こんばんは、不動産投資失敗記編集部です。
不動産投資やっている方も、これからの方もこんにちは、私なりのボロ戸建ての検討スタイルで検討しております。
千葉県で投資用の戸建ての買取りと販売をやっている会社さんっていますけど、すごいと思います。250万とか300万ぐらいで再販しており入門向けの戸建てに仕上がっていてニーズあるのだろうなぁといつも思っているのですが、250万で再販するって仕入いくらだろうとおもうわけです。
購入して直して売る、購入する人の人件費、と修繕費と、募集費用とかとか…オーナチェンジで回しているので販売期間中も回収しているとみるのか、それにしても小銭です、例えば150万で購入して購入経費で170万、修繕で40万、稼働で10日ぐらいの処理だとして、人件費、10万で仕上がり220万利益10%のっけて250万…もっと購入安いのかなぁ。
自己資金突っ込んで購入転売するなら、スポットで50万ぐらい利幅上げないと面白くもなんともないですね。この戸建投資を踏み台にして2件目3件目のアパート仲介で仲介手数料出すためのマーケティングなのかぁ…とか思ったりします。
具体的に競合したことは、まだないのですが、市原あたりを攻め出すと衝突しだすのだろうと勝手に妄想しています。
では、物件を検討していきます。
今日は、東京都北区上十条の物件をピックアップしました。
物件スペック
東京都北区上十条にある680万円の戸建てが売りに出ていました、崖地の上に建つ戸建てで、間取りは公開されていましたが内装は不明です…。図面上は洋式トイレに、バランス釜な匂いがします。
物件は十条から徒歩13分ほど歩いたところにあるようです、土地面積が57㎡、建物面積が48㎡の３ＤＫの間取りです。前面道路が3.7ｍ幅員（崖上）で私道の共有持ち分です。
築年数は1967年と53年が経過しており完全に老朽化物件です。（歴史を感じる物件ですね）
セットバックが必要な上、擁壁の上に建っておるので、将来擁壁の補修などで費用がかかりそうな物件です。また上水道管が他の人の敷地を経由して、本件に接続されているようで近隣との将来的なトラブルの予感もばっちりしています。
写真を見ると２ｍ弱の擁壁の上に建物が乗っている感じ。その下も雛壇になっているので、再建築時の施工難易度は高そうです。
地域について
今回は、東京都内の物件の検討です、一応崖地ではあるものの再建築可能な物件で1000万円以下の23区内の物件ってあまり見ないんですよね。で、スーモで都内の1000万以下最新の検索条件を保存しておりまして、たまたまメールを見たら。あれ？と思える物件だったので取り上げました。
郊外エリアで戸建て投資を進めておりますが、将来的には売却を繰り返して都内都心よりにポートフォリオを変更していきたいという気持ちがあります。（地震などのリスクがあるので東京と地方の都心を目指すようなイメージです）
今回の東京都北区は、Wikiで確認すると人口35万4256人と、もちろん23区特別区内ですので人口があふれているエリアです、清潔感さえ出せれば賃貸で困るという事はまず起こりにくいです。
いつも埼玉の5万人のエリアなどを取り上げていますが、やはり都内圧倒的ですね。
駅についてみていきます、本件は、ＪＲ埼京線「十条」とＪＲ京浜東北線「東十条」駅が両駅ともに13分で利用可能です。
ＪＲ埼京線の「十条」駅は、乗車数は37,110人、「東十条」が24,270人の乗車を誇る、トータル一日5万人の乗車数である、いつも1000人ですね…、プレハブ型ですね、180人ですねと書いておりますが、やはり都内…という感じです。
地域的の人口的にも、乗車数的にも賃貸ニーズは高く、清潔感があり家賃が適正であれば賃貸付けは、全く問題ないといえます。
賃貸相場について
では、このあたりの賃貸相場を見ていきましょう。
本件は、戸建てですが崖地で、車も置けず自転車も置けませんので、アパートと競合すると考えておいたほうが良さそうです。
十条20分圏内で検索すると5,857件ヒットしました。検索条件を追加します、面積が40㎡～以上とするといきなり736件まで減ります、やはりワンルームマンション系の小さめの部屋がマーケットの80%程度を占めている模様です、ここから安い順に並び替えて賃料を見ていきます。
築48年42㎡駅1分2DK105,000円マンション
築53年41㎡駅3分3K77,000円アパート
築32年44㎡駅18分2DK80,000円アパート
築54年49㎡駅5分2K85,000円戸建て
築50年47㎡駅12分3Ｋ85,000円戸建て
築52年40㎡駅14分3DK95,000円戸建て
非常に値付けに困るパターンであるが、内装をある程度綺麗に清潔感ある形に仕上げることができるのならば、85,000円は狙えそうである。
駐車場もない、築50年の戸建てで85,000円とは、なかなか千葉埼玉エリアでは見ることが無いので貴重である。
手取り家賃について
家賃収入が85,000円で、経費が賃貸管理費用で6%想定して5,100円、銀行への振込手数料が880円、固定資産税の月割りが5,346円、火災保険が1,560円と想定した場合の手取り家賃収入は72,115円となる、年間収入で865,378円が手取りの収入となります。
取得費について
まず土地建物の売買価格が6,800,000円売主希望価格、で印紙代が1000万円以下なので5,000円となります。仲介業者にお支払いする手数料が290,400円、所有権移転費用が351,638円、固定資産税が64,147円で、不動産取得税が概算で428,006円ほどかかりそうです。
ここまでの取得費合計は7,935,190円となります。
修繕費について
今回の建物は、築50年オーバーと非常に古いです。
1階に4.5畳の和室、台所スペースが3畳ほど（板の間）で2階が4畳の洋室と6畳の和室です。
まず畳の処分費で約11枚処分単価1枚1,000円で11,000円とします。
次に床にコンパネを張って、クッションフロア仕上げにする想定を行います、対象面積は4.5畳＋3畳＋4畳＋6畳で17.5畳分、これを㎡に直すと27.09㎡、コンパネ貼り付けで㎡3,600円として97,524円、クッションフロア貼り付けで㎡2,600円として70,434円と想定した。
家の壁紙全部張り替えをしたいので、48ｍ×3ｍと見積もって144㎡㎡単価1,000円で収まる想定で144,000円を計上。
設備関係は、給湯器変更で164,000円、洗面台変更39,800円、トイレ変更350,000円、ユニットバス変更750,000円、キッチン変更300,000円を計上する。
これで修繕の合計は税別1,926,758円となる、消費税10%を加えた実質修繕費用は2,119,434円となる。
募集費用について
募集費用は仲介手数料85,000円と火災保険37,430円、火災報知器設置費用8,640円、それとルームクリーニングを36,555円で入れて募集開始とする。
トータルコストについて
本件の土地建物取得から修繕までを完了させる総費用は10,222,249円となる。
築古をまともに直そうとするとこれぐらいかかりそう…多少増減は調整できるが購入時点ではこれぐらい見ておいたほうが良いと思う。
回収までに約12年かかる。
築古の戸建て単独で10,000,000円を超えてしまっているので、あまり資金効率がいいとは言えなさそうである。
私の買値について
では、ここで利回りを一度整理しよう。
物件価格に対する表面利回り15.00%
取得費修繕費合計に対する表面利回り9.98%
取得費修繕費合計に対する純利回り8.47%
現在の売買価格だと回収までに12年かかる、築50年オーバーの建物にあと12年頑張れというのは未知の世界である。
となる、都内ならではの低い利回りである。
いつもの千葉、埼玉エリアのノリでいくと…4年回収ですね…5年回収ですねと行くので試しに4年、5年回収でシミレーションしてみる。
売主希望価格6,800,000円
4年回収の場合の買値200,000円
5年回収の場合の買値1,100,000円
修繕周りで200万近く計上しているので、ここが重くのしかかり…。この値幅交渉だと千葉埼玉でぬくぬくしていたほうがいいかもしれない…。崖地だし…。
指値が20%ぐらい刺さって5,440,000円、10年回収で、土地で売るという…シナリオが組みやすそうなのですが…残念ながら私道の崖上です…。土地評価が出るとはいえ処分のイメージが付かないですね。
こういう都内の戸建ての出口についての考え方で、こういった考え方もありますよ～というご意見あればコメントお待ちしております。