉県佐倉市550万12%築46年

千葉県東金市440万14%築31年

千葉県八街市570万14%築31年

千葉県旭市150万40%築41年

千葉県香取市450万12%築26年

仲介している地域をみると千葉はなごみと似ていますね。それプラス埼玉の奥地と茨城県が来ています。埼玉なら、普段私が目指せ25%で購入検討している地域と被ります、やっぱり200万~300万で購入しやすい地域となると被りますね…。

販売利回りについては、概ね上でご紹介した会社さんと同じで10%~15%をメインとして破損汚損がひどい物件については40%とか高めの利回りになっています

50物件ぐらい掲載すると何とか食っていけるぐらいの手数料が立つのでしょうか。

そもそもポータルから利回り15%の戸建賃貸の問い合わせする人って結構いるものなのでしょうか、もしそういう人が一定層居てコンスタントに売れるなら、同じ仕組みで一人仲介頑張るということもできるかもしれません。(僕も買取り再販して儲けたいです、グフ)

ボロ戸建シリーズとアパートメインで、年間10億近く売り上げている会社なので、売れるのだろういなぁと想像します。

『ファンタステクノロジー』とは?

この会社はもともとワンルーム屋さんですが最近は、IT系に舵切とか

FANTAS technology(ファンタステクノロジー)株式会社 – FANTAS technology, Inc.
FANTAS technologyはデータ・マーケティングやクラウドファンディング、AIといったテクノロジーを活用し、様々な業界や市場をよりオープンにすることで、新しいユーザーやプレーヤーの参加しやすい世界をつくります。

上記がファンタステクノロジーのホームページになります。

ファンタスリプロという事業を展開しています。

自社サイトを整備中のようですが、まだ掲載物件は少ないです。逆に楽待が多いのかな。

この会社、メインの事業は新築と中古の区分ワンルーム販売業者でして、何度か社名変更して数年前にテクノロジー系に舵を切り、方向性不明ですが。数年前から再生家という企画で築古物件を自社で買い取って再生して賃貸付けして再販する事業を行っています。正直儲かっているのか不明ですが、リプロハウスというブランドを付けて最近楽待なんかで販売しているのを見ます。自社再生していることもあって瑕疵担保もしっかり見てくれそうな予感がします

戸建を再生して再販するまでの投資利益を分配するクラウドファンディングなんかもやっていて毎回好評のようです。(低グロスで利回りも利益率も高い事業なので配当もよくなりますので人気が出ているのかと思います。)

他の会社と比べ再販物件に自社ブランドを付けていることからアフターサービスは比較的応じてくれるのではと思っています。ワンルーム系の事業だとワンストップで購入募集修繕一式任せて安心だけど手出しでますというモデルを、ミドルリターン出てワンストップで安心ですというメリットを打ち出してもらえると顧客に響くものがあるかもしれない、ミドルリターン、ミドルリスクを管理しながらお任せでとうキャッチがいいかと思います。

楽待の物件一覧を確認してみると1棟アパート1件、戸建賃貸18件、土地3件となっています。メインのマンション事業があるので、この事業でドカっと稼ぐという感じはしないですね。

賃貸戸建については18件中17件が売主物件になっています。

神奈川県横浜市950万11%築49年

神奈川県横須賀市800万11%築37年

埼玉県坂戸市450万12%築46年

埼玉県所沢市820万11%築42年

神奈川県横須賀市280万13%88年

神奈川県横須賀市980万13%42年

神奈川県平塚市1160万10%築39年

千葉県千葉市1,300万11%築35年

千葉県佐倉市680万12%築43年

千葉県市原市490万12%築46年

神奈川県横浜市820万9%築68年

神奈川県横須賀市850万築41年

埼玉県さいたま市640万築45年

ざっと見ましたが神奈川に手を出している業者さんですね、神奈川の激安戸建は大体崖を背負っていたり、崖の上だったり、駐車場なかったり、そもそも再販でプライスが高くなるので現金客だと苦しくなるケースが多く再販だとあまり手が出ないエリアというイメージがありました。

リプロハウスとなって再販掛っている物件の中にも、購入前に競合していた物件もあり難易度が高かったのですがよく再生しているなぁという物件もあります。

最初に、ご紹介した会社さんより場所は少し良いところを選んでいる気がします東京からのアクセスと人口で言えば千葉の外房目指すより内側のほうが資産として高いのは明らかです。

ただ設定利回りは11%と低く、ある程度の営業の提案力と購入できる顧客を探索する能力が必要な利回りだと思います。パッケージ販売を求めているエア大家も一定数いるので経験値として安全な場所でプレミアムを払ってもいいよという方を見つける必要がありそうです。

概ね関東圏で利回りは10%~15%表面で売り出しを掛けているところをみると、表面利回り20%設定で同じエリアでオーナーチェンジ物件として売り出しをすると周りからみると高めに見える可能性がありますね。

宅建業者売主物件の注意点は?

宅建業者が売主の物件を購入する場合の注意点は、

宅建業者が売主で買主がエンドユーザーの場合、売主は強制的に最低2年の瑕疵担保責任を負うことになるので、購入後2年以内に隠れた瑕疵があれば売主へ請求できます。

中古物件を販売する宅建業者がこれを逃れるためには、契約書の特約欄に※①『宅建業者である売主は引渡しから2年間瑕疵担保責任を負う。ただし、本物件は築20年を経過しており屋根等の躯体・基本的構造部分や水道管、下水道管、ガス管、ポンプ、エアコン等の諸設備については相当の自然損耗・経年変化が認められるところであって買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物件を購入するものである(それらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金50万円を値引きしたものである)。買主は、それぞれの設備等が引渡し時までに正常稼働していることを現地で確認したが、引渡し後に自然損耗、経年変化による劣化・腐食等を原因として仮に雨漏り、水漏れ、ポンプ等の設備の故障等があったとしても、それらは隠れた瑕疵に該当するものではなく、買主の責任と費用で補修するものとし、売主に法的請求・費用負担等を求めないものとする』と明記することで、ある程度、業者側のリスクをヘッジできるようです。

特約事項に変な文言をペロっと入れてくるケースも十分考えられますので、よく理解した上で契約をすることが重要です。(仲介業者に任せるのではなく、自分の目で確認して理解して説明できるレベルを目指して質問していきましょう)

業者の売主や仲介業者は間違いなくメンドクセエ客だなぁと思いますがメンドクサイ客ほど丁寧に説明していきますので、業者売主の時は思い切って全部質問しましょう。

※①出典『中古物件を販売・仲介する場合の宅建業者の責任(公社)全国宅建建物取引業保証協会苦情解決・研修業務委員会』

上の、リプロハウスなんかは、みているとフルリフォーム系が多いので、運用してからの瑕疵については安心できそうな気がしますね。(総額が張るので貯金が多めに必要な気配ですが)

個人で法人化して、保有、販売をする場合の目安は…

個人で反復継続して売却をする場合、業に当たるとされると宅建業免許が求められます、しかし保有を目的としてたまーに資産の入れ替えをする場合、反復継続して業として行っていないので、転売することが可能です。(線引きが微妙ですが)

上の業者さんの案件をみていると10%~15%ぐらいで再販しているイメージです。

おそらく売れるのでしょうけども、自分の保有する物件を売却するときの出口で考えたときに出口表面20%ぐらいの設定であれば、業者さんより安いオーナーチェンジ物件になるので販売は有利になりそうな気がします。

出口表面20%で儲けが出る物件を購入すると、損しないという結論になります。

期間は、譲渡所得税が短期から長期に切り替わる保有5年目以降で5年保有後売却する想定で表面利回り20%というシミュレーションを行い、儲けが出ればまずまずとういイメージではないでしょうか。

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